重要事项说明（重说）

一、义务属于业者，说明必须由宅建士完成

重要事项说明（重说）发生在契约成立前，目的是让准备买入、交换或承租的人先得到会影响判断的信息。

判断轴	规则
谁负有说明义务	宅建业者；自任卖方又委托别家媒介的，自己仍负说明义务
谁实际说明	宅建士；说明者与书面记名者都不要求是专任宅建士
用什么说明	宅建士记名的重要事项说明书（35条书面）；谁来制作不限
什么时候	契约成立前
在哪里	法律没有限定说明地点
宅建士证	说明时，即使对方没有请求也须主动提示

对方不是宅建业者时，交付35条书面并不等于已经完成重要事项说明。即使书面已事先送达，仍须由宅建士在契约成立前说明其中的重要事项，并在说明时主动提示宅建士证。宅建士证遗失后，即使已申请再交付，新证到手前提示不了，也就不能进行重要事项说明。

说明义务不因任何人的意愿或业者的疏忽而减轻。卖方希望保密的事项，只要属于说明事项，照样要向买方说明——法定说明义务优先于守秘义务。业者因调查不足，使35条书面的记载与事实不符，即使不是故意，也违反说明义务。

二、谁接受说明取决于交易

交易	接受重要事项说明的人
买卖	买方
交换	交换的双方当事人
租赁	承租人

卖方或出租人通常是提供物件的一方，不是重要事项说明要保护的一方。交换双方都在取得对方的物件，因此双方都要接受说明。

说明的范围由「谁取得哪一件」确定。交换中，业者向一方说明的，是这一方将从对方取得的那件物件；他自己原本持有、要交出去的那件不在说明范围内。

宅建业者受托代理买入时，委托代理的人也是说明对象——取得物件的是他。

一笔交易有时有两家宅建业者参与，例如卖方委托一家、买方委托另一家共同媒介。两家的说明义务都指向买方——卖方本来就不是说明对象。所以35条书面可以由两家共同制作，说明也可以由其中一名宅建士向买方做一次，不必两家各说一遍。

但这一次说明是同时替两家履行的：说明义务每家各有一份，不因另一家做过就消失，内容有遗漏或错误时两家都要负责。共同制作的35条书面上，两家的宅建士都要记名。

三、对方是宅建业者时，只省略口头说明

所谓「业者之间可以省略重说」，省略的是由宅建士进行的口头说明，35条书面仍须交付。

对方	交付35条书面	口头说明	主动提示宅建士证
非宅建业者	必须	必须	必须
宅建业者	必须	可以省略	没有说明时不要求主动提示；被请求时仍须提示

信托受益权买卖等另有不能省略说明的例外，不能只因对方是宅建业者就一律省略。

四、电子交付不等于IT重说

35条书面可以不用纸张，改用电子邮件、下载等电磁方法提供。业者要先做两件事：

• 说明：告诉对方打算用哪种方法提供、提供的是什么内容
• 取得承诺：对方以书面，或以符合法定要求的电子方式（例如电子邮件）表示同意

接受说明的一方只在口头上表示愿意用电子方式，不算已经取得承诺。

提供出去的文件本身也有要求：对方能够把它输出为书面、能够确认内容没有被篡改等。

电磁方法只改变35条书面的交付方式，不涉及说明本身怎么进行。说明能否通过视频完成，按下面的IT重说要件另行判断。

五、IT重说须同时满足四项

IT重说指宅建士不与对方见面，通过视频通话等方式完成重要事项说明。法律允许这样做，但必须同时满足下面四项。

要件	要求
双向通信	能即时进行影像和声音交流
文件先到	35条书面及附件已事先送达；也可以在取得承诺后用电磁方法提供
环境确认	宅建士事先确认双方的影像、声音等通信状态
画面提示证件	宅建士在画面中提示宅建士证，并确认对方能够清楚辨认

四项缺一不可。只有语音没有影像、文件到说明开始时才发送、宅建士证在画面中无法清楚辨认，任一项都不符合要求。双方能够连线，不等于IT重说就此成立。

六、供托所等的说明是另一条义务

除重要事项说明外，宅建业法 35 条之 2 另有一条独立的说明义务，时点同样在契约成立前。业者要告诉交易相对人：万一日后因这笔交易受损、对业者有了债权，可以向哪个供托所请求还付。

业者属于哪套制度	要说明的内容
供托营业保证金	供托所及其所在地
保证协会社员	该业者是保证协会社员；协会的名称、住所及事务所所在地；弁済业务保证金的供托所及其所在地

社员自己不供托营业保证金，代替它的弁済业务保证金由协会统一存入东京法务局。所以社员要说明的是这个供托所，不是营业保证金的供托所。

两项说明都在契约成立前完成，但谁来说明、要不要书面、对方是宅建业者时能否省略，三点都不一样。

判断轴	重要事项说明（35 条）	供托所等的说明（35 条之 2）
什么时候	契约成立前	契约成立前
谁来说明	宅建士	不要求宅建士
要不要书面	必须交付35条书面	不要求另行交付书面；可以写入重要事项说明书一并说明
对方是宅建业者	书面照交，只省口头说明	不需要说明

重要事项说明先确定义务主体、对象、时点与方式，再根据交易类型确定35条书面的具体记载事项。