租赁

租赁是出租人让承租人使用、收益某物，承租人支付租金，并在契约终了时返还该物的契约。租赁物换了主人时，要判断承租人能否向新主人主张继续使用；承租人转租后，转借人能否继续使用，又取决于原租赁如何终了。退租时，还要分别处理交还租赁物、恢复损伤和返还押金（敷金）。

为了拥有建筑物而租用土地，或者租用建筑物时，借地借家法的规定优先（见借地权、借家权），借地借家法没有规定的部分仍适用民法。材料堆放场、露天停车场这类土地租赁，只适用民法。

一、租赁能持续多久，何时可以提出解约？

租赁的存续期间最长 50 年，约定更长的也缩为 50 年；可以更新，更新后的期间同样不超过 50 年。民法没有设下限。普通借地权最短 30 年、建筑物租赁没有上限，都是借地借家法的特别规定。

没有约定期间的租赁，双方都可以随时提出解约，从提出之日起经过下列期间终了：

租赁的对象	提出解约后经过多久终了
土地	1 年
建筑物	3 个月
动产	1 日

建筑物由出租人提出解约时，借地借家法另外要求正当事由，终了也延到 6 个月后。

约定了期间的，期间内原则上不能提出解约；双方约定保留了期间内解约的权利时，才适用上面的期间。

二、第三者出现或当事人更替时，租赁怎么办？

不动产的租赁办了登记，就可以向第三者（例如此后买下这块不动产的人）主张自己的租赁权（对抗第三者）。租赁权的登记要出租人配合，实务上很少办理；借地借家法另设了对抗要件：借地看土地上有没有以承租人自己名义登记的建筑物，建筑物的租赁看建筑物是否已经交付给承租人。

具备对抗要件的承租人，遇到第三者妨害使用时可以请求停止妨害，租赁物被第三者占据时可以请求返还。承租人即使不具备对抗要件，也可以代出租人行使其作为所有者的权利，请求第三者停止妨害。

出租人转让不动产后，谁来当出租人？

租赁已具备对抗要件后，出租人把不动产转让给他人的，出租人的地位随之移转给受让人，不需要承租人承诺。受让人要向承租人主张自己是出租人（例如请求租金），须先办理所有权移转登记。受让人还要承继两项义务：返还押金（敷金），以及偿还承租人支出的必要费、有益费（见下文三）。

租赁没有对抗要件时，出租人的地位不会随转让自动移转；但不论有没有对抗要件，出租人（转让人）与受让人都可以合意移转出租人的地位，同样不需要承租人承诺。

出租人或承租人死亡，租赁会终了吗？

租赁权与出租人的地位都由继承人承继。出租人死亡、承租人死亡，租赁都不因此终了。

三、租金、修缮和垫付费用怎样处理？

没有特约时，建筑物与宅地的租金在每月月末支付当月的部分，是事后支付；其他土地在每年年末支付。

修缮：出租人要负责修缮，让承租人能够使用；如果是承租人的责任（归责事由）导致需要修缮，出租人不负这项义务。出租人为保存租赁物而修缮时，承租人不能拒绝。需要修缮或者有人对租赁物主张权利时，承租人须及时通知出租人；出租人已经知道的除外。

需要修缮，而有下列情形之一时，承租人可以自行修缮：

• 承租人已经通知出租人，或者出租人已经知道，出租人却在合理的期间（相当期间）内没有修缮
• 情况急迫

承租人垫付的费用何时能要回？

费用	例	何时请求出租人偿还
必要费：维持租赁物可以使用所需的费用	修理漏雨的屋顶	支出后立即
有益费：提高租赁物价值的费用	把地板换成更好的材料	租赁终了时，价值增加仍存在的，按出租人的选择偿还支出额或增加额

租赁物不能使用时，租金和契约会怎样？

租赁物一部分灭失等而不能使用收益，且不是承租人的责任时，租金按不能使用收益的部分的比例自动减少，不需要承租人请求。剩下的部分达不到租赁的目的时，承租人可以解除契约；这一解除不问承租人有无责任。租赁物全部不能使用收益时，租赁随之终了。

