免许与登録的欠格事由

一、先分清免许与登録

宅建业法上有两张资格，一张发给公司，一张发给人。免许是经营宅建业的资格，发给宅建业者本身，法人或个人都可以持有；登録（向知事登记宅建士资格）是当宅建士的资格，只发给个人；从考试合格到领取宅建士证的整条手续见宅建士。

两张资格各有一套欠格事由，互不代替：公司拿不到免许，不妨碍它的员工登録成为宅建士；宅建士自己出了事，也不当然牵连公司的免许。欠格事由就是法律规定的「不能取得免许或登録的理由」。

免许侧不只看申请人自己。

谁	范围
本人	免许申请者本人，个人或法人
关系者	役员（含非常勤）；具有同等以上支配力的顾问·相谈役等；政令规定的使用人（支店长等）；无同等行为能力未成年人的法定代理人

落入关系者范围的人只要有一人欠格，申请人自己再干净也拿不到免许。非常勤役员算；顾问·相谈役则看实际支配力，不看头衔。事务所的专任宅建士不在这个范围里——他被处刑罚是他自己登録那边的事，不牵连业者的免许。

二、免许侧：十项欠格事由分三类

关键词	事由	看谁
① 免许被取消	因一定理由被取消过免许，或借听闻公示后抢先废业逃避取消	本人
② 刑罚	被处一定的刑罚	本人
③ 暴力团员	是暴力团员等	本人
④ 不正行为	申请前 5 年内在宅建业方面做过不正·显著不当行为，或明显可能在宅建业方面做出不正·不诚实行为	本人
⑤ 身心故障	有一定的身心故障	本人
⑥ 破产	是破产者且尚未复权	本人
⑦ 法定代理人	申请人是不具同等行为能力的未成年人，而他的法定代理人落入本人自身那 6 项中的任何一项	关系者
⑧ 役员等	役员或政令规定的使用人落入本人自身那 6 项中的任何一项	关系者
⑨ 被支配	事业活动被暴力团员等支配	关系者
⑩ 申请文件	申请文件有重要虚假·遗漏，或欠缺专任宅建士的设置要件	申请本身

判断顺序是：先看申请人自己有没有落进本人那 6 项；本人干净的，再看役员、政令规定的使用人和法定代理人；这两轮都过了，还要看事业活动是否受暴力团员等支配、申请文件是否真实完整、专任宅建士是否配齐。第二轮就是 ⑦⑧，审的对象是关系者，判断标准仍是本人那 6 项——两处用同一把尺子，只换了量谁。

这些事由不只在申请那一刻管用。已经拿到免许的人后来落进去的，免许必须被取消，法条在这里没有留裁量的余地。

三、① 被取消免许：三大恶事

被取消过免许不等于一定欠格，要看当初是因为什么被取消。因这几种理由被取消的，5 年内不能再取得免许，5 年从哪天起算各不相同。

被取消的理由	5 年从哪天起算
不正手段取得免许	取消之日
符合业务停止处分的事由且情节特别严重	取消之日
违反业务停止处分	取消之日
听闻公示日至处分之间，无正当理由作出废业或合并消灭的届出	届出之日

前三种合称三大恶事，只有因这三种被取消才欠格。

三大恶事是持有免许的业者自己做的事。业者自己没做，只因役员是暴力团员等而被取消的，不在此列，那名役员退任后就可以重新申请。

听闻公示后、处分作出前抢先废业的，同样欠格，5 年从届出之日起算。让法人合并消灭也算在内。

被取消免许或借届出逃避处分的是法人时，听闻公示日前 60 日以内当过该法人役员的人也一起欠格。

四、② 被处刑罚：线画在罚金

受过刑罚不一定欠格，要看是哪一档刑，界线画在罚金上。

刑罚	是否欠格
死刑、拘禁刑2026 改	欠格，不问罪名
罚金	只有三类罪才欠格
拘留、科料、没收	不欠格

拘禁刑以上不问什么罪一律欠格；罚金要看罪名，只有宅建业法违反·暴力相关犯罪·背任这三类。背任（背信，为图私利损害所任职一方的利益）是刑法 247 条的罪名。暴力相关犯罪包括暴力团员不当行为防止法违反、伤害、伤害现场助势、暴行、凶器准备集合、胁迫及暴力行为等处罚法违反。道交法违反被处罚金，不欠格。

欠格持续到刑执行完毕或被免除之日起 5 年。这 5 年系于刑罚宣告：宣告还有效，才有可起算的 5 年；宣告本身失去效力，欠格就没了前提，也就无所谓起算。

缓刑分两段看：缓刑期间宣告有效，欠格；缓刑未被撤销而期满时，刑的宣告失去效力，欠格当场解除，不必再等 5 年。期满这一步不问罪名：拘禁刑也好、那三类罪的罚金也好，宣告没了就都不再欠格。缓刑被撤销的则要去服刑，回到实刑那条线，从执行完毕之日起再数 5 年。判决仍在上诉中的同样不欠格——刑尚未确定，还谈不上被处刑罚。

