卖方委托宅建业者寻找买方时，双方订立的是媒介契约；找到买方后，卖方与买方另行订立买卖契约。代理则可以由业者以代理人身份代为订立买卖契约。
| 媒介契约 | 代理契约 |
|---|
| 业者做什么 | 寻找相对人、撮合交易 | 寻找相对人，并以代理人身份缔结契约 |
| 最终由谁签约 | 卖方与买方等当事人 | 代理人代被代理人作出意思表示 |
本节的法定媒介契约书义务，针对土地或建筑物的买卖、交换媒介。仅做租赁媒介时，不适用这套媒介契约书规则。代理契约同样适用本节规定；委托人是宅建业者，或者委托的是买方，也一样适用。
三种契约主要区别在于委托人能否同时委托其他业者，以及能否自己找到相对人后直接成交。一般媒介允许两种做法；专任媒介不允许另行委托其他业者；签订专属专任媒介契约后，即使委托人自己找到了相对人，也须通过受托业者成交。
是指定流通机构运营的物件信息共享系统，供不动产业者之间查找、共享物件信息。受托业者将出售物件的信息登録进去，其他业者也能据此向自己的购房客户介绍该物件。专任与专属专任媒介都有法定登録义务，一般媒介没有这项法定义务。
| 项目 | 一般媒介契约 | 专任媒介契约 | 专属专任媒介契约 |
|---|
| 委托人同时委托其他业者 | ○ | ✕ | ✕ |
| 委托人自行找到相对人并直接成交 | ○ | ○ | ✕ |
| 法定有效期上限 | 无 | 3 个月 | 3 个月 |
| 法定定期报告频率 | 无要求 | 2 周 1 次以上 | 1 周 1 次以上 |
| REINS 法定登録期限 | 无要求 | 7 日内 | 5 日内 |
一般媒介还分为两种：明示型须把同时委托的其他业者告知受托业者，非明示型则无此义务。明示型的委托人通过没有明示的业者成交时，可能须偿还受托业者已经支出的费用。
1. 有效期与更新
专任和专属专任的有效期都不得超过 3 个月。即使约定为 4 个月，有效期也按 3 个月计算，媒介契约本身不会全部无效。更新只能由委托人提出，每次更新仍以 3 个月为上限，不能预先约定自动更新。
2. 向委托人报告业务处理状况与购买申请
定期报告是受托业者向委托人说明媒介业务的处理状况。接受专任媒介委托的业者须每 2 周至少报告 1 次，接受专属专任媒介委托的业者须每 1 周至少报告 1 次。报告可以采用书面、电子邮件或口头方式；委托人本身是宅建业者，也不能省略定期报告。
购买申请的报告则由收到申请这件事触发。不论采用哪一种媒介契约，只要有人明确提出购买申请，业者都必须向委托人报告，不得迟滞（遅滞なく）。即使业者认为申请不符合委托人提出的条件，也不能不报，更不能等到下一次定期报告时再报。
3. 向 REINS 登録物件信息
7 日与 5 日是受托业者完成 REINS 登録的期限：专任媒介为 7 日内，专属专任为 5 日内，都从媒介契约缔结日的次日起算。
例如，8 月 10 日缔结专任媒介契约，8 月 11 日开始计算登録期限。如果此后业者每天都营业，第 7 日是 8 月 17 日；期间有休业日时，应扣除休业日后再确定截止日期。
报告周期与登録期限对休业日的处理正好相反：
| 义务 | 是否计入业者休业日 |
|---|
| 每 2 周／每 1 周至少一次的定期报告 | 计入 |
| REINS 的 7 日／5 日登録期限 | 不计入 |
※
专任与专属专任的登録义务不能由双方约定免除。即使卖方希望对外保密房屋正在出售的消息，要求业者不要向 REINS 登録物件信息，业者也不能照办。
登録的物件买卖契约成立后，须不得迟滞把成立的事实通知指定流通机构，不用等交付完成。
REINS 登録的内容分为共同事项与特定情形下的追加事项：
| 适用情形 | 登録事项 |
|---|
| 专任与专属专任共同 | 物件的所在、规模、形质（形状与性质）、应出售的价额；法令上的主要限制；交易申请的受理情况 |
| 交换媒介 | 追加登録物件的评价额 |
| 专属专任媒介 | 追加登録该契约属于专属专任媒介这一事实 |
※
交易申请的受理情况说明物件当前是否正在接受交易申请。它与向委托人报告购买申请是不同的义务：前者向指定流通机构登録，后者向委托人报告。
01缔结买卖或交换的媒介契约
先确定一般、专任或专属专任
03专任与专属专任：登録 REINS
期限从媒介契约缔结日的次日起算
04交付登録证明
收到指定流通机构出具的证明后，不得迟滞交给委托人
05专任与专属专任：定期报告处理状况
在媒介业务进行期间按规定频率报告
定期报告不以完成 REINS 登録为开始条件。一般媒介自愿登録 REINS 时，不要求交付登録证明。
经委托人事先承诺，媒介契约书和 REINS 登録证明都可以用符合法定要求的提供。
下面这些事项不分一般、专任、专属专任，三种媒介契约书都要写；一般媒介同样要写应出售的价额。
| 组别 | 记载事项 |
|---|
| 物件与价额 | 特定土地或建筑物所需的表示；应出售的价额或评价额 |
| 契约内容 | 一般、专任、专属专任的区别；有效期间；解除事项；违反契约时的措施；约定明示义务时，委托人通过未明示的业者成交时的措施 |
| 业务与报酬 | 报酬；是否依据标准媒介契约约款 |
| 信息流通 | 是否登録 REINS，以及登録的指定流通机构 |
| 既有建筑物调查 | 是否为委托人（あっせん）建筑物状况调查的实施人员 |
宅建业者对价额或评价额提出意见时，须说明依据；可以口头说明，不要求由宅建士说明，也不必委托不动产鉴定士。为此调查、查定的费用含在报酬里，不能另向委托人请求。
建筑物状况调查，是由具备相应知识与能力的人，调查建筑物结构耐力主要部分或防止雨水浸入的部分。斡旋是介绍能做调查的人，调查不由业者自己实施。契约书只要求写明有没有斡旋，不是必须斡旋。真要斡旋时，该实施人员须是建筑士，并且修完国土交通大臣规定的讲习。斡旋的费用也含在报酬里，不能另收。
媒介契约书由宅建业者记名，不是宅建士的专属业务。不要把它和须由宅建士记名的 35 条书面混在一起。