先知道这个词是什么

已经作为建筑物用地的土地，以及为了日后建造建筑物而成为交易对象的土地。用途地域内的土地原则上也算宅地。

用途地域内只有道路、公园、河川、广场、水路五类除外——农地与建筑材料堆放场的用地也可能是宅地。

宅建业法所指的交易行为：自己买卖、自己交换宅地或建筑物，以及代理、媒介他人的买卖、交换或租赁。

站内保留日文原词。出租自有房产不属于取引，所以自己当房东不需要免许；代理或媒介他人的租赁则属于取引。

给予该业者免许的国土交通大臣或都道府县知事。

事务所只在 1 个都道府县内的，是该都道府县知事；跨 2 个以上的，是国土交通大臣。各类届出与报告都向免许权者提出。

常驻该事务所、专门从事宅建业的宅建士。事务所须配置从业人员的 1/5 以上。

人数不足后须在 2 周内补足。案内所等签订契约或受理契约申请的场所另有一条要求：至少 1 名成年的专任宅建士。

用电子屏幕代替纸面揭示。事务所的标识与报酬额表都可以这样揭示。

揭示的是法定记载事项，不是把免许证原件挂上去；报酬额还要求随时查阅得到。

向行政机关报备。报备本身即完成，不需要对方批准。

站内保留日文原词。与「申报（申出）」不是一回事——申报是向公告方申报债权。

免许失效或业者死亡后，在完成已有取引的目的范围内仍被当作宅建业者看待的人。

只能完成已有的取引，不能再接新的。免许本身不能承继——公司合并后存续的一方接得下未了的取引，却拿不到原公司的免许。

考试合格、经资格登録并取得宅建士证的人。重要事项说明、35 条书面记名、37 条书面记名这三件事只能由宅建士做。

这三件事不限于专任宅建士，一般宅建士同样可以。

由行政机关记入其备置的簿册。宅建士的资格登録向考试合格地的知事申请，登録本身终身有效。

站内保留日文原词，与不动产的「登記」不是一回事。REINS 登録、开发登録簿、登録免许税里的「登録」也照写原词。

受理该宅建士资格登録的都道府县知事，宅建士证也由它交付。

由考试合格地的知事担任；办过登録移転后改由移转后的知事担任。与业者的免许权者是两套独立的归属关系——免许权者可能是国土交通大臣，登録地知事永远是都道府县知事。

剥夺自由的刑罚，2025 年 6 月 1 日施行，取代旧法的懲役与禁錮。

被处拘禁刑以上的刑，不问罪名一律欠格；罚金只有宅建业法违反、暴力相关犯罪、背任这三类才欠格。

业者自己存入供托所的钱，交易对方受损时从这里获得还付。本店 1000 万日元，支店每处 500 万日元。

与加入保证协会二选一，两套制度不能并用。

按法定条件，把金钱等财产交由供托所保管的手续。

债务人无法直接向债权人履行等情形，以及营业保证金、弁済业务保证金和住宅销售瑕疵担保保证金制度，都会用到供托。由谁供托、供托多少以及谁能请求还付，须按各项制度分别判断。

