都市计画的内容

假设你准备在町田站附近买一块地。打开都市计画图，要从外到内一层层看：这块地在哪种规划范围里，要不要推进市街化，定了哪种用途地域，还叠了哪些规则，附近有没有道路等规划，这些规划又走到了哪一步。

一、这块地在哪一种规划范围里

先看地图的最外层。町田站附近的候选地在都市计画区域内；如果土地在准都市计画区域，能采用的制度会少很多。

区域	指定机关	可以采用的主要制度
都市计画区域	原则上为都道府县（跨越两个以上都府县时为国土交通大臣）	可以指定用途地域，也可以依法实施区域区分和地区计画
准都市计画区域	都道府县	可以指定用途地域，但不能实施区域区分、地区计画，也不能定市街地开发事业
两者以外的区域	—	不能指定用途地域；有特别需要时，都市设施仍可定在都市计画区域外

都市计画区域与准都市计画区域不能重叠。准都市计画区域的全部或一部分后来被指定为都市计画区域时，原准都市计画区域相应废止或变更。

准都市计画区域位于都市计画区域外，用于防止土地利用失序妨碍未来的都市整备。它的任务是防乱开发，不是建设城市，所以只能采用限制土地利用的制度；区域区分、地区计画、市街地开发事业、高度利用地区和防火、准防火地域这类推进或支撑市街地建设的制度都不能采用。都市计画区域能指定的地域地区种类更多，准都市计画区域只能指定其中 8 类：用途地域、特别用途地区、特定用途限制地域、高度地区、景观地区、风致地区、绿地保全地域和传统建筑物群保存地区。其中的高度地区限制更紧，只能规定高度的最高限度，规定不了最低限度。与它名称相近的高度利用地区则不能指定。

※ 相关口诀

准都市计画区域要换一个地方看：宫崎县清武南 IC 周边原本位于都市计画区域外，高速公路出入口开通后面临开发压力，因此指定准都市计画区域，先防止土地利用失序。

二、这里准备推进市街化，还是先控制住

回到町田站附近的候选地。下一步看这里有没有实施区域区分。

只有都市计画区域才能实施区域区分。区域区分把土地分为应当推进市街化的部分和应当抑制市街化的部分。未实施区域区分的都市计画区域通称 非线引区域。

区域	市街化方针	用途地域的指定
市街化区域	已形成市街地，或大致在未来 10 年内，优先、有计划地推进市街化	至少应指定用途地域
市街化调整区域	抑制市街化——要把这一带按原样留住，不让市街地继续摊开	原则上不指定用途地域
非线引区域	未划分为市街化区域和市街化调整区域	可以指定，也可以不指定用途地域

市街地开发事业只能定在市街化区域和非线引区域；市街化调整区域不能定。

非线引区域不是与市街化区域、市街化调整区域并列的第三种法定区域。它表示这个都市计画区域没有做区域区分。市街化调整区域也不是绝对禁止指定用途地域；法条规定的是原则上不指定。

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放到现实里看：市街化区域像东京 23 区和町田站周边，已经连片成市街地；市街化调整区域像町田到多摩センター站之间的丘陵和农地，紧挨着市街地，却有意抑制市街化；非线引区域像相模湖一带；两者以外的区域像奥多摩深处的山林，几乎没有开发需求。候选地在町田站附近，属于市街化区域。

三、这里准备形成什么样的街区

候选地在市街化区域，至少定有用途地域。区域区分回答的是土地要不要推进市街化；用途地域进一步回答这一带要形成住宅街、商业街还是工业区。

都市计画法只规定用途地域的种类和各自的目的；哪些建筑物能建、面积和楼层怎么限制，由建筑基准法的用途限制规定。

13 种用途地域分为住居系 8 种、商业系 2 种和工业系 3 种。法定目的的措辞差别极小，「主要」两个字往往就是第一种与第二种的全部区别。

住居系保护哪一种住居环境

用途地域（简称）	法定目的	街景
第一种低层住居专用地域（一低）	为保护低层住宅的良好住居环境而规定	田园调布那样的低矮住宅街
第二种低层住居专用地域（二低）	为主要保护低层住宅的良好住居环境而规定	国分寺市西元町三丁目那样，低层住宅街里夹着小店、食堂和咖啡店
第一种中高层住居专用地域（一中高）	为保护中高层住宅的良好住居环境而规定	多摩新城那样成片的中高层公寓；都内如大岛三～六丁目，十几层的团地成片
第二种中高层住居专用地域（二中高）	为主要保护中高层住宅的良好住居环境而规定	广尾二丁目那样，中高层公寓为主，中间夹着事务所和稍大的店铺
第一种住居地域（一住）	为保护住居环境而规定	龟户七丁目那样，住宅为主，也有超市、旅馆等中等规模的店铺
第二种住居地域（二住）	为主要保护住居环境而规定	龟户四丁目那样，店铺和事务所比一住更多，还有弹珠机店、卡拉 OK 店
准住居地域（准住）	在谋求增进与道路沿道地域特性相称的业务便利的同时，保护与之协调的住居环境	相模原的国道 16 号沿线那样，路边是住宅、汽车展厅和店铺
田园住居地域（田住）	在谋求增进农业便利的同时，保护与之协调的低层住宅的良好住居环境	练马那样，住宅区里还夹着农田

