相邻关系与共有

自己的土地，也不是想怎么用就怎么用。地挨着地，邻居的地不通公路时，就得让对方从自家地上通过；邻居要修边界上的围墙，也得让对方进来施工。一处不动产由几个人一起拥有（共有）时，哪些事一个共有者自己就能做、哪些事要大家商量，另有一套分工。邻居之间的这些通行、施工，由法律直接规定，不必事先约定；想在此之外多用邻居的地，例如穿过去走近路，就要和邻居约定，这样约定出来的权利叫地役权。

一、不通公路的土地（袋地）与通行权

有的土地四面被别人的土地围住，走不到公路。这块土地的所有者为了到达公路，可以从围住它的土地上通过，这就是通往公路的通行权（囲繞地通行権）。这项权利由法律直接赋予，不需要周围土地的所有者同意；周围的土地换了所有者，例如被别人时效取得，通行权也不消灭。

事项	规则
通行的场所与方法	只能在到达公路所需的范围内，选择对周围土地损害最少的路线和方式，不能自由选择
通路	必要时可以开设
偿金	通行给对方土地造成损害的，须支付偿金
以汽车通行	不是一概不允许，要综合看有没有开车通行的必要、周边土地的状况、对方因此受到的不利来判断

因分割或转让而不通公路时

一块土地分割，或者所有者把其中一部分转让出去，结果有一块走不到公路时，这块地的所有者只能从原来那块地的其他部分通行，并且不需要支付偿金。例如，土地所有者 A 把靠公路的一半卖给 B，自己留下的内侧一半走不到公路，A 只能从 B 买下的部分通行。这块地之所以不通公路，是分割或转让造成的，不能让无关的邻居承担通行负担。

二、使用邻地与越界的竹木

邻地使用权

土地所有者为了以下目的，可以在必要范围内使用邻地：

1. 在边界或边界附近建造、拆除或修缮围墙、建筑物等工作物
2. 调查界标，或测量边界
3. 切除越界竹木的枝

• 邻地上有人居住的房屋（住家），没有住在里面的人同意，不能进入屋内。
• 使用前，须把目的、日期时间、场所与方法，通知邻地的所有者和现在使用邻地的人；事先通知有困难的，开始使用后及时通知即可。
• 使用的日期时间、场所与方法，须选对邻地损害最少的；邻地的所有者或使用者因此受到损害的，可以请求偿金。

越界的枝与根

越过边界线的是	土地所有者能否自己切除
根	可以直接切除
枝	原则上应请竹木所有者切除。以下情形可以自己切除：要求竹木所有者切除（催告）后，过了合理的时间仍不切除；不知道竹木所有者是谁或在哪里；情况紧急

三、共有与持分

几个人共同拥有同一项财产，叫共有；每人拥有的比例，叫持分。

• 持分不清楚时，推定各人相等。例如 3 人出资共同买下一栋 900 万日元的别墅，不知道各出了多少时，各为 1/3。
• 各共有者可以自由转让自己的持分，不需要其他共有者同意。
• 共有者之一放弃持分，或者死亡而没有继承人（相続人）时，这份持分归其他共有者，不归国库。

使用共有物

各共有者可以按持分使用共有物的全部。3 人共有一栋别墅，每人都可以使用整栋，不是只能用其中三分之一的房间；持分大小影响的是使用的程度，例如一年里各住多久。使用时还要注意以下两点：

义务	内容
偿还对价	使用超出了自己的持分，须就超出部分向其他共有者支付相应金额；共有者之间另有约定的除外，例如约定无偿使用
注意义务	须像细心的管理者那样使用共有物（善良管理者的注意）

一名共有者没有与其他共有者协商，就独自占有共有物时，其他共有者不能以此为由请求这名共有者交出共有物：这名共有者凭自己的持分，本来就有权使用共有物的全部。其他共有者想让这名共有者以外的人使用，须先按持分价格的过半数决定由谁使用，这名共有者正在使用也不妨碍作这个决定；再按这个决定，请求这名共有者交出共有物。

第三者经部分共有者承认而占有共有物时也一样：在作出承认的那名共有者的持分范围内，这个第三者有权占有，没有承认的共有者同样不能以此为由请求第三者交出共有物；只是第三者不能主张独占整个共有物。

四、保存、管理与变更

对共有物要做的事不同，需要的同意也不同：

行为	例	需要谁同意
保存行为	修理共有物；请求非法占据者交出；请求无权利人抹消虚假的登记	各共有者单独即可
管理行为	决定由谁使用共有物；解除共有物的租赁契约；能在约定期限内结束的短期出租（土地 5 年、建筑物 3 年以内）；不大幅改变外形或用途的轻微变更	持分价格的过半数
变更	大幅改变外形或用途（形状或效用的显著变更），例如增建、改建共有建筑物	全体共有者同意

