鉴定评价

E 继承了父亲在车站附近的一栋两层木造出租公寓。兄弟姐妹商量分遗产，需要知道这栋公寓连同敷地值多少钱，于是 E 委托不动产鉴定士作鉴定评价。

鉴定评价回答的是「这块不动产值多少钱」：先确定评价什么、按哪一天评价，再以最有效使用为前提，原则上并用多种手法，从费用、成交价、收益三个角度互相校核，最后把结果表示成价格或租金。鉴定士依据的是不动产鉴定评价基准，它是国土交通省制定的实务基准，不是法律。

一、接受委托后，鉴定士按什么顺序评价

E 这一次，对象是公寓及其敷地，权利是所有权，价格时点定在父亲去世、继承开始的那一天。

价格时点只能是今天吗

不限于现在。依委托目的，价格时点可以设定在过去（例如 E 这样的继承开始时）或将来的某一天。

还没盖好的建筑物，也能评价吗

能。确定对象不动产时，工程尚未完成的建筑物或造成地（经过整地开发出来的土地），也可以以工程完成为前提来评价，称为未竣工建物等鉴定评价。前提是能依设计图等确认竣工后的状态、已取得法令上必要的许认可，并且工程完成的实现性高。

评价时能附加哪些条件

确定对象不动产、权利态样与价格时点时，依委托目的可以附加两种条件。

想定上的条件：对地域要因或个别的要因作出假定，例如假定某条道路已经开通。所设条件必须有可能实现、也不违法（实现性与合法性上妥当），并且不得损害鉴定评价书利用者的利益。

调查范围等条件：对于某项价格形成要因，如果鉴定士在通常的调查范围内无法确认其对价格的影响程度，可以设定调查范围方面的条件，将该要因排除在调查范围之外。但这仅限于不会损害鉴定评价书利用者利益的情形。

二、要求的是哪一种价格或租金

E 的公寓放到普通市场上，谁都可以来买，所以求的是正常价格。买方被限定、评价目的由法令规定、对象根本没有市场时，价格另有名称。

价格	有无市场性	含义
正常价格	有	以通常的市场为前提，自由交易下成立的普通价格
限定价格	有	因合并或分割而取得时，买方实际上只限于特定的人（市场受到限定），这时的价格。例：借地权者买下自己所租土地的底地；土地所有者买下相邻土地，与自己的土地合并
特定价格	有	法令等出于社会需要规定了评价目的，按这个目的评价就不符合正常价格的前提，这时求出的价格。例：公司更生、民事再生这类企业重整程序中的评价
特殊价格	无	文化财、宗教建筑等不具市场性的不动产，以其现在的利用状况等为前提，表示其经济价值的价格

鉴定评价所评定的租金，通常是正常租金（正常賃料）或继续租金（継続賃料）：前者是新订租赁契约时通常成立的租金，后者是既有租赁契约继续期间，特定当事人之间修订的租金。根据委托目的，也可能评定限定租金（限定賃料）：与限定价格同理，是承租人只限于特定的人时新订契约中成立的租金，例如为了与自己的土地合并使用而租下相邻土地。

三、哪些因素影响价格，比较的范围有多大

地域分析与个别分析要看的，是影响价格的各种因素，称为价格形成要因，分三类。

要因	看的是什么
一般的要因	影响整个经济社会中不动产价格水准的要因，分自然、社会、经济、行政四类
地域要因	所在地域的条件
个别的要因	使这块不动产具有个别性的条件，例如形状、临路条件

地域分析的范围是同一需给圈（同一需給圏）：圈内的其他不动产与对象不动产可以互相替代（成立代替关系），价格也互相影响。它的范围随不动产的种类、性格、规模与需要者的偏好而定，可能很窄，也可能很广。E 的公寓在车站附近，鉴定士就要看附近同样能出租的公寓、住宅用地落在哪片圈域里。取引事例比较法（取引事例比較法）选取事例时，原则上也在这个圈域里选。

四、现在的用法不是最好的，按什么用途评价

最有效使用的原则（最有効使用の原則）：不动产的价格，以最能发挥其效用的使用方式为前提来形成。

判定价格时，前提不是这块不动产现在的用途，而是最能发挥其效用的用途。如果 E 的公寓所在的车站前一带已经普遍盖成中高层公寓，两层木造公寓可能没有发挥这块地的效用。现况使用与最有效使用不一致时，按最有效使用判定价格。

与它容易混淆的是适合的原则（適合の原則）：要最大程度发挥不动产的收益性或舒适性，其用途必须与所在环境相适应。最有效使用的原则着眼于这块不动产应当如何使用，适合的原则着眼于其用途与周边环境是否协调。

五、三种手法各从什么角度算价格

三种手法从不同角度判断价值，所得的试算价格各有专名。

手法	判断的角度	试算价格
原价法	投入了多少费用	积算价格
取引事例比较法	市场上以什么价格成交	比准价格
收益还元法（収益還元法）	能获得多少收益	收益价格

基准要求原则上并用多种手法，不是只选定其中一种。三种手法各有适用界限，互相校核才能得出可信的结果。E 的公寓是建筑物及其敷地，附近有成交事例，又在出租，三种手法都能适用。

按重新盖一栋的费用怎么算（原价法）

先求出再调达原价（再調達原価），再进行减价修正（減価修正），所得结果就是积算价格。再调达原价是在价格时点重新取得同一不动产所需的适当原价总额；减价修正扣除的是老化、设备陈旧、与环境不适合等造成的价值减少。减价修正的方法有两种：依据耐用年数的方法按经过年数与剩余耐用年数计算，观察减价法实地调查各项减价要因直接求出。两者应当并用。

建设资材与工法随时代变化，难以求出再调达原价时，按效用相同的替代物求出的原价称为置换原价（置換原価），视为再调达原价。

原价法在对象是建筑物或建筑物及其敷地时有效。对象只有土地时，只要能适当求出再调达原价，也可以适用，例如造成地、埋立地。既成市街地（早已建成的市街地）的土地无法确定再调达原价，就不能适用原价法。

参照附近的成交价怎么算（取引事例比较法）

在同一需给圈内选取多个交易事例，修正后与对象不动产比较，得出比准价格。修正分两步，各自修正的偏差不同。

修正的偏差	名称	修正的内容
事例本身的特殊情况	事情补正（事情補正）	急售、投机等特殊事情影响了事例价格时，修正这部分影响
事例与价格时点的时间差	时点修正（時点修正）	事例的交易时点与价格时点不同、其间价格水准有变动时，把价格换算到价格时点

名称里，「补正」对应「事情」，「修正」对应「时点」。含有特殊事情的事例，只要具体状况已经查明、能作事情补正，仍然可以采用。

两步修正之后，再作地域要因与个别的要因的比较，例如交通、日照、形状。

在交易极少的地区，或者评价神社、寺院、学校等几乎不发生交易的不动产时，往往难以取得可供比较的交易事例，这种方法就难以适用。

按将来的收益怎么算（收益还元法）

把对象不动产将来预期产生的纯收益折算为现值并加总，得出收益价格。有两种算法。

算法	内容
直接还元法（直接還元法）	一定期间的纯收益 ÷ 还元利率
DCF 法	连续多期的纯收益与期末的转售价格分别折现，再相加

对 E 的公寓这样的赁贷用不动产，以及赁贷以外的事业用不动产，这个方法特别有效。自用住宅也能适用：假定它供出租使用，同样可以求出收益价格。

除被指定为文化财的建筑物等不具市场性的不动产外，收益还元法原则上都应当适用。