接受并保管供托财产的机关，即法务局、地方法务局及其支局等。

在营业保证金制度中，保证金存主事务所最近的供托所；弁済业务保证金一律存东京法务局，不看业者在哪个都道府县。

与该业者交易而受损的一方，从供托所取得赔付。宅建业者自己不能请求还付。

还付之后保证金会不足：走营业保证金的由业者补足，走协会的由协会补充供托，再向该社员收还付充当金。

由国土交通大臣指定的团体，替社员集中供托弁済业务保证金。

加入后无须再自己供托营业保证金，而且只能加入一个保证协会。加入协会的业者称为社员，指业者本身，不是协会的员工。

保证协会为全体社员集中供托的钱，对交易对方起的作用与营业保证金相同。

业者交给协会的那笔叫分担金（本店 60 万日元、支店每处 30 万日元），只能用金钱；协会往供托所存时可以用有价证券。

加入保证协会的宅建业者。指业者本身，不是协会的员工。

加入与失去社员地位，协会都须立即向该业者的免许权者报告；失去社员地位后 1 周内须供托营业保证金。还付的对象也包括该业者成为社员之前所做交易产生的债权。

请求还付前由保证协会确认债权额的手续。与中文通常说的资质认证不是一回事。

走协会一侧请求还付时，先向协会申请认证，再凭认证向东京法务局请求还付。

事务所以外用来介绍、销售物件的场所，分售现场的接待处与展示会场都算。

在那里签订契约或受理契约申请时，须配置 1 名以上成年专任宅建士，并在业务开始 10 日前届出；只做介绍说明的，只须揭示标识。

受委托促成他人之间的买卖、交换或租赁，自己不作为契约当事人。实务与口语里常说「仲介」。

法定的三种契约是一般媒介契约、专任媒介契约、专属专任媒介契约。

指定流通机构运营的物件信息共享系统，供不动产业者之间查找、共享物件信息，帮助寻找交易相对人。

买卖、交换的专任与专属专任媒介都有法定登録义务。受托业者须从媒介契约缔结日的次日起，分别在 7 日、5 日内完成登録，计算时不计入业者休业日。一般媒介没有这项法定义务。登録完成后，业者须将指定流通机构出具的登録证明交给委托人，不得迟滞（遅滞なく）。

业者不自己做，而是居中介绍、安排能做这件事的人。不是中文「斡旋」的调解纠纷之义。

媒介契约书须记载是否为委托人斡旋建筑物状况调查的实施人员——只要求写明有没有斡旋，不是必须斡旋。真要斡旋时，实施人员须是建筑士并修完国土交通大臣规定的讲习，调查本身仍由该人员实施，业者只负责牵线。35 · 37 条书面里的「贷款斡旋」是同一个意思：业者不放贷，只介绍金融机构，须说明斡旋内容及贷款不成立时的措施。

契约成立前，由宅建士向准备买入、交换或承租的人说明会影响判断的信息。考场与实务里简称「重说」。

说明义务属于业者，实际说明必须由宅建士本人做；说明时即使对方没有请求也要主动提示宅建士证。

考场与实务都叫 35 条书面。契约成立前交给买方、承租人等准备取得或承租的一方，由宅建士记名并说明。

记载的是签约前足以影响判断的信息，项目按标的与交易类型分组选取，不在每笔交易中机械相加。对方是宅建业者时仍要交付，只是可以省略口头说明。

市町村制作并公布的、标出洪水与土砂灾害等风险范围的地图。

重要事项说明要指出物件在水害风险地图上的位置，洪水、内水、高潮三种分别确认，买卖与租赁都要提示；市町村没有制作或没有公布时，要说明这一事实。国土交通省另有把各类风险叠加显示的门户网站（ハザードマップポータルサイト），与市町村的地图本身是两回事。

即契约书面。契约成立后不得迟滞地交付给所有契约当事人，记录已经确定的契约内容，由宅建士记名。

与 35 条书面的分工：那份在签约前提供判断材料，这份在签约后确认已经成立的内容。不要求由宅建士制作、交付或说明，两份书面上的宅建士也不必是同一个人。

把应当交付的书面改用电子邮件、下载等电子方式提供。须事先取得相应当事人的承诺，不是业者单方决定。

该由谁承诺随业者的立场变化：自任契约当事人时是契约相对人，媒介时是全体当事人，代理时是契约相对人与代理的委托人。改用电磁方法只改变提供方式，不改变交付时点与记载事项。

宅建业者自己作为买卖契约的卖方，既不是代理也不是媒介。

8 种限制只在「业者自任卖主 + 买方不是宅建业者 + 土地或建筑物的买卖」三项同时成立时才适用。

签订契约时买方交给卖方的钱。业者自任卖主时，不论契约给它起什么名字，都按解约定金处理：买方放弃定金、卖方提供双倍金额，即可解除契约。

金额上限是成交总价的 20%。没有超过 20% 也不能就此判断合法，交付前收取的定金等还要检查保全措施。

防止卖方在物件交付前破产、买方既拿不到物件也收不回钱的担保安排。原则上业者须先完成保全，再收定金等。

两类情形不需要：买方已办所有权移转登记或保存登记；累计金额没有超过免除标准（未完成物件为成交总价 5% 且 1000 万日元以下，完成物件为 10% 且 1000 万日元以下）。需要保全却没有办理时，买方可以拒绝支付。

