8种限制：买卖与履约

一、④～⑧分别限制什么

自任卖主规制（8种限制）只在宅建业者自任卖主、买方不是宅建业者、交易是买卖时适用。双方都是宅建业者，或者宅建业者只做代理、媒介时，不进入这套限制。

定金（手付金）与保全处理①～③：钱如何约定、收取和保全。④～⑧涉及签约、撤回、卖方责任和分期付款。

二、④ 他人物买卖原则上禁止

尚未取得所有权，就以卖方身份将土地或建筑物出售给一般买方，叫他人物买卖。民法上他人物买卖并非当然无效，但宅建业者自任卖主时，宅建业法原则上不允许这样签约，买卖契约的预约也一样不能签。

有两条主要例外。

1. 已经确保能够取得物件

宅建业者已经和所有者签订取得该物件的契约时，可以再卖给买方。这里的取得契约包含预约契约，但不包含附有停止条件、尚未生效的契约。

停止条件还没有成就时，业者最终能否取得物件并不确定，因此不能只凭这份契约先卖给一般买方。

2. 未完成物件已经采取法定保全措施

销售尚在建造或造成中的物件，并且已经采取保证或保险形式的法定保全措施时，也属于例外。允许这一例外，是因为买方已经支付的款项受到保全，并不是把「附停止条件的取得契约」变成有效依据。

三、⑤ 冷静期（クーリング・オフ）先看申请地点

冷静期（クーリング・オフ）让买方在符合条件的地点提出购买申请，或未先申请而直接签约后，有机会无理由撤回申请或解除契约。

有过购买申请时，原则上先看提出申请的地点。在事务所外申请，后来回到事务所签约，仍可能通过冷静期（クーリング・オフ）解除；反过来，在事务所内申请，后来只把签约地点移到事务所外，不能因此获得冷静期（クーリング・オフ）。

如果没有事先提出购买申请，而是直接签订契约，则看签约地点。

哪些地点按「事务所等」处理

同一个买方住所或工作地，结论取决于是谁选择地点。买方主动指定，说明他是在自己选择的环境中判断；业者主动提出上门，则仍属于事务所等以外的场所。

四、⑤ 8日从正式告知起算

宅建业者须以法定书面告知买方享有撤回申请或解除契约的权利，并说明具体方法。买方从被正式告知之日起算8日内，可以用书面作出意思表示。

在主体信息方面，告知书面须记载卖方业者的名称、地址、免许证编号，以及买方的姓名或名称与地址；不要求宅建士记名，也不要求记载媒介业者信息。

没有依法告知时，8日的时钟不会仅因签约已经过去几天就自动开始。

8日可以用特约延长，但不能缩短；要求书面必须送达卖方才生效，也因对买方不利而无效。

买方依法撤回申请或解除契约后，宅建业者不能请求损害赔偿或违约金，并须迅速返还已经收取的定金（手付金）及其他金钱。对买方更不利的特约无效。

卖方已经着手履行，本身不会阻断冷静期（クーリング・オフ）。

即使仍在8日内，只要卖方已经交付物件，并且买方已经付清全部款项，冷静期（クーリング・オフ）也会终止。两项必须同时成立：只交付未付清，或只付清未交付，都还不能凭这一例外排除冷静期（クーリング・オフ）。

五、⑥ 契约不适合责任的特约限制

物件的种类或品质不符合契约内容时，卖方承担契约不适合责任。依民法，买方可能提出追完请求（要求修补、补足或交付替代物），也可能主张减价、损害赔偿或解除。宅建业者自任卖主时，原则上不能用特约把这些责任改得比民法更不利于买方。

期间特约有一个考试常考的例外：

可以约定「自物件交付之日起 2年以上」的通知期间。

违反限制的买方不利特约无效；不是整个买卖契约失效，而是回到民法等一般规则处理卖方责任。

六、⑦ 分期迟延不能立即解除

分期付款销售（割賦販売）是指物件交付后仍有成交总价（売買代金額）的全部或一部分尚未支付，并约定在1年以上的期间内分2次以上支付。

买方迟延支付分期款（賦払金）时，卖方不能马上解除契约，也不能马上要求买方将尚未到期的分期款一次付清。卖方须先以书面催告支付，并给出 30日以上的合理期间；期满仍未支付，才能以分期款迟延为理由解除契约或请求未到期款项。

违反上述书面催告和 30 日期限要求的特约无效。

※ 相关口诀

七、⑧ 所有权移转登记何时办

分期付款销售中，卖方可能想等买方付清全部代金后，再办理所有权移转登记。这种把所有权暂时留在自己名下的做法，叫所有权保留。物件交付后，如果登记仍在卖方名下，买方就会面临卖方再次转卖，或卖方债权人查封物件的风险。

卖方原则上不能等到代金全部付清。何时必须履行所有权移转登记等义务，取决于交付时累计收了多少代金：

不超过 30% 时，卖方可以暂缓办理这里说的登记等手续，但仍须按约交付物件。比如成交总价为 1000 万日元，交付时已收 300 万日元。卖方之后要再收 1 万日元，就须先办妥登记等手续，才能收这 1 万日元。

法律也考虑卖方收回剩余代金的风险。如果预计买方不会申请抵当权或先取特权登记，也不会提供保证人，卖方可以暂缓办理所有权移转登记。

物件已交付且累计收款超过成交总价的 30% 后，卖方也不得再让买方把物件转回给自己作为担保（让渡担保）。