区分所有法

分售公寓大楼（マンション）里，912 号室可以由一个人单独拥有，楼梯、走廊和楼下的土地则由全体住户共同使用。自己的房间自己处理；共用部分和整栋楼的事，不能由一个人决定，要开集会按多数决定。区分所有法的数字大多遵循一个规律：越影响全体、越难回头的事，需要的同意越多。维持现状的保存行为各人单独即可，日常管理要出席者过半数，重大变更和修改规约要出席者四分之三，拆除重建要全体的五分之四。

一、一栋楼里哪些归自己，哪些归大家

一栋楼若分成几个可以单独拥有的房间或楼层，就叫区分所有建筑物。每个部分都要在结构上隔开，还要能独立用作住宅、店铺、办公室或仓库。不要求已经分售：刚建好的楼即使所有房间还归同一个人，只要已经这样划分，仍属于区分所有建筑物。

	指什么	例	能不能登记
专有部分	可以单独拥有的房间或楼层	912 号室	能
法定共用部分	按构造本来就供大家共同使用的部分	楼梯、走廊、阳台	不能
规约共用部分	本可作专有部分，但以规约定为共用部分的部分	集会所、管理员室	能；不登记不能对抗第三者（不能向第三者主张它是共用部分）

规约共用部分在构造上可以单独出售，所以要登记。

经区分所有者同意占有专有部分的人叫占有者，承租人是典型。占有者不享有区分所有权。

专有部分的楼地板面积，按墙壁及其他区划的内侧线所围部分的水平投影面积计算；建筑基准法计算楼地板面积时用的是墙体中心线。

建筑物所在的土地是敷地，以规约还可以把一并管理使用的庭院、通道定为敷地。为拥有专有部分而享有的、关于敷地的权利，叫敷地利用权，所有权、地上权、租赁权都可以。

二、共用部分每人占多少

共用部分属于区分所有者全体共有；一部共用部分属于应当共用它的那些区分所有者共有。这两种归属，规约都可以另作规定，例如把一部共用部分改由全体共有。

各共有者在共用部分上所占的比例叫持分。持分、费用分担与议决权都有法定的基准，规约也都可以另定：

	按什么定
持分	各自专有部分的楼地板面积比例
费用的分担与利益的收取	持分
议决权	各自专有部分的楼地板面积比例

持分不能与专有部分分离处分：出售专有部分时，共用部分的持分随之移转，不能只留下持分。

规约有特别规定时，管理者可以取得共用部分的所有权，这称为管理所有。取得后，管理者仍须为区分所有者全体管理该共用部分。

三、房间和土地的权利能不能分开卖

敷地利用权由数人享有时，区分所有者不能把专有部分与对应的敷地利用权分离处分。规约另有规定的除外。

违反禁止分开卖了怎么办

违反这项禁止、作出分离处分时，只要相对方不知道这次处分违反了禁止（善意），处分人就不能向相对方主张处分无效；但在办妥不得分离处分的登记（敷地权的登记）之后所作的处分，处分人可以向相对方主张无效。

四、修缮、改造共用部分要谁同意

行为	指什么	谁来决定
保存行为	维持现状	各共有者单独即可
管理行为	利用或改良共用部分，不改变形状或效用，例如订立损害保险契约	普通决议
轻微变更	不伴随形状或效用的显著变更	普通决议
重大变更	伴随形状或效用的显著变更	特别决议（四分之三）

保存行为只维持现状，不改变其他人的利害，所以不需要集会的决议；规约可以另作规定，把它也交给集会。

重大变更的四分之三，规约可以把人数与议决权都下调，但须超过二分之一，恰好二分之一也不行2026 改。

下面两种变更，法律直接把四分之三降为三分之二2026 改：

• 为除去共用部分设置或保存上的瑕疵而必要的变更
• 为减轻高龄者、障害者等移动与使用设施的身体负担而必要的变更

重大变更对某个专有部分的使用有特别影响时，还须取得该专有部分所有者的承诺。

五、谁来管这栋楼

区分所有者全体自动构成管理建筑物、敷地与附属设施的团体，这就是管理组合。取得专有部分就成为成员，不能退出。

管理组合经特别决议决定成为法人，并定出名称与事务所，再在主事务所所在地办理登记，即成为管理组合法人。没有人数门槛，几户的楼同样可以法人化。管理组合法人必须设理事；理事有数人时，除规约另有规定外，事务由理事的过半数决定。

管理组合可以选出管理者，由管理者执行集会的决议、保存共用部分。管理者的规则如下：

	内容
选任与解任	除规约另有规定外，由集会的决议作出
资格	不要求是区分所有者，自然人与法人都可以
任期	法律没有规定，由管理组合自行确定
裁判所解任	有不正行为等不适合执行职务的情形时，各区分所有者可以单独请求
代理权	在职务范围内代理区分所有者；规约或集会限制了管理者的代理权时，不能拿这项限制对抗不知情的第三者
诉讼	依规约或集会的决议，可以在职务范围内为区分所有者当原告或被告；依规约当原告或被告的，须通知区分所有者，不得迟滞（遅滞なく）