业者自任卖主时，买主可以撤回买受申请或解除契约，不负违约责任。

从业者依法以书面告知之日起算 8 日内，须以书面作出意思表示；业者没有依法告知时，8 日的期间不起算。

业者在买卖、交换、租赁的代理或媒介中收取的酬金，上限由国土交通大臣的告示规定。

三条底线：超过告示的额不得收取，委托人同意支付更多也不能收；契约成立后才能收；每个事务所都要揭示报酬额表。

由国土交通大臣指定、受理住宅纠纷的机关，实际由各地弁護士会担任。

投保住宅瑕疵担保责任保险的新建住宅，其买卖契约纠纷可以向它申请特别住宅纷争处理，由它斡旋、调停或仲裁。只做了供托的住宅不在此列。

都市计画各项制度的适用范围。只有这里能实施区域区分，也能指定用途地域、制定地区计画。

原则上由都道府县指定，跨两个以上都府县时由国土交通大臣指定。没有实施区域区分的，教材通常称为非线引区域。

位于都市计画区域外、为防止土地利用失序而由都道府县指定的区域。

可以指定用途地域，但不能实施区域区分，也不能制定地区计画；与都市计画区域不能重叠。

土地从农地、山林变成宅地，房屋连片建起、道路与上下水道等都市设施随之铺开的过程。

都市计画区域正是按这个过程一分为二：推进市街化的是市街化区域，抑制市街化的是市街化调整区域。

把都市计画区域分成应当推进市街化的部分与应当抑制市街化的部分。

只有都市计画区域才能实施。没有实施区域区分的都市计画区域就是非线引区域。是否实施区域区分，不属于地区计画能决定的范围。

都市计画区域中没有实施区域区分的那一部分，教材通常这样称呼。

不是与市街化区域、市街化调整区域并列的第三种法定区域，只是「没有划分」的状态。用途地域可以指定也可以不指定；开发许可的面积门槛是 3,000㎡，国土利用计画法的事后届出与市街化调整区域同为 5,000㎡。

区域区分划出的两类区域中推进市街化的那一类：已经建成市街地，或者大致在未来 10 年内要优先、有计划地建成市街地。

这里至少应当指定用途地域；市街化调整区域则原则上不指定。

区域区分划出的两类区域中抑制市街化的那一类：要把这一带按原样留住，不让市街地继续摊开。

原则上不指定用途地域——法条写的是「原则上」，不是绝对禁止。这里的开发行为没有小规模免除的门槛，原则上都要取得许可。

以街区为单位，对地区设施和建筑规则作出具体安排的都市计画。

可以在用途地域内制定，也可以在符合法定条件的无用途地域区域内制定；准都市计画区域不能制定。是否实施区域区分，不属于地区计画能决定的范围。

地区计画中具体规定建筑用途、容积率、建蔽率、墙面位置等规则的部分。

它可以规定建筑用途、用地面积、建筑面积、高度、形态设计和绿化等事项。市街化调整区域内不能规定容积率、建筑面积和高度的最低限度。

都市计画区域及准都市计画区域内按用途划分的 13 种地域，住居系 8 种、商业系 2 种、工业系 3 种。

都市计画法只定种类与各自的目的，哪些建筑物能建、面积与楼层怎么限制，由建筑基准法的用途限制规定。市街化区域至少应指定，市街化调整区域原则上不指定。

为了建造建筑物或特定工作物，对土地作区画形质的变更。

只建造建筑物而没有改变区画形质，不是开发行为；改变了区画形质但目的不在建筑物或特定工作物，也不是。

为建筑建筑物或建设特定工作物而变更土地区画形质（开发行为）时，原则上应当事先取得的许可。

许可权者是都道府县知事；在指定都市、中核市等区域内由相应市长行使。要不要许可，依次看是否属于开发行为、有无法定例外、农业例外是否适用，最后才看面积门槛——法定例外优先于面积。

