报酬额的规定

一、报酬的三条底线

宅建业者在买卖、交换、租赁的代理或媒介中能收多少报酬，由国土交通大臣的告示定上限，超过这个额不得收取。

底线	内容
有上限	超过告示规定的额不得收取。依赖者同意支付更多，也不能收
成功报酬	契约成立后才能收取。业务做了但没成交，收不到报酬
须揭示	每个事务所都要在公众容易看到的位置揭示报酬额表

“不当地要求高额报酬”本身就是禁止行为，即使最后一分钱也没收到，提出要求本身已经违法。

二、报酬之外只有两项能另收

带客户看房、一般的广告、通常的调查，这些成本本来就算在报酬里，不能在上限之外另立名目收取。

费用	能不能另收
通常的广告费用、通常的现地调查费用、契约书的制作费	不能，已包含在报酬额中
依赖者主动委托的广告费用	能
依赖者事先承诺的特别调查费用（如远隔地的现地调查）	能

分界是这笔支出由谁发起。业者自己觉得该登的广告，事后把费用加进来，即使向依赖者说明并取得同意，也不能因此突破报酬的限度额。

低廉空家等的特例

不含消费税 800万日元以下的宅地或建筑物（不限于空置房屋），媒介时可以把现地调查等费用与报酬合并计算。

报酬额＋现地调查等费用相当额 ≤ 30万日元＋消费税

这是向卖方、买方各自收取时的上限——同一个业者为双方做媒介时，两边各 33万日元，合计可以到 66万日元。800万日元以下的物件按速算法算出来的额往往很小，不足以覆盖实地调查的成本，这条特例因此允许把调查费用并进来。适用时仍须事先向依赖者说明并取得同意。

这条特例只管买卖与交换。租赁不适用，物件再便宜也按租金那套算。

三、先把物件价格换成不含税的价格

速算法用的是不含消费税的物件价格。所以拿到一个金额，第一步先看它含不含税、哪一部分含税。

	课税	非课税
成交总价（含交换差额）	建筑物	土地
租赁的租金（含权利金）	非居住用建筑物	土地、居住用建筑物
服务	宅建业者的报酬	—

土地永远不课税，所以“土地付住宅 600万日元（含税，其中土地 160万日元）”要这样拆：建筑物部分 440万日元含税 → 除以 1.1 得 400万日元，加上土地 160万日元，速算法用的价格是 560万日元。

业者自己收报酬时能加多少消费税，看这个业者是哪一种。

业者	界线	能加多少
课税事业者	课税销售额超过 1000万日元	报酬额＋10%
免税事业者	课税销售额 1000万日元以下	报酬额＋消费税相当额的 40%（实际相当于 4%）

四、买卖·交换：先算出基准额 L

买卖与交换的基准额按物件价格分三档速算，算出的这个数记作 L。

不含税的物件价格	基准额 L
200万日元以下	价格 × 5%
200万超 ～ 400万以下	价格 × 4% ＋ 2万日元
400万超	价格 × 3% ＋ 6万日元

交换时，两件物件价格不同的，以高的一方为基准算 L。

算出 L 之后，能收多少取决于业者在这笔交易里的立场。

立场	从依赖者最多能收
媒介	L，且只能向委托自己的一方收
代理	2L

同一个业者同时为卖方和买方做媒介时，两边各 L，合计 2L，与代理的上限相同。代理不能同时代理双方，但只从自己的依赖者一方就能收到 2L。除各自的立场之外还有一条限制：一笔交易里全部业者收到的合计也不得超过 2L。

例：5000万日元的物件，L＝5000万 × 3% ＋ 6万 ＝ 156万日元。只为卖方做媒介收 156万＋税；为双方做媒介，或为卖方做代理，都是 312万＋税。

五、两家以上业者参与时，先各自算，再看合计

一笔交易有两家以上业者参与时，两条限制要同时满足。

1. 各自的上限：每家不超过自己立场的上限（媒介 L，代理 2L）。
2. 合计的上限：所有业者收到的总额，不超过只由一家业者做完全部业务时的限度额，也就是 2L。

例：卖方委托 A 社代理，买方委托 C 社媒介。A 社自己的上限是 2L，C 社自己的上限是 L，但两家相加的 3L 超过了合计上限，实际能收的总额必须压到 2L 以内。各自的上限满足了，合计仍可能超出。

六、租赁按租金算，居住用与非居住用分开

租赁的基准不是物件价格，而是1 个月的租金。双方合计的上限一律是 1 个月分，但从一方最多能收多少，居住用与居住用以外不一样。

物件	从一方	双方合计
居住用建筑物	原则 1/2 个月分	1 个月分
居住用以外（宅地、店铺、事务所等）	无单独限制	1 个月分

居住用建筑物想从一方多收，须在接受媒介委托时就取得该依赖者的承诺，等到请求报酬时才补取得不算。承诺解除的只是从一方收取的那道限制，双方合计不超过 1 个月分不因承诺而放宽。

居住用以外没有一方的单独限制，只要合计不超过 1 个月分，双方之间怎么分都可以，只从一方收取也可以。店铺兼住宅这类兼用物件按居住用以外处理。

租赁契约以使用借贷的形式成立、没有租金时，按该物件通常的租金算限度额。法律不要求为此取得不动产鉴定业者的鉴定评价。

业者变多也不会提高合计上限。 出租人一侧和承租人一侧各委托一家业者时，两家收到的总额仍是 1 个月分加税；其中一家是代理也一样。

权利金可以换一条算法

居住用以外的租赁收取了权利金时，限度额还可以换一条算法：把权利金当作物件价格，按买卖的速算法算出 L。

两条算法算出来的不是同一个数：

算法	算出来的是
租金 1 个月分	双方合计的上限
权利金按速算法	从一方能收的上限（合计是它的 2 倍）

比较前要先换算成同一口径，再取高的一方。例如权利金 200万日元的店铺租赁，L＝200万 × 5%＝10万日元，加税 11万日元是从一方能收的上限，合计 22万日元；拿去和“租金 1 个月分加税”相比的是这个 22万。

这里的权利金指权利设定的对价中不予返还的部分。押金这类将来要退还的钱不算在内。权利金含消费税时，建筑物部分要先除以 1.1 还原成不含税的价格。居住用建筑物不适用这条——租金再高、权利金再多，也只能按租金算。

七、四种情形的上限放在一起

买卖与交换的上限都用基准额 L 表示：L 由不含税的物件价格按三档速算法算出，400万日元超的那一档是价格 × 3% ＋ 6万日元。租赁的上限则用 1 个月租金表示。

交易	从一方最多	双方合计最多
买卖·交换的媒介	L	2L
买卖·交换的代理	2L	2L
租赁·居住用建筑物	1/2 个月分	1 个月分
租赁·居住用以外	没有单独限制	1 个月分

居住用建筑物的 1/2 个月分，在接受委托时取得该依赖者的承诺就可以超过；居住用以外收了权利金的，可以改按权利金算出的额与租金 1 个月分相比，取高的一方。

合计上限只有两个数：买卖与交换是 2L，租赁是 1 个月分。参与的业者有几家、各自是媒介还是代理，都不改变一笔交易能流向宅建业者的总额，变的只是这笔钱在业者之间怎么分。