借地权

租别人的土地盖房子，房子一用就是几十年。租期太短的话，借地的人刚盖好房子就可能要交还土地，所以借地借家法给借地的一方设了一套最低保护：期间不能太短，到期原则上会更新，比这更不利的约定无效。双方如果一开始就想好「到期一定结束」，法律另外准备了几种定期借地权。这一节先讲普通借地权的保护，最后讲怎样让借地到期结束。

一、盖建筑物才适用借地借家法

租用土地是为了拥有建筑物（住宅、店铺、工厂等）时，这份权利叫借地权，适用借地借家法；租来做露天停车场、材料堆放场的，适用民法。同一个约定，两部法的结论常常相反。

借地权有地上权和土地租赁权两种形态，实际上几乎都是土地租赁，下面按土地租赁讲。

下面都用同一组人物说明：A 是土地所有者，B 是向 A 租地盖房的人。考题里 A 叫借地权设定者，B 叫借地权者。

二、普通借地权借多久

	民法的土地租赁（停车场、材料堆放场等）	普通借地权
约定了期间	最长 50 年，约定更长的缩短为 50 年	最短 30 年，不足 30 年的按 30 年，更长的按约定
没有约定期间	双方随时可以提出解约，满 1 年终了	30 年
更新后	自更新之日起不超过 50 年	第一次 20 年，以后每次 10 年；约定更长的按约定

民法担心租得太久，设的是上限；借地借家法担心借地权者太早失去土地，设的是下限。所以约定 60 年，借地权就是 60 年，也不需要书面；材料堆放场则缩短为 50 年。

约定了期间、又没有约定可以中途解约的，无论适用哪部法，双方都不能中途解约。

期间、更新、重建和建物买取请求权这几项规定，都是给借地权者的最低保护：比法律规定更不利于借地权者的约定无效，更有利的则有效。

三、到期后原则上更新

更新方式	怎样发生	土地上要有建筑物吗
合意更新	土地所有者与借地权者约定继续	不要求
请求更新	期满时借地权者请求更新	要求
法定更新	期满后借地权者继续使用土地	要求

后两种不需要双方合意，法律直接视为以原条件更新，所以要求土地上还有建筑物。建筑物已经没有了，这两种更新都不发生。

土地所有者 A 想阻止更新，要及时（遅滞なく）提出异议，而且这个异议要有正当事由。有没有正当事由，看双方各自多需要这块地、借地至今的经过和土地的利用情况，以及 A 有没有提出给钱等补偿（财产上的给付），换借地权者 B 交还土地。

不更新时，借地权者可以请求买下建筑物

借地权到期、没有更新时，借地权者 B 可以请求土地所有者 A 按时价买下建筑物，这叫建物买取请求权，A 不能拒绝。建筑物还能用，拆掉可惜，B 盖房子的投入也能收回来。

• 普通借地权下，约定「无论怎样结束，B 都不能请求买下」，对 B 不利，无效。
• B 拖欠地代等，因自己违约而被解除契约的，不能请求买下。所以契约里写明「违约被解除时不能请求买下」，这个约定有效。
• A 付清代金之前，B 可以不交出建筑物；但这段时间 B 仍占着 A 的土地，要付相当于地代的金额。

四、建筑物没了之后重建

建筑物灭失（烧毁、倒塌，也包括借地权者自己拆掉），借地权并不因此消灭，借地权者 B 可以重建。要看的是：新建筑物能用到借地期满之后时，借地权会不会随之延长。借地权还剩下的期间叫残存期间。

重建能用到残存期间之后的建筑物	土地所有者承诺了	土地所有者没有承诺
最初的更新之前	借地权延长 20 年	可以重建，但期间不延长
最初的更新之后	借地权延长 20 年	土地所有者可以提出解约，满 3 个月借地权消灭

延长的 20 年从承诺之日与重建之日中较早的一日起算；残存期间或双方约定的期间更长的，按较长的期间。

约定「不得建造能用到残存期间之后的建筑物」，等于拿走借地权者靠重建延长期间的机会，无效。土地所有者承诺重建时附上这种约定也一样。

重建的几种特殊情形

• 最初的更新之前，借地权者 B 通知土地所有者 A 要建能用到残存期间之后的建筑物，A 收到通知后 2 个月内不提出异议的，视为承诺。更新之后没有这条。
• 更新之后建筑物灭失的，借地权者自己也可以提出解约，同样满 3 个月借地权消灭。
• 更新之后借地权者确有不得已的理由要重建，土地所有者却不承诺时，借地权者可以请裁判所许可，代替土地所有者的承诺。
• 借地权者 B 把土地再转租给 C 时，C 的权利叫转借地权。C 的建筑物灭失，转借地权不消灭，C 可以重建；C 的重建视为 B 的重建。

