开发许可制度

A 公司在非线引区域买下 5,000㎡ 的山林坡地，要切成 20 块、削坡填低、修道路、排水和公园，再每块盖一栋独栋住宅分批出售。动工前先要弄清：要不要取得开发许可？

开发许可管的是为了盖房而改变土地，防的是无秩序造地、道路排水跟不上；在市街化调整区域，它还负责抑制市街化。

一、先分清土地变了还是只是盖了房

开发行为是为了建筑建筑物或建设特定工作物而进行的土地的区画形质变更：区画是怎么分块，形是地形，质是用途（例如农地、山林整成宅地）。A 公司三样都动了，又是为了盖住宅，所以是开发行为。

要成为开发行为，目的（为了盖建筑物或特定工作物）和手段（改变区画形质）缺一不可。在整好的宅地上拆旧房盖新房，土地没动，不是开发行为（盖房仍要办建筑确认）；改变了土地，但不是为了盖建筑物或特定工作物，也不是。

建设对象	主要范围	面积条件
建筑物	住宅、店铺、医院、学校等	是否属于开发行为不以建筑物楼地板面积决定
第一种特定工作物	混凝土搅拌站、沥青搅拌站、碎石场及一定的危险物储藏、处理设施等	没有统一的 1ha 门槛
第二种特定工作物：高尔夫球场	高尔夫球场	面积不限
第二种特定工作物：其他设施	棒球场、网球场、田径场、游乐园、动物园、墓园等	1ha 以上

面积写法在题面上有三种：1ha、1ヘクタール、10,000㎡，指的是同一个面积，本文统一写 1ha。

同样是运动设施，结论可能不同。高尔夫球场不问面积；棒球场、网球场等达到 1ha，才作为第二种特定工作物判断。所以非线引区域里 8,000㎡ 的网球场未达 1ha，不是第二种特定工作物，建设它也就不是开发行为。

二、开发许可的判断顺序

A 公司的工程属于开发行为，但还不能马上下结论，要按下面的顺序往下判断。法定例外优先于面积门槛。例如，公民馆属于法定的公益上必要建筑物，即使面积超过所在区域的一般门槛，也不需要开发许可。

属于开发行为、不适用上述例外且达到面积门槛时，原则上须事先取得都道府县知事的开发许可。在指定都市、中核市等区域内，法定许可权由相应市长行使；开发区域跨越两个以上都府县，也不会因此改由国土交通大臣许可。

1. 这些情形根本不看面积

类型	不需要开发许可的主要情形	容易混淆的对象
法定事业	都市计画事业、土地区画整理事业、市街地再开发事业、住宅街区整备事业、防灾街区整备事业的施行	只是位于这些事业附近，不等于作为事业施行
公益上必要的建筑物	铁路设施、图书馆、博物馆、公民馆、变电所、一定的公园设施和气象观测设施等	医院和学校不当然免除开发许可
灾害与管理	非常灾害所需的应急措施、通常的管理行为和轻易行为等	一般的新建或土地的区画形质变更不属于该例外

国、都道府县等实施的开发行为也不是一律免除手续。原本需要开发许可的，由有关国家机关或地方公共团体与都道府县知事协商成立，视为已经取得开发许可。

2. 农林渔业的例外不适用于市街化区域

市街化区域以外，建设法定的农林渔业用建筑物或农林渔业从业者自住住宅，原则上不需要开发许可。市街化区域不适用这项例外，仍须根据开发面积判断。

建筑物	是否属于农业例外
畜舍、温室、育苗设施、集乳设施等农产品生产或集货设施	○
堆肥舍、筒仓、农机具收纳设施等生产资料保管设施	○
农林渔业从业者自住住宅	○
农产品加工厂、农产品仓库	✕

「农产品仓库」存放的是收获后的产品，不能与农机具、种苗等生产资料的保管设施混为一谈。

3. 面积门槛按区域呈阶梯变化

下表是题目注明「条例没有特别规定」时使用的全国基准。地方公共团体可以在法定范围内通过条例降低门槛。管制越严的区域，门槛越低。

土地所在区域	未达到下列面积时不需要许可	达到门槛后的判断
市街化区域	1,000㎡ 未满	1,000㎡ 以上原则上需要许可
三大都市圈的一定市街化区域	500㎡ 未满	500㎡ 以上原则上需要许可
非线引区域	3,000㎡ 未满	3,000㎡ 以上原则上需要许可
准都市计画区域	3,000㎡ 未满	3,000㎡ 以上原则上需要许可
市街化调整区域	没有小规模免除许可门槛	面积再小也须继续判断其他例外和许可基准
都市计画区域及准都市计画区域外	1ha 未满	1ha 以上原则上需要许可

※ 相关口诀

※ 「超过」「未满」「以上」「以下」的用法

面积门槛判断的是开发区域面积，不是建筑物的楼地板面积。市街化区域内建设楼地板面积 1,000㎡ 的建筑物，如果完全不伴随开发行为，就不适用开发许可。

A 公司的 5,000㎡ 在非线引区域，达到 3,000㎡，又不属于法定例外和农业例外，所以要取得开发许可。

三、申请前先把公共设施和权利关系处理完

A 公司的住宅区要接现有的市道和排水沟，新修的道路和公园将来也要交给市里管理，所以申请前先要处理这些公共设施和权利关系，再向都道府县知事提交申请。现有公共设施与将来设置的公共设施，手续并不相同。

对象	申请前的手续
与开发行为有关的现有公共设施管理者	事先协商并取得同意
将因开发行为或相关工程而设置的公共设施的未来管理者	事先协商，不要求取得同意
对土地或工作物持有会妨碍施工的权利者	取得相当人数的同意，不要求全员同意

