借家权

租房住的人一旦被要求搬走，就得另找地方，所以借地借家法在民法之外另给承租人一套保护：出租人把房子卖给别人，承租人照样能住；到期原则上会更新；出租人要收回房子，得有正当事由，还要提前通知。比法律规定更不利于承租人的约定，大多无效。双方如果一开始就想好到期一定结束，可以用定期借家。

一、租期可以约定多久

	借地权	建筑物的租赁
期间的下限	30 年	没有下限，但约定不足 1 年的视为没有约定期间
期间的上限	没有	没有，民法的 50 年上限不适用

约定 6 个月的建筑物租赁不是无效，而是变成没有约定期间的租赁。定期借家例外，可以约定不足 1 年。

二、到期后原则上更新，出租人怎样才能收回

约定了期间的，出租人或承租人在期满前 1 年到 6 个月之间没有发出「不更新」或「不变更条件就不更新」的通知，视为以原条件更新；但更新后的期间变成没有约定。原来是 2 年的契约，更新后不是再来 2 年。

出租人发出了通知，期满后承租人仍继续使用的，出租人还要及时（遅滞なく）提出异议，否则同样视为更新。有转租时，转借人继续使用视同承租人继续使用。

出租人一侧不更新的通知和提出解约，都要有正当事由。有没有正当事由，看双方各自多需要这栋建筑物、租赁至今的经过、建筑物的利用情况和现状，以及出租人有没有提出给钱等补偿（财产上的给付），换承租人交回建筑物。

没有约定期间的租赁（包括更新后变成没有约定的），任何一方都可以提出解约，但条件不同：

由谁提出解约	要不要正当事由	多久终了
出租人	要	自提出之日起满 6 个月
承租人	不要	自提出之日起满 3 个月

承租人一侧的 3 个月来自民法。借地借家法保护的是承租人，所以没有给承租人另加条件。

期间、更新与解约这几条规定都是给承租人的最低保护，比法律规定更不利于承租人的约定无效。

三、退租时，能不能请出租人买下加装的设备

租赁因期间届满或提出解约而终了时，承租人可以请求出租人按时价买下造作（经出租人同意附加于建筑物的榻榻米、门窗等设备），从出租人那里买来的造作也一样。

• 排除造作买取请求权的特约有效。如果不许约定排除，出租人干脆不同意承租人加装设备，承租人反而吃亏。借地那边，排除建物买取请求权的特约无效，这里正好相反。
• 承租人拖欠租金等，因自己违约而被解除契约的，不能请求买下，这一点和建物买取请求权相同。
• 有转租时，转借人也可以请求最初的出租人买下造作。

四、转租给别人时

承租人把租来的房子再租给别人，承租人就成了转租人，租下的人叫转借人。

未经出租人承诺擅自转租的，出租人可以解除契约；但还不足以破坏双方信赖关系（不构成背信行为）的，不能解除。

原来的租赁结束时，转借人什么时候得搬走，看原租赁是怎么结束的：

原租赁怎样结束	转租什么时候终了
期间届满或提出解约	出租人通知转借人后满 6 个月；不通知，就不能对转借人主张终了
承租人（转租人）不履行债务而被解除	出租人向转借人请求返还建筑物时终了，没有 6 个月的缓冲

区别在于转借人该不该受保护：期间届满不是任何一方的过错，债务不履行则是转租人自己造成的。

五、出租人把房子卖给别人后，承租人能不能继续住

建筑物的租赁不必登记，出租人已经把建筑物交付给承租人就可以。此后有人买下这栋建筑物，承租人照样可以向买下的人对抗（向契约以外的第三者主张自己的权利），继续租用。借地靠以自己名义登记的建筑物，借家靠交付。