五、把建筑物出租或转让给别人

借地权者做了什么	要不要土地所有者承诺
把自己的建筑物出租给第三者	不需要，也不算转租土地
把建筑物卖给第三者（借地权随之转让）	需要
把土地转租给第三者	需要

借地权者 B 出租自己的建筑物时，仍然是为了拥有建筑物而用这块地，没有违背借地的目的，所以不用土地所有者 A 承诺。

未经承诺擅自转让或转租的，A 可以解除契约；但只有构成背信行为时才能解除，还不足以破坏双方信赖关系的，不能解除。

土地所有者不承诺时

借地权者或买下建筑物的第三者可以向裁判所申请许可，代替土地所有者的承诺：

情形	谁申请	期限
借地权者要把建筑物卖给第三者	借地权者	转让之前
第三者通过竞卖或公卖买下建筑物	买下的第三者	付清建筑物代金后 2 个月内

转让之前借地权者还是契约当事人，由借地权者申请；竞卖时建筑物已经不属于借地权者，只能由买下的人自己申请。

第三者已经取得建筑物，土地所有者却不承诺借地权的转让或转租时，这个第三者可以请求土地所有者按时价买下建筑物。

六、土地被卖给别人后，借地权者能不能继续用

土地所有者 A 把土地卖给了 D。借地权者 B 想继续用这块地，就要能向买下土地的 D 对抗（向契约以外的第三者主张自己的借地权）。借地权本身不必登记，B 在这块地上有以自己名义登记的建筑物就可以。

• 建筑物登记在子女等家属名义下的，不能对抗。
• 登记的地号、面积与实际稍有出入，只要看得出是同一栋建筑物，不影响对抗；只有表示登记、还没办所有权保存登记的，也能对抗。
• 对抗力及于登记上标示为该建筑物敷地的土地；一笔土地上有几栋建筑物的，其中一栋有登记就够。
• 只是从土地所有者那里接受了土地的交付，不能对抗。凭交付就能对抗的是房屋的租赁，不是借地。
• B 能对抗时，从 B 那里转借土地的转借人也可以援用 B 的借地权对抗。
• 停车场、材料堆放场这类民法的土地租赁，土地租赁权本身办了登记，同样可以对抗。同一块地租给了两个人的，谁先具备对抗要件谁优先，不看签约先后。

建筑物灭失后，借地权者在土地上显眼的地方贴出告示，写明原来是哪栋建筑物、哪天灭失、要重建的，灭失后 2 年内仍然可以对抗；过了 2 年还想对抗，须在这 2 年内重建并办好登记。

七、地代的增减

税费或地价变化，或者与附近同类土地相比地代变得不合理时，土地所有者和借地权者都可以请求增减地代。

特约	效力
一定期间内不增额	有效，对借地权者有利
一定期间内不减额	无效，借地权者仍然可以请求减额

约定每隔几年自动增额的，不同于上表的不增额特约，地代变得不合理时照样可以请求增减。为担保地代，A 对 B 在这块地上的建筑物有先取特权，范围是已到期的最后 2 年份地代。

八、怎样让借地到期确实结束

普通借地权到期原则上会更新，土地所有者想按时收回土地，要在设定借地权时就选一种定期借地权。三种之间的分界在期间、建筑物的用途和约定方式：

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一般定期借地权：期间 50 年以上，建筑物用途不限，期满结束、不更新。不更新、重建不延长期间、借地权者不请求买下建筑物这几项特约，须用书面或电磁记录写明；用公正证书也可以，但不是必需的。例如借地 60 年盖住宅。

事业用定期借地权：期间 10 年以上、50 年未满，只限专供事业使用的建筑物，不能用于居住，契约必须用公正证书。看的是建筑物怎么用，不是借地权者做不做生意：出租公寓是给人住的，不能设定。期间 30～50 年的，要用特约写明不更新、重建不延长、不请求买下；10～30 年的，这些规定依法直接不适用。例如借地 20 年开便利店可以，借地 20 年盖住宅不行。

建物转让特约借地权：约定设定后满 30 年以上时由土地所有者以相当的价格买下建筑物，建筑物一转让，借地权就消灭。用途不限，这个特约也没有形式要求。转让后原来的借地权者或房客还在用这栋建筑物的，可以请求土地所有者把建筑物租给自己。

盖住宅又要到期结束，只有这两条路：期间 50 年以上的一般定期借地权，或建物转让特约借地权。约定 30 年、20 年并写明不更新的，不更新的约定无效，按普通借地权处理。

※ 相关口诀

临时使用：借地明显只为临时使用（例如设置工地的临时设施）时，本来就不需要长期保护，存续期间、更新、重建、建物买取请求权和定期借地权的规定都不适用。约定 5 年、不更新，这个约定有效。