8种限制：买卖与履约

一、④～⑧沿交易过程展开

自任卖主规制（8种限制）只在宅建业者自任卖主、买方不是宅建业者、交易是买卖时适用。双方都是宅建业者，或者宅建业者只做代理、媒介时，不进入这套限制。

定金与保全处理①～③：钱如何约定、收取和保全。④～⑧则沿交易过程依次处理：能不能卖 → 买方能不能撤回 → 卖方能否减轻责任 → 分期迟延时能否解除 → 所有权何时转给买方。

二、④ 他人物买卖原则上禁止

尚未取得所有权，就以卖方身份将土地或建筑物出售给一般买方，叫他人物买卖。民法上他人物买卖并非当然无效，但宅建业者自任卖主时，宅建业法原则上不允许这样签约。

有两条主要例外。

1. 已经确保能够取得物件

宅建业者已经和所有者签订取得该物件的契约时，可以再卖给买方。这里的取得契约包含预约契约，但不包含附有停止条件、尚未生效的契约。

业者与原所有者的关系	能否作为例外
已签正式取得契约	○
已签取得物件的预约契约	○
“取得某项许可后契约才生效”的停止条件契约	✕

停止条件还没有成就时，业者最终能否取得物件并不确定，因此不能只凭这份契约先卖给一般买方。

2. 未完成物件已经采取法定保全措施

销售尚在建造或造成中的物件，并且已经采取法律规定的保证或保险措施时，也属于例外。允许这一例外，是因为买方已经支付的款项受到保全，并不是把“附停止条件的取得契约”变成有效依据。

三、⑤ 冷静期（クーリング・オフ）先看申请地点

冷静期（クーリング・オフ）让买方在容易受到现场气氛影响的地点作出购买申请后，有机会无理由撤回申请或解除契约。

有过购买申请时，原则上先看提出申请的地点。在事务所外申请，后来回到事务所签约，仍可能通过冷静期（クーリング・オフ）解除；反过来，在事务所内申请，后来只把签约地点移到事务所外，不能因此获得冷静期（クーリング・オフ）。

哪些地点按“事务所等”处理

地点	能否通过冷静期（クーリング・オフ）解除
自任卖主业者的事务所	✕
受卖方委托进行代理或媒介的宅建业者事务所	✕
固定建筑内、依法应配置专任宅建士的案内所或展示场所	✕
帐篷、饭店大堂、咖啡店等临时场所	○
买方主动提出在自己住所或工作地接受说明	✕
业者主动提出到买方住所或工作地说明	○

同一个买方住所或工作地，结论取决于是谁选择地点。买方主动指定，说明他是在自己选择的环境中判断；业者主动提出上门，则仍属于事务所等以外的场所。

四、⑤ 8日从正式告知起算

宅建业者须以法定书面告知买方享有撤回申请或解除契约的权利，并说明具体方法。买方从被正式告知之日起算8日内，可以用书面作出意思表示。

项目	规则
起算点	业者依法以书面告知之日
期间	从该日起算 8日
业者的告知方法	交付法定书面；不能改用电磁方法
买方的方法	发出撤回或解除的书面；不能改用电磁方法
生效时点	书面发出时，不是到达业者时

告知书面须记载卖方业者的名称、地址、免许证编号，以及买方的姓名或名称与地址；不要求宅建士记名，也不要求记载媒介业者信息。

没有依法告知时，8日的时钟不会仅因签约已经过去几天就自动开始。

8日可以用特约延长，但不能缩短；要求书面必须送达卖方才生效，也因对买方不利而无效。

买方依法撤回申请或解除契约后，宅建业者不能请求损害赔偿或违约金，并须迅速返还已经收取的定金等。对买方更不利的特约无效。

卖方已经着手履行，本身不会阻断冷静期（クーリング・オフ）。

即使仍在8日内，只要卖方已经交付物件，并且买方已经付清全部款项，冷静期（クーリング・オフ）也会终止。两项必须同时成立：只交付未付清，或只付清未交付，都还不能凭这一例外排除冷静期（クーリング・オフ）。

五、⑥ 契约不适合责任不能随意减轻

物件的种类或品质不符合契约内容时，卖方承担契约不适合责任。依民法，买方可能提出追完请求（要求修补、补足或交付替代物），也可能主张减价、损害赔偿或解除。宅建业者自任卖主时，原则上不能用特约把这些责任改得比民法更不利于买方。

期间特约有一个考试常考的例外：

可以约定“自物件交付之日起 2年以上”的通知期间。

特约	效力
卖方完全不负契约不适合责任	无效
买方须在交付后1年内通知	无效
买方须在交付后2年内通知	有效
买方须在交付后3年内通知	有效
比民法更有利于买方	有效

违反限制的买方不利特约无效；不是整个买卖契约失效，而是回到民法等一般规则处理卖方责任。

六、⑦ 分期迟延不能立即解除

分期付款销售（割賦販売）是指物件交付后，成交总价（売買代金額）的全部或一部分仍未付清，付款安排横跨1年以上，并分2次以上支付。

买方迟延支付分期款（賦払金）时，卖方不能马上解除契约，也不能马上要求买方将尚未到期的分期款一次付清。须先完成下面两步。

1. 以书面催告买方支付。
2. 给出 30日以上的合理期间，期满仍未支付。

只有两个条件都满足，卖方才能以分期款迟延为理由解除契约或请求未到期款项。把30日缩短成14日、约定“一次迟延立即解除”等特约无效。

七、⑧ 不能一直把所有权留在卖方

分期付款时，卖方可能想等买方付清全部款项后才把所有权登记给买方，这叫所有权保留。但物件已经交付、所有权仍在卖方名下，会让买方面临卖方再次转卖或卖方债权人查封的风险。

因此，宅建业者原则上须根据累计收款占成交总价的比例，在法定时点前完成所有权登记等义务。

交付时累计收款	最迟何时办理登记等义务
已经超过成交总价的 30%	物件交付之前
尚未超过成交总价的30%	累计收款 超过成交总价的30% 之前

不是收到任何一笔钱就一律禁止所有权保留，分界是累计收款是否超过成交总价的30%。预计买方不会为剩余款项设置抵当权、办理先取特权登记或提供保证人时，法律另设例外，让卖方不必在缺乏担保的情况下先转移登记。

物件已经交付且累计收款超过成交总价的30%后，卖方也不得再让买方把该物件转回给自己作为担保，也就是不得改用让渡担保绕开所有权保留限制。

八、把④～⑧放回一条契约线上

阶段	先问什么	对应限制
签约前	业者确定能取得物件吗	④ 他人物买卖
申请、签约	地点是否允许买方撤回	⑤ 冷静期（クーリング・オフ）
交付后发现问题	卖方是否用特约过度减责	⑥ 契约不适合责任
分期款迟延	是否书面催告并给足30日	⑦ 分期解除
交付、收款	累计收款超过成交总价的30%后，登记是否仍留在卖方	⑧ 所有权保留

这一节不是五条孤立禁令，而是同一条保护线：宅建业者不能把“物件能否取得、买方是否反悔、瑕疵由谁承担、迟延后如何解除、所有权何时转移”的风险都推给一般买方。