五、③⑨ 暴力团员等：本人与事业活动是两条线

情形	属于哪一项
现在是暴力团员	③ 暴力团员
脱离暴力团未满 5 年	③ 暴力团员
事业活动被暴力团员等支配	⑨ 被支配

一条线看人：本人或关系者是不是暴力团员等。另一条线看事业：经营是否受暴力团员等支配。自己不是暴力团员，但事业被支配着，一样不行。

六、④⑤⑥⑩：剩下的四项

④ 不正行为管两种人：在宅建业方面做过不正·显著不当行为的，和明显可能在宅建业方面做出不正·不诚实行为的。前者看做过什么，期限是申请前 5 年内——十项里只有它的 5 年是往回数的；后者看眼下的危险，不设年数。

⑤ 身心故障指因身心故障不能适正经营宅建业、且属国土交通省令规定的情形。成年被后见人·被保佐人不因这一身份就一律欠格，按个别情况判断。

⑥ 破产只在尚未复权期间欠格，复权后当场就能取得免许，不必再等 5 年——与缓刑期满同理，欠格状态本身消灭。

⑩ 申请文件看的不是人：申请书或其附件在重要事项上有虚假记载·遗漏的，或事务所欠缺专任宅建士的设置要件的，都欠格。

七、五个「5 年」，起算日各不相同

事由	5 年怎么算
① 因三大恶事被取消免许	取消之日起
① 听闻公示后抢先废业	届出之日起
② 被处刑罚	刑执行完毕或免除之日起
③ 曾是暴力团员	脱离暴力团之日起
④ 有不正·显著不当行为	申请前回溯 5 年

被取消免许、抢先废业、被处刑罚、脱离暴力团，这四个都是从那一天往后数 5 年。只有不正·显著不当行为是往回看。方向相反，最容易记混。

八、登録侧：免许那套做加减

宅建士登録也有自己的欠格事由。它不是另起一套，而是把免许那 10 项分成三堆：多数直接照搬，一项换了判断对象，四项在登録侧根本不存在。

登録侧怎么处理	免许的哪几项
直接照搬	① 免许被取消　② 刑罚　③ 暴力团员　⑤ 身心故障　⑥ 破产
换了判断对象	⑦ 法定代理人
没有这一项	④ 不正行为　⑧ 役员等　⑨ 被支配　⑩ 申请文件

⑦ 换的是看谁：免许侧审的是未成年人的法定代理人，法定代理人不欠格，未成年人本人就能取得免许；登録侧只看本人，不具同等行为能力的未成年人一律不能登録，法定代理人干不干净都不影响。

④⑧⑨⑩ 在登録侧不存在，各有各的原因。④ 不正·不诚实行为由登録消除那套规则接手。⑧⑨⑩ 则都以法人或事务所为前提——登録的是个人，没有役员和使用人可看，也谈不上事业活动被支配、事务所配没配齐专任宅建士。

① 免许被取消搬到登録侧，看的仍是这个人自己：他以个人业者的身份因三大恶事被取消免许，或在听闻公示后抢先废业，5 年内不能登録。这一项还牵着一条人的范围：法人因三大恶事被取消免许时，公示日前 60 日以内当过该法人役员的人，5 年内同样不能登録。这条线只划役员，支店长这类政令规定的使用人不在其中；免许侧的同一条也是这样划的。

九、登録侧独有的限制

上一节是从免许那套借来的部分。除此之外，登録侧还有一组只属于自己的限制，都与登録被消除有关。

已经登録的人落进上一节那些欠格事由（破产、被处刑罚、成了暴力团员等），登録会被消除。这种消除不另加 5 年：什么时候能再登録，看那个事由本身什么时候解除——破产的复权当场就能再登録，被处拘禁刑的要等执行完毕后 5 年。

只有因下列三种理由受登録消除处分的，才从消除之日起算 5 年，5 年内不得再登録：

1. 用不正手段取得登録，或用不正手段取得宅建士证的交付
2. 违反事务禁止处分；或符合事务禁止处分的事由，且情节特别严重
3. 已登録但未领宅建士证就做宅建士事务，且情节特别严重

第 2 项的前半只要违反就算，不问情节；「情节特别严重」只限定第 2 项后半与第 3 项。

上述理由的登録消除处分听闻公示日以后、处分作出之前自己申请消除登録的，同样自消除之日起 5 年内不得再登録，与免许侧的抢先废业相同。

在事务禁止期间内自己申请消除登録的，不适用 5 年，只须等原禁止期间（最长 1 年）届满。事务禁止处分本身不消除登録，期满照常执业。 除此之外自己申请消除登録的，再登録没有期间限制。

登録怎么没的	什么时候能再登録
落入破产、刑罚等欠格事由而被消除	看那个事由何时解除，不另加 5 年
因上面三种理由受登録消除处分	消除之日起 5 年
听闻公示后、处分前自己申请消除	消除之日起 5 年
事务禁止期间内自己申请消除	原禁止期间届满后
其他情形自己申请消除	随时

被消除登録时仍持有宅建士证的，还要返纳宅建士证。