住宅四组的目的只在两处变化：加不加「主要」，以及保护的是低层住宅、中高层住宅还是不限楼层的住居环境。第二种住居地域的目的里没有任何楼层字样，把「中高层住宅」放进它的定义就变成了第二种中高层住居专用地域。

田园住居地域不是农村。它是用途地域之一，用于城市里还留着农地的地方；真正的农村多在市街化调整区域，那里原则上不指定用途地域；都市计画区域外则不能指定。练马区是东京 23 区中农地最多的区，区内有 8 处田园住居地域。田园住居地域内的农地进行土地形质变更、建筑物建筑等，原则上须取得市町村长的许可。

商业系主要服务哪些人

用途地域（简称）	法定目的	街景
近邻商业地域（近商）	为增进以向邻近住宅地居民供给日用品为主要内容的商业及其他业务的便利而规定	户越银座那样的商店街
商业地域（商业）	为主要增进商业及其他业务的便利而规定	大森站前那样的繁华街和写字楼街

两者的差别在服务对象：近商写明了向邻近住宅地的居民供给日用品。去掉这一层，近商的定义就成了商业地域的定义。

工业系里哪一种还能住人

用途地域（简称）	法定目的	街景
准工业地域（准工）	为主要增进不易造成环境恶化的工业便利而规定	大田区蒲田一带那样的小工厂
工业地域（工业）	为主要增进工业便利而规定	川崎内陆一侧那样成片的工厂，中间还住得了人
工业专用地域（工专）	为增进工业便利而规定	川崎扇岛那样，整片只有工厂

准工业地域的目的里出现了「不易造成环境恶化」，措辞接近住居系，但它仍然属于工业系。工业地域与工业专用地域的目的只差「主要」两个字，带「主要」的工业地域还容纳其他用途，纯粹专用的工业专用地域反而不带。

四、定了用途地域，规则就结束了吗

没有。用途地域只确定土地利用和建筑用途的大框架，候选地上还可能叠加高度、防火、景观和土地高度利用等规则。这些规则由其他地域地区进一步规定。下表列出考试范围内的 10 项，都市计画法规定的地域地区并不只有这些。

可以指定的区域	地域地区	规定内容
用途地域内	特别用途地区	根据地区的特别目的，补充用途地域的建筑用途限制，可加严也可放宽（如文教地区、特别工业地区）
一住、二住、准住、近商、准工中，规定容积率为 400% 或 500%的区域	高层住居诱导地区	规定容积率和建蔽率的最高限度、用地面积的最低限度，以诱导高层住宅建设
用途地域内	高度地区	规定建筑物高度的最高限度或最低限度；不规定容积率（如住宅区限制楼高，避免挡住邻居的日照）
用途地域内	高度利用地区	规定容积率的最高限度和最低限度、建蔽率的最高限度、建筑面积的最低限度和墙面位置的限制，以促进土地的高度利用；不规定高度（如车站前再开发，把零碎小楼合并成大楼）
除一低、二低、田住、工专以外的用途地域	特例容积率适用地区	在同一地区内转移未利用的容积率（如东京站把用不完的容积率转给周边大楼）
用途地域内外均可	特定街区	以街区为单位规定容积率、高度和墙面位置等（如西新宿的超高层街区）
用途地域内外均可	防火地域、准防火地域	对建筑物设置防火方面的限制
用途地域内外均可	景观地区	对建筑物的形态、设计等设置景观方面的限制（如京都市区）
用途地域内外均可	风致地区	由地方公共团体的条例对建筑和宅地造成等行为设置限制，以维持自然风致（如明治神宫周边）
未指定用途地域，且不属于市街化调整区域	特定用途限制地域	由地方公共团体通过条例限制特定建筑用途（如郊外不许建大型商场、弹珠机店）

特别用途地区以已经存在的用途地域为前提；特定用途限制地域则用于没有指定用途地域的区域。两者名称相近，适用区域相反。

	特别用途地区	特定用途限制地域
原来有没有用途地域	有	没有（市街化调整区域除外）
做什么	在用途地域上再叠一层地方规则，可加严也可放宽	单独禁止几种用途，防乱开发
典型位置	市街化区域等已定用途地域的地方	非线引区域、准都市计画区域里没定用途地域的地方

