媒介契约

一、媒介负责撮合，代理还代为签约

	媒介契约	代理契约
业者做什么	寻找相对人、撮合交易	寻找相对人，并以代理人身份缔结契约
最终由谁签约	卖方与买方等当事人	代理人代被代理人作出意思表示

本节的法定媒介契约书义务，针对土地或建筑物的买卖、交换媒介。仅做租赁媒介时，不适用这套媒介契约书规则。

二、三种媒介契约只差几格

项目	一般媒介契约	专任媒介契约	专属专任媒介契约
委托其他业者	○	✕	✕
自行发现相对人并直接签约	○	○	✕
法定有效期上限	无	3个月	3个月
业务处理状况报告	无	2周1次以上	1周1次以上
登録 REINS	无	7日内	5日内

一般媒介还分为两种：明示型须把同时委托的其他业者告知受托业者，非明示型则无此义务。明示型的依赖者通过没有明示的业者成交时，可能须偿还受托业者已经支出的费用。

三、三个数字各有自己的算法

专任和专属专任的有效期都不得超过3个月。约定4个月不会让整份媒介契约无效，而是把有效期缩到3个月；更新只能由依赖者提出，每次更新仍以3个月为上限，不能预先约定自动更新。

数字	算不算业者休业日
2周1次、1周1次的定期报告	算
REINS 的7日、5日	不算

REINS 期限从媒介契约缔结日的次日起算。报告可以采用书面、电子邮件或口头方式；依赖者本身是宅建业者，也不能省略专任媒介的定期报告。

REINS 要登録的是物件的所在、规模、形质与应出售的价额，以及法令上的主要限制和交易申请的受理情况。交换契约登録评价额；专属专任媒介契约还须登録其契约类型。

专任与专属专任的 REINS 登録是法定义务。依赖者以“不想让外面知道在卖”为由要求不登録，业者也不能照办，用特约排除登録同样不生效。

不论采用哪一种媒介契约，只要出现明确的购买申请，业者都必须向依赖者报告，不得迟延（遅滞なく）。业者认为该申请不合依赖者开出的条件，也不能替依赖者筛掉不报。这个义务不要和专任媒介的“一周／两周一次”混在一起。

四、缔结后依次完成书面与登记

经依赖者事先承诺，媒介契约书和 REINS 登记证明都可以用符合法定要求的电磁方法提供。

五、媒介契约书的记载事项

组别	记载事项
物件与价额	特定土地或建筑物所需的表示；应出售的价额或评价额
契约内容	一般、专任、专属专任的区别；有效期间；解除事项；违反契约时的措施
业务与报酬	报酬；是否依据标准媒介契约约款
信息流通	是否登録 REINS，以及登録的指定流通机构
既有建筑物调查	是否斡旋实施建筑物状况调查者

宅建业者对价额或评价额提出意见时，须说明依据；可以口头说明，也不要求由宅建士说明。

宅建业者斡旋建筑物状况调查的实施者时，该实施者须是建筑士，并且修完国土交通大臣规定的讲习。

媒介契约书由宅建业者记名，不是宅建士的专属业务。不要把它和须由宅建士记名的35条书面混在一起。