• 过半数按持分价格计算，也就是看同意者的持分合计是否超过一半，不按人数。A 持分 1/2、B 与 C 各 1/4 时，A 一人正好一半，不算过半数，还要 B 或 C 之一同意。
• 作为管理行为出租，须能在约定期限内结束，且土地不超过 5 年、建筑物不超过 3 年；超过期限须全体同意。
• 普通借地、普通借家受借地借家法保护，约定期限到了也可能继续，不能只看 5 年、3 年：原则上须全体同意。明确只为临时使用的租赁，以及 3 年以内且约定不更新的定期借家契约，能在期限内结束时可以按持分过半数决定。通常以拥有建筑物为目的出租土地，借地权至少存续 30 年，同样须全体同意。
• 出售整个共有物，须全体共有者同意；只出售自己的持分，各人自由。

※ 相关口诀

有共有者不明或所在不明时

共有者中有人不知道是谁，或者不知道在哪里（所在等不明共有者）时，其余的共有者可以请求裁判所作出裁判，再按下表进行：

要做的事	请求裁判所作出裁判后
变更	由所在等不明共有者以外的共有者全体同意进行
管理	由所在等不明共有者以外的共有者，按持分价格的过半数决定
取得不明者的持分	不动产的共有者可以取得所在等不明共有者的持分；所在等不明共有者可以请求取得者支付这份持分按时价折算的金额（时价相当额）

保存行为本来就是各人单独可以做的，不受影响。其余共有者的持分合计本来就过半数时，管理事项不经裁判所也能决定。

五、共有物的分割

各共有者随时可以请求分割共有物，结束共有关系。共有者之间可以约定一段期间内不分割，但不能超过 5 年；约定可以更新，每次也不能超过 5 年。

分割先由共有者协商。协商不成或无法协商时，可以请求裁判所分割。裁判所的分割方法有三种：

方法	内容
现物分割	按持分把共有物本身分开，例如把土地切成几块
赔偿分割	由部分共有者取得其他共有者的持分，再付给他们相应的金钱
竞卖分割	前两种方法分不了，或者一分就会大幅贬值时，竞卖共有物，按持分分配卖得的价款

六、地役权

地役权是为了让自己的土地更方便，按约定使用别人土地的权利，例如约定穿过邻居的院子走近路，或者从邻地引水。受益的土地叫要役地，提供便利的土地叫承役地。

地役权与前面的通往公路的通行权都能让人从别人的土地上通过，但产生的方式不同：

	通往公路的通行权	通行地役权
怎样产生	土地走不到公路时，由法律直接赋予	通过契约等方式设立，也可以通过时效取得
前提	必须走不到公路	走得到公路也可以设定
通行的范围	通行所必要、对对方土地损害最少的场所与方法	按设定时约定的目的

• 地役权离不开要役地。要役地卖给别人，地役权也一并转给买主，设定时另有约定的除外；地役权不能单独转让。
• 要时效取得地役权，须一直在行使这项权利，而且这种行使从外观上看得出来，两个条件都要满足，例如自己在邻地上开出一条通路并一直在走。
• 地役权是物权，原则上要登记，才能向契约当事人以外的第三者主张，也就是对抗第三者。买下要役地的人，只要能向承役地的所有者主张要役地归自己（例如已登记为要役地的所有者），也能向承役地的所有者主张地役权。

七、其他考过的规定

事项	结论
设置界标	土地所有者可以与邻地所有者共同出资设置
边界线上的界标、围障、障壁、沟渠	推定为相邻者共有
增高共有的障壁	一方单独就可以增高，不需要对方承诺；障壁承受不了工程的，须自费加固或改筑，增高的部分归施工者单独所有
高地浸水，为排干要让水流过低地	可以让水通过低地流到公共水流或下水道，须选对低地损害最少的场所和方法
把雨水直接泄入邻地的屋顶	不能设置；设置了的，邻地所有者可以基于所有权请求排除或预防妨害
为通往公路租下邻地作通路，之后把自己的土地卖给别人	这份租赁权不随土地所有权移转，要转让须经出租人承诺；随土地一并移转的是地役权
承役地所有者约定自费为地役权设置或修缮工作物	买下承役地的人也要承担这项义务
共有物的一部分持分属于遗产，遗产分割之前	其他共有者可以对继承人提起共有物分割之诉
所在等不明共有者请求支付时价相当额	法律没有设「几年以内」这样的特别期限