债务不履行与契约不适合

买一套房子，卖方交房、买方付款，两件事绑在一起。事情可能在几个环节出岔子：到期卖方不交房，或者交不了；签约交了定金（手付金）后有一方想反悔；交房前房子因火灾等双方都没有责任的原因灭失；交房后才发现房子漏雨、不合约定。出事后，先看自己还要不要履行、能不能解除或请求赔偿；交付的东西不合约，还能不能要求修补。请求赔偿须有对方的归责事由，解除则不要求。

这一节先讲到期不履行时双方各能采取什么办法，再讲定金与交房前的灭失，最后讲交房后才发现房子不合约定。

按约定应当做某件事的一方叫债务人；债务人没有按约定去做，就是债务不履行。同一个人在一项债务上是债务人，在另一项上是债权人：

	卖方	买方
债务（应当做的事）	交付房屋	支付代金
债权（可以向对方请求的事）	请求支付代金	请求交付房屋

一、迟交、交不了和拒收，分别怎么判断

形态	情形	例
履行迟滞	能履行，却过了履行期还没有履行	约定 5 月 1 日交房，到期没有交
履行不能	已经无法履行	约定交付的房屋在交付前烧毁

还有一种情形：签约时约定交付的房屋其实已经不存在，例如签约前一天房屋就已经烧毁，契约一成立就注定无法履行（原始的不能）。这时买方同样可以以债务不履行为由请求损害赔偿；与其他情形一样，前提是卖方有归责事由（见下文二）。

履行迟滞从什么时候起

履行期的约定	债务人从什么时候起负迟滞责任
确定期限（例：5 月 1 日）	期限到来时
不确定期限（例：某人去世时）	期限到来后受到履行请求时，或知道期限已到来时，以两个时点中较早的为准
没有约定期限	受到履行请求时

陷入迟滞后，债务人的责任加重：迟滞期间因双方都没有责任的事由（例如邻家失火延烧）而履行不能的，视为债务人的责任，债务人不能以原本没有过错为由，拒绝赔偿由此造成的损害。

债权人拒收后，谁承担增加的费用和灭失风险

债务人已经提出履行，债权人却拒绝受领或无法受领，叫受领迟滞。此后增加的履行费用全部由债权人负担。债务人保管要交付的特定物（例如房屋）时，只须尽到与保管自己财产相同的注意。

受领迟滞期间，因双方都没有责任的事由而履行不能的，视为债权人的责任。债权人不能以此解除契约，自己那一方的债务也照样要履行。例如买方拒收后房屋被邻家失火烧毁，买方不能解除，仍要付房款。

二、债务不履行后，能请求损害赔偿吗

债务不履行时，债权人可以请求赔偿因此受到的损害。但不履行是由不能归咎于债务人的原因造成的，也就是债务人没有归责事由时，不能请求损害赔偿。

债权人自己对不履行或损害的发生、扩大也有过失的，裁判所考虑这一点来决定赔偿责任与赔偿额，这叫過失相殺。

金钱债务（例如支付代金）迟延时，没有约定利率的，赔偿额按债务人陷入迟滞时的法定利率计算；约定利率高于法定利率的，按约定利率。法定利率起初定为年 3%，此后以 3 年为一期按法务省令调整。

三、债务不履行后，能解除契约吗

要解除契约，一方向对方表示解除（意思表示）即可，不需要对方同意；表示之后不能撤回。

情形	能否解除	要不要先催告
履行迟滞	能	要：定合理的期间（相当期间）催告，期间内仍不履行才能解除
催告期间过后，剩下没履行的部分从契约内容和交易常识看只是轻微的	不能	—
全部履行不能	能	不要
债务人明确表示拒绝全部履行	能	不要
债务的一部分不能履行，或债务人明确拒绝履行一部分，只靠剩下的部分达不到契约目的	能	不要
过了特定日期履行就没有意义（例：婚礼当天要穿的礼服），债务人没有按时履行	能	不要
即使催告，债务人显然也不会作出足以达到契约目的的履行	能	不要
不履行是由债权人的归责事由造成的	不能	—

解除不问债务人有无归责事由，但不履行由债权人自己造成时，债权人不能解除。损害赔偿则要求债务人有归责事由。

解除后，双方要返还什么

• 双方都要把受领的东西还给对方（原状恢复）。返还金钱的，要附上自受领时起的利息；返还物品的，要连同受领后产生的果实（例如把房屋出租得到的租金）一并返还；使用这件物品得到的利益也要返还。
• 双方要同时返还：一方不返还，另一方也可以拒绝返还（同时履行，见下文六）。
• 解除之后仍有损害、且债务人有归责事由的，可以另外请求损害赔偿，解除不妨碍损害赔偿。
• 卖方解除契约之前，买方可能已经在房屋上为第三者设定了权利，例如为银行设定抵当权。这样的第三者已经办了登记的，卖方不能以解除为由要求他放弃这项权利（不能对抗），见不动产物权变动。

