买下一块土地，买卖一谈妥，土地就归买主了。买主对卖主不用登记，也能主张土地归自己。
登记是向外界公开「这块地归谁」的办法，要等有人来争这块地时才起作用：卖主又把同一块土地卖给别人，两个买主都说土地归自己，法律只看谁先登记。
向契约双方以外的人主张自己的权利，叫。但不是每个外人都要先登记才能对抗：要比登记的，只是自己也对这块土地有正当权利、能与买主争的人，法律上叫第三者。
这一节先讲谁算第三者，再讲契约被取消、解除，或有人长期占着土地成了所有者时，第三者来得早还是晚，结论怎么变。
下面都用同一组人物说明：A 是卖主，也就是土地原来的所有者；B 是从 A 买下土地的买主；C 是后来与 B 或 A 争这块土地的第三者。
卖主 A 把土地卖给买主 B，又把同一块土地卖给 C，这叫二重转让（二重譲渡）。B 和 C 都从 A 那里买下土地，都说土地归自己。此时先登记的一方优先：先买、先付款都不能代替登记。C 即使后买，只要先登记，B 就不能向 C 主张土地归自己。
C 买的时候已经知道 B 买过（法律上叫恶意），结论也不变；只有故意使坏的另当别论，见下文。善意、恶意只是知不知道某件事，与品德无关。
对方自己对这块土地没有正当权利，就没有资格拿「你还没登记」来反驳。对下面这些人，买主没有登记也可以主张土地归自己：
| 对方 | 为什么不需要登记 |
|---|
| 无权利人，以及从无权利人处买下的人 | 对方自己没有取得任何权利。有人擅自伪造文件、把登记改到自己名下，也不因此成为所有者；从这个人那里买下的人，原则上同样取得不了所有权（真正的所有者对虚假登记负有责任时例外） |
| 非法占据者 | 非法占据者没有任何权利却占着土地，所有者请非法占据者交出土地，不需要登记 |
| 明知别人买过、还故意使坏的人（背信恶意者） | 见下面「知道别人买过，还算不算第三者」 |
| 契约当事人与前手 | 土地从卖主卖给买主、买主又转卖给下一个买主时，最初的卖主是后来那个买主的前手。两人不是争夺同一块土地的对手，后来的买主没有登记也能向前手主张；卖主的继承人（相続人）接过了卖主的地位，与买主之间同样按契约双方处理 |
知道别人买过，还算不算第三者
后来买下的人算不算第三者，要看这个人只是知道别人买过，还是背信恶意者：
| 后来买下的人 | 是不是第三者 |
|---|
| 不知道已有人买下（善意） | 是，先登记就胜 |
| 只是知道已有人买下（单纯恶意） | 是，先登记就胜 |
| 背信恶意者 | 不是，登记了也不能对抗先买的人 |
例如 C 明知 B 已经买下，还抢先买下并登记，想再高价卖给 B 获利；或者用诈欺或强迫的手段阻挠 B 登记。这样的 C 就是背信恶意者。
背信恶意者 C 又把土地转卖给 D，D 这样接手的人叫转得人。转得人 D 办了登记，能不能对抗买主 B，只看 D 本人：D 对 B 来说不是背信恶意者，就可以对抗 B；D 本人也是背信恶意者，才不能对抗 B。前手 C 是背信恶意者，并不连累 D。
下面三种情形，都要先看第三者是在取消、解除或时效完成之前还是之后取得权利：
- 卖主 A 把土地卖给买主 B，后来以受诈欺或强迫为由取消了这份契约；B 在取消之前或之后，把土地转卖给了第三者 C。
- 同样的买卖，后来 A 解除了契约；C 在解除之前或之后从 B 那里买下。
- 占有人 E 长期占着 A 的土地，时效完成，取得了所有权；A 在时效完成之前或之后，把土地卖给了 B。这里 B 就是第三者。
之后才取得土地的第三者，一律比谁先登记。以解除为例：解除后，土地回到卖主 A 手里；买主 B 却又把土地卖给 C，A 和 C 都说土地归自己，就像一块地卖给两个人，谁先登记归谁。之前就取得权利的第三者，三种情形各有规则，分别见下面。