四、退租时，损伤与押金怎样处理？

租赁被解除时，解除只向将来生效：已经过去那段期间的租赁照样算数，出租人收下的租金不必返还；有损害的，照样可以请求赔偿。

租赁终了时，承租人要把受领后租赁物上产生的损伤恢复原状，但下面三种不在其内：

• 通常使用收益产生的损耗（通常损耗），例如家具在地板上压出的痕迹
• 经年变化，例如日晒造成的壁纸褪色
• 不可归责于承租人的损伤

要让承租人负担通常损耗的修补，须双方明确约定这项特约。契约里只写一句「承租人负原状恢复义务」，还不足以让承租人负担通常损耗。

承租人违反契约本旨使用收益造成的损害，出租人要在收回租赁物起 1 年内请求赔偿；承租人支出的费用，同样要在出租人收回起 1 年内请求偿还。转借人违反用法造成的损害，出租人也可以向承租人请求。

押金（敷金）怎样充抵、返还和承继？

押金是承租人交给出租人、用来担保租金等由租赁所生的金钱债务的钱，不论名目叫什么。

事项	规则
用押金充抵未付租金	出租人可以；承租人不能请求出租人这样充抵
何时返还	租赁终了并且出租人收回租赁物时；或者承租人经承诺合法转让租赁权时
返还多少	押金扣除承租人对出租人的未付金钱债务后的余额

交还租赁物在先，返还押金在后，两者不是同时履行的关系。承租人不能以押金还没有返还为由拒绝交还房屋。

当事人更替时押金的去向不同：

情形	押金的返还义务
出租人把房屋转让给他人，出租人地位移转	由新出租人承继
承租人经承诺把租赁权转让给他人	不移给新承租人；出租人要向原承租人返还余额

五、租赁权能否转让或转租，之后又会怎样？

承租人把租赁权转让给他人或者转租，须经出租人承诺。未经承诺让第三者使用收益的，出租人可以解除契约；但还不至于破坏双方信赖关系、不足以认定为背信行为的特别情形下，不能解除。承租人拖欠租金时同样如此，拖欠还不足以破坏信赖关系的，也不能解除。

未经承诺的转租如果因不足以破坏信赖关系而不能解除，出租人与承租人此后合意解除，也不能以此要求转借人交出租赁物。但合意解除时，出租人已经可以因承租人违约而解除的除外。

借地上的承租人把自己的建筑物出租给别人，不是转租土地。他仍是为了拥有建筑物而使用这块土地，不需要出租人承诺。

经承诺转租后，出租人与转借人是什么关系？

经承诺转租后，转借人要直接向出租人履行自己的义务（例如付租金），但以承租人（转租人）在原租赁中对出租人负的债务为限。原租金月 10 万日元、转租租金月 15 万日元时，出租人可以直接向转借人请求，但以 10 万日元为限。转借人不能以已经向承租人预付了租金为由，拒绝向出租人支付。出租人仍然可以向承租人请求租金。

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原租赁终了时，转借人能否继续使用，看原租赁是怎样终了的：

原租赁怎样终了	出租人能否以此要求转借人交出租赁物
出租人与承租人合意解除	不能。但解除当时出租人已经可以因承租人的债务不履行而解除的，能
因承租人的债务不履行而解除	能。解除前不必先催告转借人、给他代付租金的机会
建筑物租赁期间届满或提出解约	能，但须先通知转借人，通知后满 6 个月转租才终了（借地借家法）

合意解除是出租人与承租人两人商量的结果，不能用来让没有过错的转借人失去租赁物。因承租人的债务不履行而解除则不同：原因在承租人自己，而转借人的使用本来就建立在承租人的租赁权上，租赁权没了，转借人也不能继续使用。

六、租赁与使用借贷（使用貸借）有什么不同？

无偿借用他人之物，是使用借贷。两者都只要双方合意就成立（诺成契约），不以交付标的物为要件。

事项	租赁	使用借贷
对价	有偿（租金）	无偿
借地借家法	适用	不适用
对抗第三者	可以（登记等）	不能
通常必要费	出租人负担	借用人负担
借用人（承租人）死亡	继承人承继	契约终了
出借人（出租人）死亡	继承人承继	继承人承继
让第三者使用	须出租人承诺	须出借人承诺
标的物不符合契约	出租人负担保责任	原则上不负
交付前解除	不能任意解除	没有采用书面的，出借人可以解除

使用借贷建立在对借用人本人的信赖上，所以借用人死亡即终了；出借人一方死亡则不影响。借用人不付对价，所以法律推定：双方确定要借哪件物品时，它是什么状态，出借人就按那个状态交付。出借人因此原则上不负担保责任（交付的东西不符合契约时要负的责任）。借用人随时可以解除使用借贷。