四、交了定金（手付金）后，什么时候之前还能解除

签约时，买方常先交给卖方一笔定金。当事人没有另作约定的，这笔定金是解约定金（解約手付）：双方都可以凭它解除契约，不需要对方有债务不履行，也不需要说明理由。

谁解除	怎么做
买方	放弃已经交付的定金
卖方	向买方实际提供定金的双倍金额，只口头表示「以后付双倍」不够

定金解除只能在对方着手履行之前进行，例如买方已经支付了中间金，卖方就不能再用定金解除。要看的是对方有没有着手：自己已经着手履行、对方还没有着手的，仍然可以解除。

	定金解除	因债务不履行解除
要不要对方不履行	不要	要
什么时候之前可以解除	对方着手履行之前	没有这项限制
能否另外请求损害赔偿	不能，得失就是这笔定金	能（债务人有归责事由时）

宅建业者自任卖主时，定金还有成交总价 20% 的上限等限制，民法本身没有这个上限，见8种限制：定金与保全。

五、交房前房屋灭失，买方还要付款吗

契约成立后、交房之前，房屋因地震或邻家失火延烧等双方都没有责任的原因烧毁，卖方已经无法交房。这笔损失由谁承担，叫危险负担。民法的答案是：买方可以拒绝支付代金。买方想让付款的义务彻底消灭的，可以解除契约；全部履行不能时解除不需要催告，也不问卖方有无归责事由（见上文三）。

房屋在什么时候、因为谁的原因灭失	买方能怎么做
交付前，双方都没有责任	可以拒绝付款，也可以解除契约
交付前，卖方有归责事由	属于债务不履行：可以解除，还可以请求损害赔偿
交付前，买方有归责事由	不能拒绝付款，也不能解除
交付后，双方都没有责任	不能拒绝付款，也不能以此向卖方追究责任（包括下文七的契约不适合责任）

房屋因买方的归责事由灭失、卖方因不必再交房而得到利益的，卖方要把这部分利益偿还给买方。买方拒收之后灭失的，按上文一的受领迟滞处理，同样要付款。

六、对方还没履行，自己能拒绝履行吗

双方互负债务的契约中，对方没有提出履行之前，自己可以拒绝履行，这叫同时履行抗辩权。它要求两个债务出自同一个契约，而且对方的债务已到弁済期（应当履行的期限）。

两个债务	是否同时履行
买方支付代金，卖方交付房屋并办理登记	是
契约解除后双方的原状恢复	是
弁済（履行债务）与交付受领证书	是
弁済与返还债权证书（借条等）	不是，先弁済
承租人交还房屋与出租人返还押金（敷金）	不是，先交还房屋

七、买到的房屋或土地不合约，能要求什么

买卖的对象叫标的物，例如房屋或土地。卖方交付的标的物在种类、品质或数量上不符合契约内容，或者移转给买方的权利不符合契约内容（例如土地上附着契约没有提到的他人权利）时，卖方负契约不适合责任。旧法叫瑕疵担保责任，只管「隐藏的」瑕疵；现行法先看交付内容是否符合契约。买方订约时知道问题，或因疏忽没有发现问题，并不自动免除卖方责任；不适合由买方造成的情形见下文。

买方可以请求追完：让卖方修补、交付替代物或补足不足的部分。只要不给买方增加过重的负担，卖方可以改用与买方请求不同的方法追完。卖方不追完时，买方原则上先定合理期间催告，再按不适合的程度行使代金减额请求（请求减价）；不必催告的情形见下文。

解除与损害赔偿各按上文的条件判断，不必先请求追完或减价。解除原则上要先催告，不适合轻微时不能解除；卖方有归责事由、买方还有损害时，可以请求赔偿。

四种救济对卖方的要求不同：

救济	是否要求卖方有归责事由
追完请求	不要求
代金减额请求	不要求
解除	不要求
损害赔偿	要求

不适合是由买方的归责事由造成时，买方不能请求追完、减价，也不能解除。

代金减额请求原则上要先催告追完，下面四种情形可以不经催告直接请求：

• 追完不可能
• 卖方明确表示拒绝追完
• 过了特定日期追完就没有意义，卖方没有按时追完
• 即使催告，也明显得不到追完

有人对买到的东西主张权利（例如声称土地是自己的），买方可能取得不了或会失去这项权利时，买方可以按危险的程度拒付全部或一部分代金；卖方提供了相当的担保的，不能拒付。

发现不适合后，多久内要通知卖方

不适合的内容	通知期限	权利的消灭时效
种类、品质	买方知道不适合时起 1 年内通知卖方，否则不能再追究	知道可以行使权利时起 5 年，或可以行使时起 10 年，以先届满的为准
数量、权利	没有这项通知期限	同上

1 年从买方知道不适合时起算，不是从交付或工程结束时起算。1 年内要做的只是把不适合的事实通知卖方，不必在这 1 年内提出请求或起诉。

卖方交付时已经知道不适合，或者因重大过失不知道的，不受 1 年通知期限的限制，只要权利还没有因消灭时效而消灭，买方就可以追究。

约定卖方不负责，哪些事仍不能免责

约定卖方不负契约不适合责任的特约原则上有效。但卖方明知却没有告诉买方的事实，以及卖方自己为第三者设定或转让给第三者的权利，特约也不能免责。

宅建业者自任卖主、买方不是宅建业者时，另受宅建业法的限制：比民法更不利于买方的特约无效，只有把通知期间定为「自交付之日起 2 年以上」的特约例外有效，见8种限制：买卖与履约。

八、其他考过的规定

事项	结论
买回特约（買戻しの特約）的期间	不得超过 10 年，约定超过 10 年的缩短为 10 年；没有约定期间的，特约仍有效，须在 5 年内买回