一、欠格事由管到谁
欠格事由就是法律规定的「不能取得宅建业免许或宅建士登録的理由」。免许侧不只看申请人自己。
| 谁 | 范围 |
|---|
| 本人 | 免许申请者本人，个人或法人 |
| 关系者 | 役员（含非常勤）；具有同等以上支配力的顾问·相谈役等；政令规定的使用人（支店长等）；无同等行为能力未成年人的法定代理人 |
落入关系者范围的人只要有一人欠格，申请人自己再干净也拿不到免许。非常勤役员算；顾问·相谈役则看实际支配力，不看头衔。事务所的专任宅建士不在这个范围里——他被处刑罚是他自己登録那边的事，不牵连业者的免许。
二、免许的欠格事由全体像
| 事由 | 谁 |
|---|
| ① | 因一定理由被取消免许 | 本人 |
| ② | 被处一定的刑罚 | 本人 |
| ③ | 暴力团员等 | 本人 |
| ④ | 申请前 5 年内在宅建业方面做过不正·显著不当行为，或明显可能在宅建业方面做出不正·不诚实行为 | 本人 |
| ⑤ | 有一定的身心故障 | 本人 |
| ⑥ | 破产者且未复权 | 本人 |
| ⑦ | 不具同等行为能力的未成年人，其法定代理人该当 ①〜⑥ | 关系者 |
| ⑧ | 役员·政令规定的使用人该当 ①〜⑥ | 关系者 |
| ⑨ | 事业活动被暴力团员等支配 | 关系者 |
| ⑩ | 申请文件有重要虚假·遗漏，或欠缺专任宅建士的设置要件 | 申请本身 |
①〜⑥ 是本人自己的问题，⑦⑧ 是从关系者身上「传染」过来的。⑨⑩ 各自独立：⑨ 看背后是谁在控制，⑩ 看申请文件是否真实完整、专任宅建士是否配齐。
同一份事由在两个时点上都起作用：申请时落进去，拿不到免许；已经拿到免许的人后来落进去，免许必须被取消——是必须，不是可以。
三、①被取消免许：三大恶事
| 被取消的理由 | 5 年从哪天起算 |
|---|
| 不正手段取得免许 | 取消之日 |
| 该当业务停止处分且情节严重 | 取消之日 |
| 违反业务停止处分 | 取消之日 |
| 听证公示日至处分之间，无正当理由作出废业或合并消灭的届出 | 届出之日 |
前三种合称三大恶事，只有因这三种被取消才欠格。第四行是堵漏条款——眼看要被取消就抢先废业逃跑，照样从届出之日起算 5 年。逃跑的形态不止废业，让法人合并消灭同样算在内。
被取消免许或借届出逃避处分的是法人时，听证公示日前 60 日以内当过该法人役员的人也一起欠格。
四、②被处刑罚：线画在罚金
| 刑罚 | 是否欠格 |
|---|
| 死刑、拘禁刑 | 欠格，不问罪名 |
| 罚金 | 只有三类罪才欠格 |
| 拘留、科料、没收 | 不欠格 |
拘禁刑以上不问什么罪一律欠格；罚金要看罪名，只有宅建业法违反·暴力相关犯罪·背任这三类。暴力相关犯罪包括暴力团员不当行为防止法违反、伤害、伤害现场助势、暴行、凶器准备集合、胁迫及暴力行为等处罚法违反。道交法违反被处罚金，不欠格。
欠格持续到刑执行完毕或被免除之日起 5 年。但两种情形不从期满后再等 5 年：缓刑期满时刑的效力消灭；判决仍在上诉中时，刑尚未确定。
五、③⑨暴力团员等
| 情形 | 编号 |
|---|
| 现在是暴力团员 | ③ |
| 脱离暴力团未满 5 年 | ③ |
| 事业活动被暴力团员等支配 | ⑨ |
③ 看本人或关系者是不是暴力团员等；⑨ 另看事业活动是否受暴力团员等支配。自己不是暴力团员，但事业被支配着，一样不行。
六、五个「5 年」，起算日各不相同
| 事由 | 5 年怎么算 |
|---|
| 因三大恶事被取消免许 | 取消之日起 |
| 听证公示后抢先废业 | 届出之日起 |
| 被处刑罚 | 刑执行完毕或免除之日起 |
| 曾是暴力团员 | 脱离暴力团之日起 |
| ④ 不正·显著不当行为 | 申请前回溯 5 年 |
前四个都是「从那一天往后数 5 年」，只有 ④ 是往回看——申请前 5 年内做过就挡。方向相反，最容易记混。
七、登録的欠格事由 ＝ 免许的那套做加减
| 免许的欠格事由 | 登録也这样吗 |
|---|
| ① 免许被取消 ② 被处刑罚 ③ 暴力团员等 ⑤ 身心故障 ⑥ 破产未复权 | 原则共通 |
| ④ 不正·不诚实行为 | 不照搬——登録另有登録消除规则 |
| ⑦ 未成年人相关 | 共通，但登録看的是未成年人本人，与法定代理人无关 |
| ⑧ 法人被取消免许时的役员 | 共通，但政令规定的使用人不算 |
| ⑨ 被暴力团员等支配 | 除外——那是针对法人的 |
| ⑩ 欠缺宅建士设置要件 | 除外——套不到宅建士本人头上 |
登録的欠格事由不是另起一套，可以借免许的 10 项作对照，但不能把编号原样套用：①②③⑤⑥ 原则共通，④⑨⑩ 不照搬，⑦⑧ 则换了判断对象。
八、登録侧独有的限制
因下列三种理由受登録消除处分的，自处分之日起 5 年内不得再登録：
- 用不正手段取得登録或宅建士证的交付
- 违反事务禁止处分，或该当事务禁止处分且情节特别严重
- 登録后未领宅建士证就做宅建士事务，且情节特别严重
但在事务禁止期间主动消除登録的，只须等原禁止期间届满，不是一律等 5 年。第 2、3 项都附带「情节特别严重」这个限定。被消除登録时仍持有宅建士证的，还要返纳宅建士证。