关于标示的公正竞争规约

一、不动产广告受哪些规则管

景表法（不当景品类及不当标示防止法）的目的是防止以不当的景品类和标示引诱顾客，保护一般消费者的利益。它管两件事：景品类给到什么程度，以及标示有没有让消费者误认。日文原词写作「表示」，指把物件信息展示给一般消费者。

违反时由谁处理、罚到什么程度如下：

环节	内容
禁止的行为	超出限制的景品类提供；使商品显得远比实际优良或交易条件远比实际有利的标示
措置命令	命令停止该行为、防止再次发生、公示等；行为已经停止的也可以命令
权限	内阁总理大臣的权限委任给消费者厅长官
罚则	违反措置命令处 2 年以下拘禁刑或 300 万日元以下罚金；使消费者误认优良或有利的标示另有 100 万日元以下罚金的直接处罚，不以违反措置命令为前提

公正竞争规约是事业者或事业者团体自己就景品类或标示定下的规则，经内阁总理大臣与公正取引委员会的认定后生效。不动产业界据此定了两份：管标示的标示规约（不动产的标示相关公正竞争规约）与管景品的景品规约。本节的具体规则都出自这两份规约，它们把景表法里「不得使消费者误认」这句话，落成宅建业者作广告时能照着执行的数字与写法。

宅建业法的广告规制与标示规约并行适用，各自独立。宅建业法规定，未完成物件在取得建筑确认等许可之前不得作广告，这是宅建业法那一侧的限制；把广告写成预告广告的样子并不能绕开它。

二、赠品最多能送多少

景品类是随交易附赠的物品、金钱或其他经济上的利益。宅地·建筑物的交易中，只要不超过一定金额，宅建业者可以提供景品类。金额上限按是否通过抽奖等悬赏方式分成两套：

提供方式	上限
通过悬赏提供	交易额的 20 倍与 10 万日元中较低的那个金额；且景品类总额不得超过预定交易总额的 2%
不通过悬赏提供	交易额的 10 分之 1 与 100 万日元中较低的那个金额

两套都是取较低者，比例算出来的金额再大也被固定金额挡住。悬赏那一侧多一道总额限制：单件不超标，全部景品类加起来仍不得超过预定交易总额的 2%。

三、广告里必须写清哪些事

物件有下列情形时，广告中必须把该情形明示出来。共同点是只看广告读不出来、看了却会改变买不买的判断。

情形	必须明示的内容
附建筑条件的土地（建築条件付土地）	交易对象是土地、条件的内容、条件未成就时的处理措施
与建筑基准法所定的道路相接不足 2m（不满足接道义务）	原则上明示为「再建築不可」或「建築不可」
位于市街化调整区域内的土地	「市街化调整区域。不能进行宅地的造成及建筑物的建筑」；报纸夹页传单与宣传册等用 16 磅以上的文字。已取得开发许可的除外
含有需要 Setback（セットバック）的部分	该情况；该部分面积大致占 10% 以上时，一并明示面积
仅以通道状部分（路地状部分）与道路相接	通道状部分面积大致占 30% 以上时，明示含有通道状部分及其比例或面积
含有倾斜地	倾斜地大致占 30% 以上时，明示含有倾斜地及其比例或面积；比例未达此数但有效利用受显著阻碍的同样明示
土地的全部或一部分位于高压电线路下	该情况与大致的面积；禁止建筑建筑物等工作物的，一并明示
有私道负担	除基地面积外，明示存在私道负担及其面积
土地上有古屋、废屋	存在古屋、废屋
开工后曾中断相当期间	开工时期与中断的期间
采光换气用开口部不符合建筑基准法 28 条	该房间在同法上不算居室，标示为 納戸 等

两个数字门槛的作用不同：Setback 不论比例都要明示，10% 是加标面积的门槛；通道状部分不到 30% 就不用明示。

私道负担没有比例门槛。只要有私道负担，面积就要标出来，不存在「占比小所以只写有」的做法。

附建筑条件的土地，指以一定期间内就该土地上的建筑物订立建筑請負契约为条件出售的土地，不限定承建人的也算。购买人可以自己选施工方，只要有「一定期间内订立請負契约」这个条件，广告里就要按附建筑条件的土地明示。