开发行为里与建筑物并列的另一类建设对象，分第一种与第二种。

第一种是混凝土搅拌站、沥青搅拌站、碎石场及一定的危险物储藏处理设施等；第二种里高尔夫球场不问面积，棒球场、网球场、游乐园、墓园等要 1ha 以上才算。

政令列举的铁路设施、图书馆、公民馆等具有公益性的建筑物，其开发行为不需要开发许可。

是否免于许可取决于政令有没有列举，不能只看建筑物是否具有公共性。医院和学校不属于当然免除开发许可的对象。

开发工程经检查符合许可内容后，由知事作出的工程完成公告。

它是开发区域内建筑限制的分界：公告前原则上不得建筑，以免妨碍开发工程；公告后原则上不得建设预定建筑物等以外的建筑物或特定工作物。公共设施原则上从公告日次日起归所在市町村管理。

动工前一次性核对建筑计画是否同时符合建筑基准法的单体规定与集团规定。

要不要确认，同时看这栋建筑物属于哪一类、打算做的是哪一种行为。完工后另有完工检查（完了検査）。

学校、医院、共同住宅、电影院、汽车车库等法定用途，且该用途部分的楼地板面积合计超过 200㎡ 的建筑物。

全国范围内新建、增建、改建、迁移、大规模修缮都要建筑确认。用途变更要确认的也只有它——变更后成为楼地板面积超过 200㎡ 的特殊建筑物时才适用。

层数 2 以上，或总建筑面积（延べ面積）超过 200㎡，满足其一即可。

不问结构——木造与钢筋混凝土造适用同一条标准，所以都市计画区域外新建的 3 层木造住宅也要建筑确认，依据的是层数而不是所在区域。大规模修缮·改装要确认，用途变更不需要。

法令改正时已经存在、因而不适用改正后规定的建筑物。

所有者没有义务立即改造使它符合新规定；但增建、改建、迁移、大规模修缮或大规模改装的工程在施行后动工时，该工程按新规定进行。耐震补强也普遍用于这类建筑物。

建筑基准法上作许可、认定与指定的行政机关：设有建筑主事的市町村是该市町村长，其余区域是都道府县知事。

接道义务的例外、2 项道路与街区角地的指定、道路内建筑的许可等都归它；其中几项还须先取得建筑审查会的同意。

按用途地域判断某种建筑物能不能建的规则，规定在建筑基准法。

都市计画法只定 13 种用途地域的种类与各自的目的，能不能建、面积与楼层条件都归这里。判断以用途地域为底，对象是都市计画区域与准都市计画区域内的土地。

建筑物的敷地必须接建筑基准法上的道路 2m 以上。

只接自动车专用道路的敷地不满足——它不属于接道义务所称的道路。经特定行政庁认定或许可的不受此限；反过来，地方公共团体也能以条例对特殊建筑物、层数 3 以上等附加道路宽度与接道长度的限制。

集团规定开始适用时已有建筑物林立、宽度未满 4m 的道，经特定行政庁指定后视为道路。

仅仅「已有建筑物林立」不够，指定才是成立要件。边界线原则上取自道路中心线起 2m 的线，建筑物改建时要退到该线，这段后退就是 Setback。

2 项道路沿线的建筑物改建时，必须退到法定的道路边界线，这段退让就是 Setback。

边界线原则上取自道路中心线起 2m（6m 区域内 3m）；道的一侧是崖地、河川、铁路用地时，自该侧边界线向道路一侧 4m。退让出来的部分视为道路，不计入敷地面积，也不计入建蔽率与容积率的分母。

建筑面积对敷地面积的比例。敷地 100㎡、建筑面积 50㎡ 时为 5/10。

限的是一块地上盖多大占地，上限按用途地域在都市计画中选定。与容积率成对：一个管占地，一个管总建筑面积。

总建筑面积（延べ面積）对敷地面积的比例。敷地 100㎡、总建筑面积 200㎡ 时为 200%，也写作 20/10。

限的是一块地上盖多少面积，上限按用途地域在都市计画中选定。与建蔽率成对：建蔽率管占地，容积率管总建筑面积。

一栋建筑物所占的那块土地。建蔽率与容积率都以敷地面积作分母。

敷地跨两个建蔽率不同的地域时，按各部分的面积比例分摊，不取过半。

把宅地以外的土地经盛土、切土等土地形质变更，变成宅地。

中文的「造成」是导致，日文的「造成」是平整开发，两者方向相反——不要读成「宅地造成了什么」。达到法定规模时属于盛土规制法的许可对象；未完工物件的广告规制中，宅地造成所需的许可与建筑物的建筑确认并列，同属「工程所需的许可等处分」。