「不办理租赁权登记就不能对抗第三者」这类特约对承租人不利，无效，普通借家和定期借家都一样。

建筑物卖给别人后，出租人的地位转给买下的人：承租人预付给原出租人的租金，买下的人也要承认；押金（敷金）先抵扣欠下的租金，余额的返还义务由买下的人承接。但卖方与买方约定把出租人地位留在卖方、并由买方把建筑物租回给卖方的，出租人地位不转。

六、租金能不能涨、能不能降

税费等负担增减、房价等经济情况变化，或者与附近同类建筑物相比租金变得不合理（不相当）时，双方都可以请求增减租金，不要求从上次定租金起已过一定期间。

特约	普通借家	定期借家
一定期间内不增额	有效	有效
一定期间内不减额	无效，承租人仍可以请求减额	有效

定期借家只要契约里订有关于租金改定的特约（不减额的约定也算），增减请求的规定就整体不适用，照特约办；没有这种特约的，和普通借家一样可以请求增减。

协议不成时

裁判确定之前：出租人请求增额的，承租人先付自己认为相当的金额即可；承租人请求减额的，出租人可以先收自己认为相当的金额。裁判确定后多退少补，都加年 1 成的利息。

七、怎样让租赁到期确实结束：定期借家

考题常写作「借地借家法第 38 条的定期借家契约」。

	普通借家契约	定期借家契约
更新	有	没有，期满即终了；可以另订新契约
期间	不足 1 年的视为没有约定期间	可以约定不足 1 年
契约方法	无限制	书面即可（不必是公正证书），或电磁记录
事前说明	不要求	须另交一份书面说明没有更新
中途解约	依约定	居住用且楼地板面积不足 200㎡ 时，承租人有法定的解约权

订立定期借家要办两道各自独立的手续：

• 契约本身用书面订立即可，不必是公正证书；用电磁记录订立的视为书面。题面写成「公正証書による等書面」（公正证书等书面），「等」就是说一般书面也行。只能用公正证书的是事业用定期借地权，别记混。
• 事前说明：签约前，出租人要另交一份书面，写明「没有更新、期满即终了」并作说明。承租人同意的，可以改用电磁方法提供。

事前说明的书面必须与契约书分开，不能拿契约书兼作。没有作这项说明的，不更新的约定无效：契约照样成立，但成了普通借家，出租人没有正当事由就不能拒绝更新。

期满前要通知承租人

期间 1 年以上的，出租人要在期满前 1 年到 6 个月之间通知承租人租赁将因期满而终了，否则不能对承租人主张终了。过了这段时间才通知的，自通知之日起满 6 个月后可以主张。

承租人的中途解约

居住用、楼地板面积不足 200㎡ 的定期借家，承租人因转勤、疗养、照护亲属等不得已的事情，难以继续把这里当作自己的住处（生活的本据）时，可以提出解约，自提出之日起满 1 个月终了。这项权利只属于承租人，禁止中途解约的特约在这里无效。

八、预定拆除的建筑物与临时使用

考题分别写作「借地借家法第 39 条规定的预定拆除的建筑物的租赁」和「第 40 条规定的临时使用目的的租赁」。

• 依法令或契约，过一段时间必须拆除的建筑物，可以约定拆除时租赁终了。这个特约要用书面（不必是公正证书）写明必须拆除的事由，用电磁记录也可以。
• 明显只为临时使用而租的，借地借家法关于建筑物租赁的规定整体不适用。

九、承租人死亡、修缮与押金

• 居住用建筑物的承租人死亡又没有继承人时，与承租人同住、事实上是承租人的配偶或养父母、养子女的人（没有办理婚姻或收养登记），承继承租人的权利义务。这个同住的人在知道后 1 个月内向出租人表示不承继的，就不承继。
• 建筑物需要修缮，承租人已经通知出租人或者出租人已经知道，出租人在合理的期间（相当期间）内仍不修的，承租人可以自己修；情况紧迫时，不必先通知或等待。
• 押金（敷金）在交还建筑物时返还，不是契约终了时。出租人收回建筑物之前，不必退还押金。