37条书面

一、35 条在签约前说明，37 条在签约后交付

重要事项说明书（35 条书面）让对方在签约前了解物件和交易条件；37 条书面在契约成立后记录双方确定的内容，供日后核对。

	35 条书面	37 条书面
交付时间	契约成立前	契约成立后不得迟滞（遅滞なく）
主要目的	提供判断材料	确认已经成立的契约内容
交付对象	买方、承租人；交换双方	按业者的参与方式确定（※）
宅建士	记名，并由宅建士说明	记名；不要求由宅建士制作、交付或说明
宅建士证	说明时主动提示	没有主动提示要求；交易关系人请求时仍须提示
对方是宅建业者	仍交付，可省略口头说明	仍须交付

※ 37 条书面交给谁，取决于宅建业者怎样参与交易：

• 自己签订买卖或交换契约：交给交易对方。
• 代理他人签约：交给交易对方和委托人。
• 通过媒介（仲介）促成签约：交给契约双方。

两份书面都须由宅建士记名。记名者不必是专任宅建士，也不必是同一个人。

交易对方即使是宅建业者，37 条书面仍须交付，必须记载的事项也不能省略。

二、哪些交易需要交付 37 条书面

宅建业者自己买卖、交换土地或建筑物，以及代理、媒介他人的买卖、交换或租赁，都须在契约成立后交付 37 条书面。

宅建业者出租自有物件则不同：单纯出租自己的土地或建筑物不属于宅建业法上的取引，没有 37 条书面的交付义务。

多个宅建业者共同参与交易时，可以由其中一方制作并交付一份书面，但每家业者仍须对交付负责，书面上也须有各方宅建士的记名。

三、用电磁方法提供时，先取得承诺

37 条书面可以改用电磁方法提供，但须先取得相应当事人的承诺。要取得谁的承诺，取决于业者在交易中的角色。

业者的立场	需要谁承诺
自己作为契约当事人	契约相对人
媒介	契约的所有当事人
代理	契约相对人及代理的委托人

取得承诺后，提供方式还须满足三项要求：

• 提供的文件本身要明示负责此次提供的宅建士；只在取得承诺时的通知中写明不够。
• 接受方能将记录输出成书面。
• 接受方能确认记载事项是否被改动。

改用电磁方法不会改变交付时点，也不会减少应记载的事项。

四、必须记载的六项

关键词	记载内容	适用交易
① 姓名·地址	契约当事人的姓名或名称、地址	全部
② 物件特定	特定土地或建筑物所需的表示	全部
③ 代金支付	成交总价（売買代金額）、交换差额或租金，以及相应的支付时间与方法	全部
④ 既有建筑物	双方就结构耐力主要部分等状况所确认的事项	既有建筑物的买卖、交换
⑤ 交付	土地或建筑物的交付时间	全部
⑥ 移转登记	所有权移转登记的申请时间	买卖、交换

※ 相关口诀

建筑工程完成前的建筑物，② 可以用 35 条书面说明时使用的图纸来特定。

买卖或交换既有建筑物时，即使双方没有就其状况确认任何事项，④ 也要记载「无」。

③ 记载成交总价、交换差额或租金本身，以及支付时间和方法。35 条书面所说的「其他金钱」不包括这三项。

五、有约定时才记载的七项

以下七项只有契约中作了相应约定，才须记载。

关键词	记载内容	适用交易
⑦ 危险负担	天灾等不可抗力导致损害时由谁承担	全部
⑧ 租税公课	固定资产税等的负担约定	买卖、交换
⑨ 其他金钱	成交总价、交换差额或租金以外金钱的金额、目的以及交付或收受时间	全部
⑩ 解除	契约解除的约定	全部
⑪ 损害赔偿	预定损害赔偿额或违约金	全部
⑫ 贷款斡旋（あっせん）	贷款不成立时的处理	买卖、交换
⑬ 责任履行	契约不适合责任，或保证保险等责任履行措施的约定	买卖、交换

⑬ 只管把约定的内容写进书面。宅建业者自任卖主把新建住宅卖给非宅建业者时，法律另外强制供托或投保，见住宅瑕疵担保履行法。

※ 相关口诀

六、35 条与 37 条：记载事项对比

判断一个项目归哪份书面，问一句就够：

• 35 条问：知道这些以后，你还签不签？ 卖主的房贷还没还清、房子上还登记着银行的抵当权，法令有什么限制、定金（手付金）有没有保全，这些都得在签约前知道。
• 37 条问：既然签了，最后到底怎么约？ 代金多少、什么时候付、什么时候交房和办登记，这些是签了才定下来的。

各自独有的常考项目

项目	35 条书面	37 条书面
登记记录中的权利（含抵当权内容）	① 必须说明	—
既有建筑物的状况调查	⑬ 说明法定期间内有无调查；有则说明结果概要。买卖、交换还要说明文件保存状况	—
支付金、预收金的保全措施	⑫ 适用时说明措施有无与概要；未满 50 万日元不说明	—
定金等（手付金等）保全措施	⑱ 自任卖主买卖时，说明适用的措施概要	—
专有部分的利用限制	区分所有建筑物 ⑧ 说明用途等限制	—
代金、交换差额或租金	—	③ 必须记载金额、支付时间与方法
交付时间	—	⑤ 必须记载
移转登记的申请时间	—	⑥ 买卖、交换必须记载
既有建筑物的双方确认事项	—	④ 买卖、交换必须记载；没有确认事项也要写「无」
危险负担	—	⑦ 有约定时记载
租税公课	—	⑧ 买卖、交换有约定时记载

※ 相关口诀

35 条 ⑬ 问的是有没有做过建筑物状况调查，37 条 ④ 问的是双方就建筑物状况确认了什么。做过调查，不等于双方已经确认了调查结果。

两份书面都涉及的事项

解除、损害赔偿、其他金钱、贷款斡旋、责任履行这五项，两份书面都有，不能按上面的方向硬分：35 条书面在签约前说清楚这些安排有没有、内容是什么，37 条书面只写最后约定的内容。

事项（35 条／37 条编号）	35 条签约前说明	37 条有约定时记载
其他金钱 ⑨ / ⑨	金额与目的	金额、目的、交付或收受时间
解除 ⑩ / ⑩	解除的条件、手续与效果	最终约定的解除内容
损害赔偿 ⑪ / ⑪	预定损害赔偿额或违约金	最终约定的内容
贷款斡旋 ⑲ / ⑫	斡旋内容、贷款不成立时的措施	贷款不成立时的措施
责任履行 ⑳ / ⑬	措施的有无与概要	责任或履行措施的约定内容

两份书面的编号各自独立：贷款斡旋在 35 条是 ⑲，在 37 条是 ⑫；责任履行分别是 ⑳ 和 ⑬。

上表右栏的项目没有相应约定时，可以省略。

供托所等说明属于宅建业法 35 条之 2 的单独义务，不是 35 条书面或 37 条书面的记载事项。