宅地造成等工程规制区域以外，已经做过盛土、切土等土地形质变更、现在有重大灾害风险的一片宅地。

不针对即将施工的工程，只督促这类既有宅地采取防灾措施；措施到位、指定事由消失后知事应解除指定。重要事项说明的项目之一，就是物件是否位于其中。

土地区画整理事业中按换地计画分配给従前宅地权利人的土地，须与従前宅地在位置、地积、利用状况、环境等方面相照应。

旧权利在换地处分公告之日终了时消灭，换地与清算金等新效果从次日发生。

换地处分之前，施行者先指定、让权利人搬过去使用的土地。

搬走的只有使用和收益：従前宅地的所有权与处分权留在原地，还能出售、还能设抵当权，只是不能使用。期间从指定生效日到换地处分的公告之日为止，清算金这时还没确定。换地是终局的，临时换地是过渡的。

换地计画里不定作换地、留给施行者处分的土地，所得充作事业费用。

民间施行者可以为事业费用，或为规准、规约、章程所定的目的留出；公共施行者只在整理后宅地价额总额超过整理前时、在差额范围内留出，并须取得土地区画整理审议会的同意。换地处分公告的次日由施行者取得。

把农地等卖给或租给别人，使对方取得使用收益权利的行为。

3 条管权利移动本身，5 条管为了转用而进行的权利移动。无偿借给别人使用也算；抵当权的设定不算——抵当权人不占有也不使用那块地，土地照旧由所有者耕作。

把农地改成停车场、住宅用地等农地以外的用途。

4 条只管「农地→农地以外」这一个方向：采草放牧地不是 4 条的对象，把原野开垦成农地是相反的方向也不要许可。为采取砂石而临时借入这类一时利用也算转用。

设在市町村的行政委员会，农地法上 3 条许可的许可权者。

许可权者按条分开：3 条归农业委员会，4 条·5 条归都道府县知事等。继承取得农地的届出、市街化区域内转用的事前届出也都向它提出。

一笔土地，或彼此相邻且按同一计划取得的数笔土地。国土利用计画法的面积门槛按它计算。

相邻体现物理的一体性，按同一计划取得体现计画的一贯性。按计划分成两次买下相邻地块要合计，卖方是两个不同的人也照样合计；面积按权利取得者一侧合计，卖方分别卖出也不改变这个判断。

算税额时作基数的金额：课税标准 × 税率 ＝ 税额。

减税措施分三种，作用的位置不同：下调课税标准、降低税率、从算出的税额中扣除（税额控除）。

课税方送达纳税通知书、纳税人照通知书缴纳的征收方式，税额不由纳税人自己计算。

不动产取得税与固定资产税都采用。与由纳税人自己算出税额并申报缴纳的「申告纳付」、由征收义务人代收代缴的「特别征收」相对。

登记固定资产价格的台帐，固定资产税的课税标准就是台帐登记价格。

价格由市町村长依据总务大臣制定的固定资产评价基准评定并登録。

地价公示中公布的标准地每平方米的正常价格。

公共事业取得用地时以公示价格为规准，不是照它同额；一般交易者参照它只是努力义务。

地价公示中由土地鉴定委员会在公示区域内选出、用来公示价格的那块土地。

选的是能代表该地域一般水准的一团的土地，不是条件最好的那块；一团不必只有一笔；土地上有建筑物，或存在地上权等权利时也可以选定，只是判定价格时当作它们不存在。

自由交易下通常成立的价格。地价公示公布的就是标准地的正常价格。

农地、采草放牧地与林地的交易排除在外，但为改作住宅用地的林地交易仍然计入。鉴定评价的四种价格里只有它以通常的市场为前提；不动产鉴定士也只在评定正常价格时才必须以公示价格为规准。

以公示价格为规准，指选出类似的标准地、就位置与地积等要因作比较、使两者价格保持均衡这三步。

不是照用公示价格，所以公共事业取得用地时取得价格不必与公示价格同额。一般交易者参照的是「指标」，而且只是努力义务。

住宅金融支援机构与民间金融机关合作的长期固定利率住房贷款，买取型证券化支援业务对应的商品。

贷款由民间金融机关放出，利率各家自定。适用下调利率的优良住宅取得支援制度的只有 フラット35S，而且只在一定期间内下调；フラット50 则是偿还期最长 50 年、对象限于长期优良住宅等的另一种商品。

