一、义务属于业者，说明必须由宅建士完成
重要事项说明（重说）发生在契约成立前，目的是让准备买入、交换或承租的人先得到会影响判断的信息。
| 判断轴 | 规则 |
|---|
| 谁负有说明义务 | 宅建业者 |
| 谁实际说明 | 宅建士；说明者与书面记名者都不要求是专任宅建士 |
| 用什么说明 | 宅建士记名的重要事项说明书（35条书面） |
| 什么时候 | 契约成立前 |
| 在哪里 | 没有地点限制 |
| 宅建士证 | 对方没有请求也须主动提示 |
这里有三个不同动作：制作并交付35条书面、由宅建士说明其中的重要事项、提示宅建士证。不能因为文件已经提前寄出，就省略后两个动作。
二、谁接受说明取决于交易
| 交易 | 接受重要事项说明的人 |
|---|
| 买卖 | 买方 |
| 交换 | 交换的双方当事人 |
| 租赁 | 承租人 |
卖方或出租人通常是提供物件的一方，不是这项事前保护的对象。交换双方都在取得对方的物件，因此双方都要接受说明。
说明的范围跟着“谁取得哪一件”走。交换中，业者向一方说明的是该方即将从对方取得的物件；该方原本持有、将交给对方的物件不在说明范围内。宅建业者受托代理买入物件时，委托其买入的委托人也要接受说明。
同一交易有多个宅建业者参与时，各业者都负有自己的义务；实务上可以共同制作书面或由一名宅建士集中说明，但不能因此把其他业者的法定责任一并免除。
三、对方是宅建业者时，只省略口头说明
| 对方 | 交付35条书面 | 口头说明 | 主动提示宅建士证 |
|---|
| 非宅建业者 | 必须 | 必须 | 必须 |
| 宅建业者 | 必须 | 可以省略 | 没有说明时不要求主动提示；被请求时仍须提示 |
所以“业者之间可以省略重说”只是在说可以省略口头说明，不是连35条书面也不用交。信托受益权买卖等另有不能省略说明的例外，不能把“对方持有宅建业免许”机械套到所有交易。
四、电子交付不等于IT重说
35条书面可以不用纸张，改用电子邮件、下载等电磁方法提供，但须事先说明所用的方法与内容，并按法定方式取得接受方的承诺；对方口头说一句想用电子方式，不能代替这项承诺。此外还须满足能够输出为书面、能够确认没有被篡改等要求。
这只改变书面怎么交付。是否通过视频完成说明，是另一套判断。
五、IT重说须同时满足四项
| 要件 | 要求 |
|---|
| 双向通信 | 能即时进行影像和声音交流 |
| 文件先到 | 35条书面及附件已事先送达；也可经承诺用电磁方法提供 |
| 环境确认 | 宅建士事先确认双方的影像、声音等通信状态 |
| 画面提示证件 | 宅建士在画面中提示宅建士证，并确认对方能够清楚辨认 |
四项缺一不可。只有语音、说明时才发送文件、画面看不清宅建士证，都不能仅凭“双方已连线”视为合格的IT重说。
六、供托所等的说明是另一条义务
契约成立前还有一条独立的说明义务（35条の2）：告诉交易对方，日后因交易遭受损失时该去哪里请求还付。
| 业者属于哪套制度 | 要说明的内容 |
|---|
| 供托营业保证金 | 供托所及其所在地 |
| 保证协会社员 | 自己是社员这件事、协会的名称与住所及事务所所在地、弁済业务保证金的供托所及其所在地 |
加入协会的业者本来就不供托营业保证金，所以社员要说的是协会集中供托弁済业务保证金的供托所（东京法务局），不是营业保证金供托所。
这条义务和重说时点相同，其余判断轴都不一样。
| 判断轴 | 重要事项说明（35条） | 供托所等的说明（35条の2） |
|---|
| 什么时候 | 契约成立前 | 契约成立前 |
| 谁来说明 | 宅建士 | 不要求宅建士 |
| 要不要书面 | 必须交付35条书面 | 不要求交付书面；写进重说书一并说明较妥 |
| 对方是宅建业者 | 书面照交，只省口头说明 | 不需要说明 |
重要事项说明先确定义务主体、对象、时点与方式，再根据交易类型确定35条书面的具体记载事项。