明示义务不因为实地能看出来而免除。土地上立着废屋，到现场一眼就看得见，广告里仍要写明——这项义务保护的是只凭广告作判断的一般消费者。

交易形态必须标示是「卖主」「出租人」「代理」还是「媒介（仲介）」。这四个是法定用语，换成「直販」「委託」等说法不被认可为交易形态的标示——消费者要据此判断业者在这笔交易里站在哪个位置。

一张广告里刊登多个交易形态不同的物件时，要让读者看得出每个物件各是哪种交易形态。只在广告下部集中写一句、对不上是哪个物件的，不算已经标示。

四、「新建」「新发售」「最高级」这些词什么时候能用

用语	使用基准
新建	建筑工程完成后未满 1 年，且未曾供居住使用
新发售	就新造成的宅地、新建住宅或整栋翻新公寓大楼（一棟リノベーションマンション），首次向一般消费者进行购买申请的招揽。设有申请受理期间时，指该期间内的招揽

新建的两个条件要同时满足。房子一次都没住过人，但建成已过 1 年，就不能再标示为新建。

翻修过的房屋不要求标示翻修；标示建筑物增建、改建、改装或改修过时，要明示其内容与时期。

下列用语，除非现在持有能说明其合理根据的资料，否则不得在物件的形质、内容、价格、交易条件等方面使用：

类型	例
最上级	「最高」「最高級」「極」「特級」
显得极其便宜	「買得」「格安」「破格」「特安」「激安」
毫无欠缺	「完全」「絶対」「万全」
优于竞争业者	「日本一」「業界一」「抜群」
经过挑选	「特選」「厳選」
极受欢迎、卖得极好	「完売」

五、到车站的距离和时间怎么标

方式	标示要求
步行	按道路距离 80m 折合 1 分钟算出的数值标示；不足 1 分钟的尾数进位为 1 分钟
汽车	明示道路距离与通常行驶所需时间；包含通行收费道路的明示该情况，众所周知的高速自动车国道可以省略收费的标示
自行车	明示道路距离与通常行驶所需时间
电车、巴士等交通机关	明示早高峰通勤时的所要时间；平常时的所要时间可以注明是平常时后并记

步行时间不按实际走一遍的结果标示。实测 15 分钟而按道路距离换算是 18 分钟时，应标示的是 18 分钟；换算得 5.25 分钟时不四舍五入成 5 分钟，而是进位成 6 分钟。

自行车的所要时间不能顶替步行所要时间。需要标示步行所要时间的场合，另外给出骑自行车要几分钟并不算已经标示。

团地（一团的宅地或建筑物）到车站等设施的道路距离或所要时间，要把两个数值都标出来：从距该设施最近的区画算出的，与从最远的区画算出的；公寓以最近、最远的建筑物出入口为起点。只标其中一个，读者会把整个团地都当成那个距离。

生活关联设施与预定新设的车站另有各自的条件：

对象	标示要求
公共设施、商业设施	标示现在即可利用的设施名称，并明示自物件起的道路距离或步行所要时间；施工中等将来确实可利用的，明示其整备预定时期
预定新设的车站、巴士站	限于该路线的运行主体已经公布的，明示新设预定时期后标示

设施只写「小学、市政府很近」不行。名称与距离两样都要，消费者才判断得出远近。预定新设的车站则看消息由谁公布——业者自己掌握的动向不能拿来标示。

六、面积和价格、租金、管理费怎么标

项目	标示要求
面积单位	一律用 ㎡，不足 1㎡ 的部分可以舍去
土地面积	标示水平投影面积
建筑物面积	标示总楼地板面积；车库、地下室等另行说明
专有面积	宣传册等媒体标示每一户的面积；宣传册等以外的媒体可以只标示最小面积与最大面积
畳数	每 1 畳按 1.62㎡ 以上（壁芯计算）
价格	标示全部交易区画的价格；分售宅地在宣传册等以外的媒体，可以只标示每 1 区画的最低价格、最高价格、最多价格带及该价格带的区画数
租金	标示全部住户每 1 个月的租金；新建的租赁公寓大楼（マンション）或公寓在宣传册等以外的媒体，可以只标示每 1 住户的最低租金与最高租金
管理费、修缮积立金	标示每 1 户的月额；各住户金额不同而难以全部标示时，可以只标示最低额与最高额