采光换气用的开口部不符合建筑基准法 28 条、因而在法律上不作居室计的房间。

广告里不能把它写成居室，须标示为納戸等。也不是「储藏室」——它并非本来就用来放东西的房间，只是法律上算不上居室。

用实际上无法交易或无意交易的物件招徕顾客的广告，一律不得作出。

三种：物件不存在；物件存在但不可能成为交易对象；物件存在但没有交易的意思。是否不当，在作出标示的那个时点就已确定，事后撤下、事后向问询的人说明都不影响判断。

地震时地下水与砂混在一起、摩擦力丧失，地盘变成液体状态。

需要两个条件同时具备：松散的砂质地盘与地下水位高；发生与否还取决于地震的摇晃方式。埋立地、旧河道、低湿地、台地上填掉的池沼都是容易发生的地方，判断时要用古地图查这块地过去是什么地形。

以拥有建筑物为目的，设定在他人土地上的地上权或土地租赁权。

借地借家法所称的借地权。只租地停车、只租地堆料不以建筑物为目的，不是借地权。

出租土地或建筑物的一方要阻止契约更新或提出解约时，必须具备的理由。

借地权设定者对更新提出异议，建筑物的出租人发出不更新通知或提出解约，都须有正当事由。判断时考虑双方各自需要使用该土地或建筑物的情况、借地或租赁关系此前的经过、土地或建筑物的利用状况，以及出租一方有没有提出给钱等补偿（财产上的给付），换对方交回土地或建筑物。

借地权到期没有更新时，借地权者请求土地所有者（借地权设定者）按时价买下地上建筑物的权利，对方不能拒绝。

普通借地权里排除它的特约无效；借地权者因拖欠地代等违约而被解除契约时不发生。定期借地权可以依特约或法律规定排除，临时使用目的的借地权不适用。借家一侧的造作买取请求权正好相反：排除它的特约有效。

把已经成立的权利或法律效果向他人主张，使它对该人也有效；最常见的是向契约当事人以外的第三者主张。

看是否具备对抗要件：不动产物权看登记，借地权看以自己名义登记的建筑物，建筑物的租赁看交付。不具备对抗要件时，权利在当事人之间仍然有效，只是不能向第三者主张。

经出租人同意附加于建筑物的榻榻米、门窗等设备；从出租人那里买来的也算。

站内保留日文原词：中文「造作」是动词，字面读不出是设备。租赁因期间届满或提出解约而终了时，承租人可以请求出租人按时价买下造作（造作买取请求权），转借人也可以请求最初的出租人买下。排除这项请求权的特约有效；承租人因违约被解除契约时也不能请求。

一栋楼分成几个可以单独拥有的房间或楼层，各部分在结构上隔开、能独立使用；公寓大楼（マンション）是典型。

可以单独拥有的房间或楼层叫专有部分，入口、楼梯、电梯等共同使用的地方叫共用部分，楼所占的那块地叫敷地。办公楼、商业楼也可能是区分所有建筑物，不限于住宅。刚建好尚未分售、各套房还归同一个人时，也可以属于这一类。

几个人共同所有一样东西时，每个人所占的比例。

区分所有建筑物的共用部分由区分所有者共有，各人的持分按自己专有部分的楼地板面积比例确定，规约可以另作规定。费用的分担与利益的收取也按持分计算。

区分所有法上的规约：区分所有者之间就建筑物的管理与使用自行订立的规则，相当于这栋楼的内部章程。

设定、变更、废止须经特别决议：区分所有者与议决权各过半数出席，出席者及其议决权的各四分之三以上赞成。对之后买下专有部分的人同样有效。公正竞争规约、土地区画整理法的规约是不同的制度。

区分所有法上要求加重的集会决议：区分所有者与议决权各过半数出席，出席的区分所有者及其议决权的各四分之三以上赞成。

普通决议只要出席的区分所有者及其议决权的各过半数，不设出席要件。规约的设定、变更、废止，共用部分的重大变更，管理组合法人的成立与解散，以及对违反共同利益者的使用禁止请求、竞卖请求等，要特别决议。拆除重建等五种决议又不同：不看出席人数，直接数全体的五分之四。