※ 高层住居诱导地区的相关口诀

五、道路、公园这些城市骨架怎么安排

候选地附近还可能有道路、公园等规划。都市计画不仅规定土地和建筑物的利用方式，也决定道路、公园、下水道、学校和医院等都市设施的配置。都市设施有特别需要时，可以定在都市计画区域外。

区域或用途地域	至少应在都市计画中规定的设施
市街化区域、非线引区域	道路、公园、下水道
8 种住居系用途地域	义务教育设施

六、街区细节还能管到什么程度

再把地图放大到一片住宅区或一个街区，规则会更细。哪里留道路和公园、墙面后退多少、建筑物多高等内容，可以通过地区计画和地区整备计画具体规定。

地区计画以街区为单位规定地区设施和建筑规则。法条对各事项的要求分四档，右栏以葛饰区的新小岩站南口地区地区计画为例：

事项	法条要求	新小岩站南口
地区计画的种类、名称、位置和区域	必须规定	新小岩站南口地区地区计画，范围是新小岩一丁目和西新小岩一丁目的一部分
地区整备计画	必须规定	下一行那些具体规则，都写在这份地区整备计画里
区域的面积	应努力规定	约 4.5ha
地区计画的目标，以及整备、开发和保全方针	应努力规定	建成商业、办公与居住复合的区域中心，重新整备站前广场
建筑用途、容积率、建蔽率、用地面积、建筑面积、墙面位置、高度、形态设计、绿化等	地区整备计画可以规定	一楼不作住宅；容积率 600%～1100%；高度最高 160m
是否实施区域区分	不属于地区计画能决定的范围	—

地区整备计画规定容积率和高度时，最高限度和最低限度都可以规定；但 市街化调整区域内 的地区整备计画，不能规定容积率的最低限度、建筑面积的最低限度和高度的最低限度。建蔽率只规定最高限度，没有最低限度。

地区计画可以在用途地域内制定，也可以在符合法定条件的无用途地域区域内制定；准都市计画区域不能制定地区计画。在市街化调整区域内制定地区计画时，须定得不促进周边的市街化。

地区计画中的区域	规定目的
再开发等促进区	通过调整建筑用途、容积率等规定，推动一体、综合的再开发或开发整备
开发整备促进区	为整备特定大规模建筑物而推动一体、综合的开发；特定大规模建筑物包括 超过 1万㎡ 的大规模集客设施

在已经规定地区整备计画等内容的地区计画区域内，进行土地形质变更、建筑物建筑等法定行为时，原则上应在着手的 30 日前，向市町村长届出。这是事前届出，不是开发许可。

※ 相关口诀

七、地图上的规划是怎么决定的

假设候选地旁边画着一条新的都市计画道路。这条线和前面的区域、地域地区一样，要经过法定程序才能成为都市计画。

都道府县决定跨市町村或影响范围较大的都市计画，市町村决定本地层级的都市计画。市町村的都市计画必须符合都道府县的都市计画；两者抵触时，以都道府县的都市计画为准。

土地所有者、借地权人等提出都市计画提案时，同意者人数和同意者所对应的土地面积原则上都须达到 2/3 以上；提案对象的面积等还须符合政令或条例规定。

八、规划中的道路会怎样限制这块地

如果候选地的一部分落在这条道路的范围内，只知道用途地域还不够。规划越接近实施，土地所有者受到的行为限制也会变化。

为便于比较，下表分为三个阶段：A 为市街地开发事业等预定区域；B 为相关都市计画告示后的都市计画设施区域或市街地开发事业施行区域；C 为都市计画事业认可等告示后的事业地。表中的 ○ 表示该行为原则上须取得都道府县知事等的许可，— 表示该行为不属于这一阶段的许可对象。

阶段	建筑物建筑	工作物建设	土地形质变更	设置、堆积不易移动的物件
A 预定区域	○	○	○	—
B 相关都市计画告示后	○	—	—	—
C 事业认可等告示后	○	○	○	○

许可范围并不是一路扩大：A 阶段包括建筑物建筑、工作物建设和土地形质变更；B 阶段反而收窄到建筑物建筑；进入 C 阶段后，才扩展为可能妨碍事业实施的建筑物建筑、工作物建设、土地形质变更，以及设置、堆积不易移动的物件。

非常灾害所需的应急措施，在 A、B 阶段属于法定例外；C 阶段没有这项当然例外。

预定区域的都市计画，除区域外还要定施行预定者。进入 C 阶段后，施行者公告满 10 日起，有偿转让事业地内的土地建筑物须事先以书面向施行者届出——这是届出，不是许可；施行者可以据此优先买下。

上述许可用于防止行为妨碍已经决定的都市计画或都市计画事业。开发许可则判断土地形质变更等行为本身是否需要许可，两者的判断对象不同。

所以，看地时不能只问「这项开发本身能不能做」，还要再问「它会不会妨碍已经决定、或者正在实施的都市计画」。