申请书主要记载开发区域的位置、区域和规模，预定建筑物等的用途，开发设计以及工程施工者，即承包这项工程的人，或不发包、自己施工的人。现有公共设施管理者的同意书、与未来管理者的协商经过等资料作为附件提交。开发区域达到 1ha 以上时，设计图书须由具备法定资格者制作。

33 条基准合格时必须许可，市街化调整区域还要符合 34 条

33 条审的是怎么开发：道路、排水、防灾这些工程合不合技术基准。34 条只用于市街化调整区域，审的是为什么偏要在这里开发。

开发区域	审查基准	知事的判断
市街化调整区域以外	符合都市计画法 33 条的技术基准	手续和全部基准均合格时，必须许可
市街化调整区域	同时符合 33 条技术基准和 34 条中的一项立地基准	符合条件时，可以许可

33 条基准涉及道路、公园、排水、防灾、申请人的资力信用和工程施工者的能力等。除以建设自住住宅为目的的开发行为外，开发区域原则上不得包含灾害危险区域、地滑防止区域、土砂灾害特别警戒区域和浸水被害防止区域等。名称相近的土砂灾害警戒区域（没有「特别」）不在其中。

34 条中有一项是经开发审查会审议后许可，但即使经过审议，也必须满足「不易促进周边市街化」且「难以或显著不适合在市街化区域内进行」等法定条件，不能只凭审议就许可。

知事收到开发许可申请后，作出许可或不许可处分不得迟滞（遅滞なく），并须以书面通知申请人。对开发许可等处分不服时，可以向开发审查会请求审查。开发许可由知事登记在开发登録簿中，并将登録簿置于公众可以阅览的状态；登记义务不由取得许可者承担。

四、拿到许可之后，先分清要许可还是只要届出

拿到许可后，A 公司可能想扩大开发区域、把道路挪个位置，也可能中途不干了，或者把地卖给 B 公司。开发区域、预定建筑物用途、设计或工程施工者等许可事项发生变化时，应当区分「事前取得变更许可」和「事后届出」。

取得许可后的变化	手续
原许可事项发生一般变更	事先取得知事的变更许可
预定建筑物用地形状等法定轻微变更	变更后不得迟滞向知事届出
变更后整个开发行为落入不需要开发许可的情形	不需要取得变更许可
废止开发工程	废止后不得迟滞向知事届出，不是申请许可

许可地位的承继取决于承继原因。继承、法人合并等一般承继，由一般承继人当然承继；从原许可人取得开发区域内土地所有权或其他施工权利的特定承继，须经知事承认。

从完工届出到公告，依次经过四步

开发工程设置的公共设施，原则上在完工公告日的次日归所在市町村管理；其他法律另有管理者，或者申请前协商另有约定时，从其规定。公共设施用地也原则上于同日归该公共设施的管理者所有。

五、开发区域内以完工公告为界

A 公司拿到许可、开始削坡修路时，能不能同时盖那 20 栋住宅？开发许可首先允许的是整地、道路和排水设施等开发工程。完工公告是知事宣布这些开发工程已经验收完毕，与房子盖没盖好无关。公告前，开发区域仍处于施工和验收阶段，先盖建筑物可能妨碍施工或整改，因此原则上禁止建筑。A 公司的 20 栋住宅虽然是许可时申报的预定建筑物，也要等地验收完、公告之后才能开工。

公告后就可以盖预定建筑物了，受限的变成预定用途以外的建设。公告前防的是建筑妨碍施工和验收；公告后工程已经结束，防的是不照申报的用途来建，例如申报的是住宅区，完工后却改建工厂。

时期	原则	可以建筑的主要例外
完工公告前	不得建筑建筑物或建设特定工作物	开发工程用临时建筑物；知事认为不会妨碍开发工程的建筑物；未同意开发行为的土地权利人在自己享有权利的土地上建造的建筑物
完工公告后	不得新建预定建筑物等以外的建筑物或特定工作物，也不得通过改建、用途变更变为预定用途以外的建筑物	知事许可；建筑物或法定第一种特定工作物所在土地已经指定用途地域等时，在其用途限制范围内建设

公告前的后两种例外彼此独立：未同意开发行为的土地权利人在自己的土地上建筑，无须再取得知事的认定。

用途地域没有指定时，知事可以在作出开发许可时，对开发区域内建筑物的建蔽率、高度、墙面位置、用地、结构及设备另定限制。此后建筑物原则上不得违反这些限制。

六、市街化调整区域，不动土也可能要许可

换一种情况：A 公司看中的地在市街化调整区域，而且早已整平，不切、不挖、不填，只想直接盖房。第一节说过，这不是开发行为，开发许可管不到；但市街化调整区域另有 43 条，即使不进行土地的区画形质变更，建筑行为本身也可能需要许可。开发许可区域内适用公告前后的建筑限制；在开发许可区域以外，则适用下列规则。

行为	原则
建筑物的新建、改建或用途变更	须取得知事许可
第一种特定工作物的新设	须取得知事许可

法定的农林渔业用建筑物、农林渔业从业者住宅以及一定的公益上必要建筑物不受上述许可限制。此外，都市计画事业的施行、非常灾害的应急措施、临时建筑物的新建和通常的管理行为等也属于例外。A 公司要盖的是分售住宅，不在这些例外里，所以要取得这项许可。

学校和医院不属于当然免除许可的公益上必要建筑物。因此，在市街化调整区域的开发许可区域外新建学校或医院，不能仅凭其公共性认定为不需要许可。