建筑物全部或部分毁损、消失，无法再保持原有形态或功能；也可能包括人为拆除造成的消失。

借地借家法上的灭失包括借地权者或转借地权者自行拆除建筑物。区分所有法的修复规则按灭失部分占建筑物价格的比例，分为小规模灭失（二分之一以下）与大规模灭失（超过二分之一）；另行表决是否主动拆除整栋建筑物，属于拆除决议等制度。

登记记录中记载不动产物理现状的部分：土地的所在、地番、地目、地积，建筑物的所在、家屋番号、种类、构造、楼地板面积等。

这一部分的登记叫表示登记，有申请义务，期限多为 1 个月，登记官也可以依职权作出。还没有所有权登记时，所有者记载在表题部，称为表题部所有者。

登记记录中记载权利的部分。甲区记所有权相关的事项，乙区记抵当权、租赁权等所有权以外的权利。

这一部分的登记叫权利登记，原则上没有申请义务，由登记权利者与登记义务者共同申请。因继承取得所有权、所有权登记名义人的姓名或住所变更等少数情形例外，有申请义务。

记载在权利部、作为某项权利之权利人的人。

卖出不动产时，卖方作为登记义务者，须提供自己的登记识别信息。所有权登记名义人的姓名、名称或住所变更时，须在 2 年以内申请变更登记。

登记完成后通知新登记名义人的 12 位符号，取代旧法的登记证书。

日后该人作为登记义务者申请登记时须提供，用来确认是本人在申请。原则上不补发；登记权利者也可以申报不希望收到通知。

为将来的正式登记（本登記）预先保全顺位而作的登记。

临时登记本身没有对抗力。日后作正式登记时，顺位按临时登记的顺位确定；所有权的临时登记作正式登记时，须取得登记上有利害关系的第三者的承诺。

为还没有所有权登记的不动产首次作的所有权登记，权利部甲区从它开始。

能申请的只有四类人：表题部所有者及其继承人等一般承继人、以确定判决确认所有权的人、因收用取得所有权的人，以及区分建筑物中从表题部所有者取得所有权的人。

登记为不能与专有部分分离处分的敷地利用权。

有敷地权时，专有部分的所有权登记效力也及于敷地权，二者一起移转，不再对土地另作移转登记。

不靠别人代理或同意，自己单独作出有效法律行为的能力。

未成年人、成年被后见人、被保佐人、被补助人的行为能力受到限制，他们单独作出的行为在一定范围内可以取消。被许可营业的未成年人，就这项营业与成年人有同等的行为能力。与判断自己行为结果的意思能力是两回事：没有意思能力时行为无效，行为能力受限制时行为可以取消。

由法律直接规定、可以代本人作法律行为的人，不需要本人委托。

未成年人的法定代理人通常是父母（亲权人），没有亲权人时是未成年后见人；成年被后见人的法定代理人是成年后见人。保佐人、补助人本来没有代理权，须由家庭裁判所另作授予代理权的审判。与本人委托而产生的委任代理人相对。

因精神上的障碍，平时几乎不能判断自己行为的后果，经家庭裁判所作出后见开始的审判，由成年后见人代为管理财产和交易的人。

保护人是家庭裁判所选任的成年后见人，交易通常由成年后见人代为办理。本人签的契约，除买日用品等日常生活的行为外都可以取消，事先得到成年后见人同意也一样。宅建业免许与宅建士登録不再因这一身份一律被拒，按个别情况判断。

因精神上的障碍，日常买东西没问题，但买卖房子、借钱这类重要的事往往判断不了，经家庭裁判所作出保佐开始审判的人。

平时可以自己交易，只有买卖不动产、借款或当保证人、拒绝赠与、超过一定期间的租赁等重要行为要保佐人同意，没有同意的可以取消。保佐人本来没有代理权，须由家庭裁判所另作授予代理权的审判。宅建业免许与宅建士登録不再因这一身份一律被拒，按个别情况判断。