管理者每年至少召集 1 次集会，并每年在固定时期，于集会上报告 1 次事务。

区分所有者住在国外时

在国内没有住所或居所的区分所有者，可以从国内有住所或居所的人中选任国内管理人，由其代为处理下列事项2026 改：

• 保存行为
• 在不改变专有部分性质的范围内利用或改良专有部分
• 接收召集通知
• 行使议决权
• 偿还法定范围内的债务

设有管理者或管理组合法人时，选任后须通知管理者或管理组合法人，不得迟滞。

专有部分找不到所有者或管理不当时

不知道专有部分的所有者是谁或在哪里时，裁判所可以依利害关系人的请求，选任管理人来管理这个专有部分。区分所有者对专有部分或共用部分管理不当，已经侵害或可能侵害他人的权利时，同样可以选任管理人来管理这个专有部分或共用部分2026 改。这个管理人由裁判所选任，与集会选出的管理者不是一回事。

六、规约怎么定，约束谁

规约是区分所有者相互间关于建筑物管理与使用的自治规则，必须以书面或电磁记录作成。

	要件
设定、变更、废止	特别决议（四分之三），且规约不能下调这个门槛
对部分区分所有者的权利有特别影响时	还须取得该人的承诺
全体的规约里，只关系一部共用部分、与全体利害无关的事项	应当共用该一部共用部分的有议决权者中，超过四分之一的人或议决权反对时，不能设定、变更、废止
保管	管理者保管；没有管理者时，由规约或集会决议指定的、使用该建筑物的区分所有者或其代理人保管
阅览	利害关系人请求时，没有正当理由不得拒绝
保管场所	须把规约的保管场所贴在建筑物内易于看到的地方

超过四分之一是一条容易算错的线：应当共用该一部共用部分的有议决权者为 8 人时，四分之一是 2 人，反对的须多于 2 人，即 3 人以上。

最初拥有全部专有部分的人，可以以公正证书（由公证人作成的文书）单独设定四项规约：规约共用部分、规约上的敷地、分离处分的允许，以及各专有部分对应的敷地利用权比例。尚未分售时只有这一个所有者，开不了集会，所以允许单独设定。

规约与集会的决议对特定承继人也生效。买下专有部分的人不能以自己没有参加决议为由拒绝遵守。占有者虽然不是区分所有者，就建筑物、敷地与附属设施的使用方法，也负与区分所有者相同的义务，受规约与集会决议的约束。

七、集会怎么开

召集通知要写明全部议案2026 改，是因为区分所有者要据此决定是否出席；多数按出席者计算，事先知道要讨论什么尤其重要。

场合	要件
省略召集手续直接开会	有议决权的区分所有者全体同意
不开集会而以书面或电磁方法决议	有议决权的区分所有者全体承诺；他们全体以书面或电磁方法达成合意时，视为已有决议
议长	管理者，或召集集会的区分所有者中的一人；规约另有规定或集会另作决议的除外

两种简化程序都要求全体同意或承诺，其中一人不同意就不能用。

专有部分属于数人共有时，共有者须按持分价格的过半数定出一人行使议决权2026 改，不能各自行使。议决权可以以书面或代理人行使，以书面或代理人行使的人计入出席人数与出席议决权数；经规约或集会的决议，还可以以电磁方法代替书面。

管理者不召集时

提出请求后，管理者在请求之日起 2 周内没有发出召集通知，或者通知的会日不在请求之日起 4 周以内时，提出请求的区分所有者可以自己召集集会。没有管理者时，达到上述五分之一人数和议决权的人也可以直接召集。

召集通知发往哪里

召集通知发给有议决权的区分所有者：

• 事先告知了接收场所的：发往该场所
• 没有告知的：发往其专有部分所在场所即可，视为在通常应当到达之时到达
• 规约有特别规定时，召集人可以对住在楼内、或者没有告知接收场所的人，在建筑物内易于看到的地方张贴公告代替送达，张贴时视为到达
• 专有部分属于数人共有的：发给定出的议决权行使者；没有定出时，发给共有者中的任何一人即可

所在等不明区分所有者

区分所有者是谁或其所在无从知晓时，其他区分所有者或管理者可以请求裁判所裁判，把该区分所有者从决议中除外2026 改。被除外的人不计入决议的分母；省略召集手续与书面决议所要求的「全体」，同样不包括这些人。

占有者能不能参加集会

占有者对会议的目的事项有利害关系时，可以出席集会陈述意见，但仅凭占有者身份没有议决权。为让占有者得知集会召开，召集人发出通知后，须在建筑物内易于看到的地方张贴集会的日期和时间、场所、目的事项与议案的要领，不得迟滞。

八、各种决议要多少人同意

最右一列设一栋有 100 名区分所有者、各人议决权相同的楼，某次集会来了 60 人：

决议	出席要件	多数要件	100 人中 60 人出席时
普通决议	—	出席的区分所有者及其议决权的各过半数2026 改	31 人以上赞成
特别决议	区分所有者与议决权各过半数出席2026 改	出席的区分所有者及其议决权的各四分之三以上	须 51 人以上出席；45 人以上赞成
大规模灭失的修复（復旧）决议	同上	出席的区分所有者及其议决权的各三分之二以上2026 改	须 51 人以上出席；40 人以上赞成
拆除重建决议（建替え決議）等五种	—	区分所有者及议决权的各五分之四以上	不看出席人数，全体 80 人以上赞成；五种情形下 75 人以上

