报酬额的规定

一、报酬的三条底线

宅建业者代理或媒介买卖、交换、租赁时，报酬上限由国土交通大臣的告示规定。

底线	内容
有上限	业者收取的报酬不能超过上限。即使委托人愿意多付，也不能收；约定收取售价差额等名目，也算报酬
成功报酬	契约成立后才能收取。业务做了但没成交，收不到报酬
须揭示	每个事务所都要在公众容易看到的位置揭示报酬额表

「不当地要求高额报酬」本身就是禁止行为，即使最后一分钱也没收到，提出要求本身已经违法。

二、报酬之外只有两项能另收

带客户看房、一般的广告、通常的调查，这些成本本来就算在报酬里，不能在上限之外另立名目收取。

费用	能不能另收
通常的广告费用、通常的现地调查费用、契约书的制作费、指定流通机构的登録费、建筑物状况调查的斡旋费	不能，已包含在报酬额中
委托人主动委托的广告费用	能
委托人特别委托并事先同意负担的调查费用（如远隔地的现地调查）	能

通常由业者开展的广告和调查，费用已经含在报酬里。广告要由委托人特别委托，调查也要有特别委托并事先同意负担费用，才能另收。业者自行决定登广告，事后再请委托人同意，仍不能另收广告费。

低廉空家等的特例

不含消费税 800万日元以下的宅地或建筑物（不限于空置房屋），媒介时可考虑现地调查等费用，在通常上限之上收取报酬，但每位委托人的报酬都有以下上限：

向每位委托人收取的报酬 ≤ 30万日元＋消费税

30万日元＋税是每方可收取的最高额，不是成交后自动能收的金额。业者须考虑现地调查等费用，事先向委托人说明报酬额并取得同意。同一个业者受卖方和买方双方委托做媒介时，双方各自的上限都是 33万日元，合计最高 66万日元；实际收多少仍取决于事先约定。做代理时，上限是这一额的 2 倍，即 66万日元。

这条特例只适用于买卖与交换。租赁另按租金规则计算。

三、先把物件价格换成不含税的价格

速算法用的是不含消费税的物件价格。所以拿到一个金额，第一步先看它含不含税、哪一部分含税。

	课税	非课税
成交总价（含交换差额）	建筑物	土地
租赁的租金（含权利金）	居住用以外的建筑物	土地、居住用建筑物
服务	宅建业者的报酬	—

土地永远不课税，所以「土地付住宅 600万日元（含税，其中土地 160万日元）」要这样拆：建筑物部分 440万日元含税 → 除以 1.1 得 400万日元，加上土地 160万日元，速算法用的价格是 560万日元。

业者自己收报酬时能加多少消费税，看这个业者是哪一种。

业者	界线	能加多少
课税事业者	课税销售额超过 1000万日元	报酬额＋10%
免税事业者	课税销售额 1000万日元以下	报酬额＋消费税相当额的 40%（实际相当于 4%）

四、买卖·交换：先算出基准额 L

买卖与交换的报酬上限，先按物件价格分三档速算基准额，记作 L。以下各节给出的都是这套通常算法的数字，特例另在各自的位置单列。

不含税的物件价格	基准额 L
200万日元以下	价格 × 5%
200万超 ～ 400万以下	价格 × 4% ＋ 2万日元
400万超	价格 × 3% ＋ 6万日元

※ 相关口诀

交换时，两件物件价格不同的，以高的一方为基准算 L。

算出 L 之后，能收多少取决于业者在这笔交易中是做媒介还是代理。

立场	从委托人最多能收
媒介	L，且只能向委托自己的一方收
代理	2L

同一个业者同时为卖方和买方做媒介时，两边各 L，合计 2L，与代理的上限相同。代理不能同时代理双方，但只从自己的委托人一方就能收到 2L。除此之外，一笔交易里全部业者收到的合计也不得超过 2L。

例：5000万日元的物件，L＝5000万 × 3% ＋ 6万 ＝ 156万日元。只为卖方做媒介收 156万＋税；为双方做媒介，或为卖方做代理，都是 312万＋税。