没有代理权的人以代理人的名义签约。本人不追认，契约就对本人不生效。

冒充代理人、超出代理权的范围、代理权消灭后仍去签约，都属于无权代理；自己契约（代理人自己当相对方）与双方代理（同时代理双方）原则上也当作无权代理；代理权滥用时，相对方知道或者能够知道代理人为自己或第三者谋利的，同样当作无权代理。本人追认且没有另行指定生效时间时，契约溯及到签约时对本人生效。本人自己制造了「这个人有代理权」的外观时，可能成立表见代理。

无权代理中，本人自己制造了「他有代理权」的外观，相对方又有理由相信时，契约对本人生效。

有三种：本人表示过授予代理权而实际没有授予；代理人超出了代理权的范围；本人授予过代理权，但后来代理权消灭。相对方知道实情，或者稍加注意就能发现的，不受保护。本人从来没有授权、也没有对外表示过的，不成立表见代理。

由代理人选任、直接代理本人的人。

复代理人签的契约，效果直接归属本人，不归属代理人。任意代理人须经本人许诺或有不得已的事由才能选任，法定代理人随时可以选任。选任后代理人仍有代理权；代理人的代理权消灭，复代理人的也随之消灭。

维持财产现状、防止它灭失或价值减损的行为，例如修理、请求非法占据者交出。

共有物与区分所有建筑物的共用部分，保存行为各共有者单独即可，不需要其他共有者同意或集会的决议；请求无权利人抹消虚假的登记也属于保存行为。继承人做保存行为不算处分继承财产，不因此视为单纯承认。

不动产仍由原来的人占有和使用，债务人不还钱时，债权人可以申请竞卖，从价款中先于其他债权人获得弁済的担保物权。

由抵当权者与设定者约定设定，不需要交付不动产；对抗第三者须登记。同一不动产可以设定几个抵当权，顺位按登记的先后决定。

买下设有抵当权的不动产的人，应抵当权者的请求把买价付给抵当权者，抵当权随之消灭。

由抵当权者请求发起，与第三取得者自己提出的抵当权消灭请求不同。适用于买下所有权或地上权的人。

债权人自己对不履行或损害的发生、扩大也有过失时，裁判所据此减轻债务人的赔偿责任或减少赔偿额。

裁判所必须考虑债权人的过失，不是可有可无；过失大时甚至可以免除债务人的赔偿责任。考卷写「過失相殺」，站内照用原词。

购买商品、接受服务等时应支付的金额。

考卷里的「売買代金」「代金を支払う」「代金債務」都是这个词，站内照用原词：代金债务是支付代金的义务，代金债权是请求支付代金的权利。中文里容易联想到代金券，这里没有那层意思。

买到的东西不符合契约时，买方请求按不符合的程度减少应付代金的权利。

原则上要先定合理的期间催告卖方追完，期间内仍不追完才能行使；追完不可能、卖方明确拒绝等情形可以不经催告。不要求卖方有归责事由。

双方互相欠钱时，一方表示「抵掉」，两笔债务就在相等的金额内一并消灭。

由一方作出意思表示即可，不需要对方同意。用来抵的自己的债权（自动债权）须已到弁済期；恶意的不法行为或侵害生命、身体造成的损害赔偿债务，加害人不能拿来相殺。考卷只写「相殺」，站内照用原词，不写「抵销」。

履行债务、使债务消灭。最常见的是还钱、付款，交付约定的东西也是弁済。

考卷里的「弁済する」「弁済期」「第三者の弁済」都是这个词，站内照用原词。债务人以外的第三者也可以弁済，但有正当利益的限制；向看起来有受领权限的人弁済，弁済人善意且无过失时有效。

应当履行债务的期限。

相殺要求自己用来抵的债权（自动债权）已到弁済期；同时履行抗辩权也要求对方的债务已到弁済期。

经债权人同意，以别的给付代替原来的给付，使债务消灭。

代物弁済契约只要双方合意就成立；债务在实际作出代替的给付时才消灭。以不动产代物弁済的，须办完所有权移转登记等对抗要件。

被继承人的子女或兄弟姐妹因特定原因不能继承时，由他们的后代接替，继承原本应得的份额。

例如父亲去世前，儿子已去世，孙子可以接替儿子继承。可代袭的原因包括继承开始前死亡、继承欠格和废除；放弃继承时不发生代袭。子女一支可以继续向下代袭，兄弟姐妹一支只到甥侄。