※ 相关口诀

特别决议的事项是规约的设定・变更・废止、共用部分的重大变更、管理组合法人的成立与解散、专有部分的使用禁止请求、区分所有权的竞卖请求、请求占有者交出专有部分。

拆除重建决议，以及建筑物更新、出售、拆除等另外四种决议，不看出席人数，而是直接数全体的五分之四——它们使全体区分所有者失去或彻底改变现有的专有部分，不以出席者为分母。同样来了 60 人，普通决议 31 人赞成就够；拆除重建即使 60 人全体赞成，也不到 80 人。建筑物属于耐震性不足、防火性不足、外墙有剥落坠落危险、配管严重劣化、无障碍标准不符这五种情形之一时，这五种决议的五分之四都降为四分之三2026 改。

区分所有者数与议决权数是两条独立的线：前者按人头数，后者按楼地板面积算，两条线都要满足才算通过。

九、有人违反共同利益怎么办

区分所有者不得作有害于建筑物保存的行为，以及其他违反共同利益的关于建筑物管理或使用的行为。违反时按妨害的程度有下面四种请求；最轻的停止等请求，是请求停止该行为、除去行为的结果或者采取预防措施。

请求	对象	决议	诉讼
停止等请求	区分所有者、占有者	提出请求不要求决议	提起诉讼须经集会的决议
使用禁止请求	区分所有者	特别决议	必须以诉讼提出
区分所有权的竞卖请求	区分所有者	特别决议	必须以诉讼提出
请求占有者交出专有部分	占有者	特别决议	必须以诉讼提出

使用禁止请求、竞卖请求与请求占有者交出专有部分，都要求事先给予该区分所有者或占有者申辩的机会（弁明の機会）。须在判决确定之日起 6 个月内申请竞卖；竞卖中，被申请竞卖的区分所有者本人以及为其利益竞买的人都不得提出买受申请，否则专有部分会重新回到原所有者，判决的目的就落空了。

十、楼毁了或旧了，修复还是重建

建筑物一部分灭失（毁损、消失）时，区分所有法以灭失部分占建筑物价格的二分之一为界，分成两档。

	小规模灭失（二分之一以下）	大规模灭失（超过二分之一）
各区分所有者自行修复	可以；着手之前集会已作出修复决议或拆除重建等五种决议的除外	不可以
修复决议	集会可以以普通决议作出	出席要件＋出席者及其议决权的各三分之二以上
费用与退出	自行修复的人可以请求其他人按持分比例偿还修复费用	不赞成决议的人可以请求赞成者按时价买下自己的权利

除了修复，集会还可以按全体的五分之四为整栋楼另选去向2026 改。这五种决议不以灭失为前提：

• 拆除重建决议：拆除后新建
• 建筑物更新决议：不拆除，变更构造主要部分与全部专有部分
• 建筑物及敷地出售决议：连同敷地一并出售
• 建筑物拆除及敷地出售决议：先拆除，再出售敷地
• 拆除决议：只拆除，不新建

不赞成修复的人怎么退出

大规模灭失的修复决议作出之日起经过 2 周后，没有赞成该决议的区分所有者可以请求赞成者按时价买下自己的建筑物与敷地权利。收到请求的赞成者，可以在请求之日起 2 个月内，请求其他赞成者按各自持分的比例以时价买下这些权利。建筑物一部分灭失之日起 6 个月内没有作出任何决议时，各区分所有者都可以请求其他人按时价买下自己的建筑物与敷地权利。

拆除重建等决议的集会通知

以这五种决议为目的召集集会时，通知须在会日的 2 个月前发出，并且须在会日的 1 个月前召开说明会。通知除目的事项与议案要领外，还要写明为什么必须作这项决议、不作时维持或恢复效用需要多少费用、已有修缮计划时的计划内容，以及修缮积立金的金额。

决议后请求终了专有部分的租赁

作出这五种决议之一后，下列的人都可以向被出租的专有部分的承租人请求终了租赁，租赁自请求之日起经过 6 个月终了2026 改：

• 赞成决议的区分所有者
• 回答将按决议内容参加的区分所有者
• 由上面这些人全体合意指定的人
• 被出租的专有部分的区分所有者

该专有部分的区分所有者须补偿承租人因租赁终了通常会受到的损失；对方提出支付这笔补偿金之前，承租人可以拒绝交出专有部分。

十一、管理者等失职会受什么处罚

管理者、理事、保管规约的人、议长或清算人有下列情形之一时，处 20 万日元以下的过料：

• 不保管规约、议事录或书面决议的书面
• 没有正当理由而拒绝阅览
• 不作成议事录，或者记载虚假内容
• 不作事务报告，或者作虚假报告

过料是行政上的金钱制裁，不属于刑罚，与罚金分开。