难以逐户标示时的省略方式，规约给的都是最低额与最高额两端并列。只给平均额、只给最高额都不行。

价格、租金与专有面积的省略也是同一条规则——媒体版面有限时可以给范围，但范围的两端要齐。宣传册这类版面充裕的媒体则没有省略的余地，要逐一标示。

七、照片、预想图和物件名称有什么限制

交易的宅地或建筑物的照片、影片，原则上用交易物件本身的。建筑工程完成前等无法拍到本物件时，只能使用该施工者过去施工过的建筑物的照片或影片，并明示属于他案：

部位	可以代用的条件
建筑物外观	构造、层数、规格相同，且规模、形状、颜色等类似；须明示与交易物件不同的部位
建筑物内部	规模、规格、形状等同一

条件不满足时不能代用。规模与外观本来就不同的照片会让消费者对将要买到的房子形成错误印象，注明是施工实例也消除不了这个误认。电脑图（CG）、示意图、完成图与完成预想图，要注明其性质才能使用；标示物件周围的状况时，不得违背现状。为了显得绿意多而画上并不存在的公园，注明是预想图也不行；把用地内实际立着的电线杆、电线消掉，同样会使人误认为比实际优良。

物件名称里可以用的名称，按对象各有距离条件：

可用的名称	条件
所在地的地名	该物件所在地惯例上使用的地名，或历史上的地名
车站、停留场、巴士站的名称	该物件最近的车站、停留场或巴士站
公园、庭园、旧迹、海、湖沼、河川的岸或堤防的名称	自物件起直线距离 300m 以内
街道、其他道路的名称、坡道的名称	自物件起直线距离 50m 以内

公园等与街道等这两组名称所说的 300m 与 50m，量的都是直线距离，与步行所要时间用的道路距离不是同一个量。

八、哪些广告算不当标示

什么样的广告算诱导广告（おとり広告）

诱导广告指下列三种标示，一律不得作出：

类型	情形
物件不存在	因物件不存在而实际上无法交易的物件
无法成为交易对象	物件存在，但实际上不可能成为交易对象
没有交易意思	物件存在，但实际上没有交易的意思

互联网上的物件在刊登后签约、已经无法交易，却仍留在网上，属于物件实际上无法交易的那一种。标示是否不当，在作出标示的那个时点就已经确定：事后撤下、事后向问询的人说明、继续刊登并非出于故意，都不影响这个判断。

物件确实存在也不能免责。没有交易意思却拿来招徕顾客，本身就是诱导广告的一种。

什么时候能并列写出降价前的价格

在实际销售价格旁并记更高的价格时，不得作出与事实不符或使人认为比竞争事业者有利的标示。与过去的销售价格比较时，须同时满足下列条件，并用资料客观地表明过去确实以该价格销售过：

• 明示过去销售价格的公布日与降价日
• 该价格是降价前的价格，且降价前已实际公布销售 2 个月以上
• 自降价日起 6 个月以内标示
• 自过去销售价格的公布日至实施二重价格标示，物件的价值被认可具有同一性
• 属于土地·建筑物的标示

附有条件的折扣标示本身可以做，但优惠条件、优惠金额与实际价格都要写清楚。

转载别家的信息出了错，谁负责

把别的宅建业者提供的物件信息原样刊登，信息有误时，作广告的业者自己要被追究不当标示。信息是从受委托媒介的业者那里拿到的，不构成免责的理由。

九、价格还没定，能不能先打广告

预告广告是价格等尚未确定、无法立即交易时，预先告知交易开始时期的广告。这种情形下可以作广告，条件是标明属于预告广告、不受理契约或预约的申请，并交代正式广告（本広告）的实施时期与方式等。

正式广告须在该物件开始交易之前实施，可以在与预告广告相同或更广的区域内，使用与预告广告相同的媒体实施，也可以改用互联网广告实施。用报纸夹页传单作过预告广告，并不意味着正式广告只能再用报纸夹页传单。