被骗或被逼而取消，第三者受不受保护
取消后，契约就当作从一开始无效。取消之前出现的第三者受不受保护，要看取消的原因：
| 第三者出现在 | 要登记吗 | 谁胜 |
|---|
| 因诈欺取消之前 | 与登记无关 | 第三者善意且无过失（不知道诈欺，稍加注意也发现不了）时第三者胜；恶意或有过失时，取消的一方胜 |
| 因强迫取消之前 | 与登记无关 | 取消的一方胜，第三者善意且无过失也一样 |
| 取消之后 | 需要 | 先登记的一方胜 |
契约被解除，第三者受不受保护
契约解除后，卖主和买主原则上要恢复到订约前的状态，各自把拿到的东西还回去。不过，解除不能损害此前已经取得权利的第三者；这个第三者须有登记。
| 第三者出现在 | 要登记吗 | 谁胜 |
|---|
| 解除之前 | 需要 | 第三者有登记就受保护，不问第三者是否知道解除的原因 |
| 解除之后 | 需要 | 先登记的一方胜 |
※
占有人时效取得土地，要不要先登记
有人以所有者的身份长期占有别人的土地，既没有靠暴力抢占，也没有偷偷摸摸，这样过了法律规定的年数，这块土地就归占有人所有。这叫取得时效。条文里的「以所有的意思」「平稳且公然」，说的就是「以所有者的身份」和「不靠暴力、不偷偷摸摸」这两点。要占有多少年、怎样才算以所有者的身份占有，见。
| 买主出现在 | 占有人要登记吗 | 谁胜 |
|---|
| 时效完成之前 | 不需要 | 占有人胜 |
| 时效完成之后 | 需要 | 先登记的一方胜 |
占有人 E 的取得时效还没完成时，买主 B 就从原所有者 A 那里买下这块土地并登记了。等 E 的时效完成时，土地的所有者已经是 B，E 与 B 不是争夺同一块土地的对手，按当事人处理。所以 E 向 B 主张自己取得了所有权，不需要登记。
买主 B 要是在 E 的时效完成之后才从 A 那里买下、并且先登记了，本来优先于 E。但 E 从 B 登记那天起，又以所有者的身份继续占有，满了时效所需的年数，时效就再次完成。这时 B 成了新一轮时效完成之前的所有者，E 不需要登记也可以向 B 主张土地归自己。
| 事项 | 结论 |
|---|
| 土地上有自己名下已登记房屋的者 | 是第三者。买下土地的人没登记，不能向借地权者主张土地归自己，也不能请求地代 |
| 共同继承（相続）的不动产，一名继承人擅自把整块卖给别人 | 其他继承人在自己的（按法定继承份额计算）范围内，不需要登记就能对抗买下的人 |
| 卖主卖的是别人的土地（他人物买卖） | 买卖契约有效；卖主取得这块土地时，买主才取得所有权，不倒算到签约那天 |
| 从没有权利的人那里买下，买主善意且无过失（即时取得） | 只适用于动产。土地、建筑物这类不动产，买主再怎么不知情也不能因此取得所有权 |
| 时效取得者向原所有者的继承人主张土地归自己 | 继承人接过原所有者的地位，不需要登记 |
| 时效完成后，有人在这块土地上取得并登记 | 占有人从抵当权登记起再占有满所需的年数，可以再次时效取得，抵当权随之消灭；占有人一直认可这个抵当权存在等特别情况下，抵当权不消灭 |
| 约定付清代金之前所有权不移转 | 所有权在付清代金时才移转；没有这种约定时，签约时就移转 |
| 买主把土地转卖后，向卖主请求移转登记 | 转卖了仍可以请求：登记先从卖主移到买主，再移到转得人 |
| 卖地时保留地上立木的所有权，土地连同立木又被转卖 | 卖主要向后来买下的人主张立木归自己，须有登记或明认方法（不经登记、向外界公开立木归谁的办法）；与一块地卖给两个人同样处理 |