五、两家以上业者参与时，先各自算，再看合计

一笔交易有两家以上业者参与时，两条限制要同时满足。

1. 各自的上限：每家不超过自己立场的上限（媒介 L，代理 2L）。
2. 合计的上限：所有业者收到的总额，不超过只由一家业者做完全部业务时的限度额，也就是 2L。

例：卖方委托 A 社代理，买方委托 C 社媒介。A 社自己的上限是 2L，C 社自己的上限是 L，但两家相加的 3L 超过了合计上限，实际能收的总额必须压到 2L 以内。各自的上限满足了，合计仍可能超出。

六、租赁按租金算，居住用与居住用以外分开

租赁的报酬以1 个月的租金为基准。双方合计的上限只有一个数——1 个月分；向其中一方最多能收多少，才分居住用与居住用以外。

物件	每方最多	双方合计最多
居住用建筑物	原则 1/2 个月分（加税 0.55）	1 个月分（加税 1.1）
居住用以外（宅地、店铺、事务所等）	无单独限制	1 个月分（加税 1.1）

0.55 与 1.1 已经含了课税事业者的 10% 消费税，过去问几乎都这么写；免税事业者加的是 4%。

业者要向居住用建筑物的委托人收超过半个月分，须在接受媒介委托时就取得这位委托人的承诺；到请求报酬时才补取得的承诺无效。承诺解除的只是对这一方的限制，双方合计仍不得超过 1 个月分。

居住用以外只有合计这一条限制：不超过 1 个月分，出租人与承租人之间怎么分都可以，全部由一方承担也在允许之内。店铺兼住宅这类兼用物件按居住用以外处理。

租赁契约以使用借贷（使用貸借）的形式成立、没有租金时，按该物件通常的租金算限度额。法律不要求为此取得不动产鉴定业者的鉴定评价。

业者变多也不会提高合计上限。 出租人一侧和承租人一侧各委托一家业者时，两家收到的总额仍是 1 个月分加税；其中一家是代理也一样。

定期借家契约期满后的再契约是订立新的租赁契约，为此做媒介，报酬同样受上限限制。

权利金可以换一条算法

居住用以外的租赁收取了权利金时，限度额还可以换一条算法：把权利金当作物件价格，按买卖的速算法算出 L。

两条算法算出来的不是同一个数：

算法	算出来的是
租金 1 个月分	双方合计的上限
权利金按速算法	向每一方能收的上限（合计是它的 2 倍）

比较前要先换算成同一口径，再取高的一方。例如权利金 200万日元的店铺租赁，L＝200万 × 5%＝10万日元，加税 11万日元是向每一方能收的上限，合计 22万日元；拿去和「租金 1 个月分加税」相比的是这个 22万。

这里的权利金指权利设定的对价中不予返还的部分。押金这类将来要退还的钱不算在内。权利金含消费税时，建筑物部分要先除以 1.1 还原成不含税的价格。居住用建筑物不适用这条——租金再高、权利金再多，也只能按租金算。

长期空置房屋的租赁可以收到 2 个月分

长期无人使用、今后也没有使用预期的建筑物，租赁的报酬可以另按特例计算：事先向委托人说明报酬额并取得同意后，双方合计最多 2 个月分＋税。没有事先说明并取得同意的，仍按 1 个月分计算。放宽的只是向出租人收取的一侧；向承租人收取的仍按通常规则，取得承诺也不能超过。

它和前面的低廉空家等特例是两条不同的规定——那条只适用于买卖与交换，这条只适用于租赁。

七、四种情形的上限放在一起

下表汇总前面各节的通常上限，两条特例见各自的小节。买卖与交换用基准额 L 表示：L 由不含税的物件价格按三档速算法算出，400万日元超的那一档是价格 × 3% ＋ 6万日元。租赁则以 1 个月租金为基准。

交易	每方最多	双方合计最多
买卖·交换的媒介	L	2L
买卖·交换的代理	2L	2L
租赁·居住用建筑物	1/2 个月分	1 个月分
租赁·居住用以外	无单独限制	1 个月分

居住用建筑物的 1/2 个月分，在接受委托时取得该委托人的承诺就可以超过，但双方合计上限不变。居住用以外收了权利金的，可以改按权利金算出的额与租金 1 个月分相比，取高的一方。

各业者收取的金额要符合各自的上限，加在一起也不能超过合计上限。