住宅瑕疵担保履行法

一、谁出售什么住宅时适用

住宅出现严重瑕疵后，如果卖主已经无力修补，买方即使有请求权也可能拿不到钱。住宅瑕疵担保履行法因此要求特定的卖主事先采取资力确保措施，也就是通过供托或保险确保修补等费用的来源。

四项条件必须同时满足。

判断对象	适用条件
卖主	宅建业者自任卖主
买方	不是宅建业者
标的	新建住宅
行为	依据买卖契约向买方交付住宅

这里的“新建住宅”不只看建筑物是否刚盖好。它必须从工程完工日起未满 1 年，而且从未供人居住。即使只住过一次，也不再符合这项定义；一直没人住但完工已满 1 年，同样不属于这里的新建住宅。

宅建业者只是代理或媒介时，不是这套销售责任的主体。买方本身也是宅建业者时，法律也不要求卖主采取这里的资力确保措施。买方同意放弃保障，不能改变这些法定义务。

二、十年责任只覆盖两类重要部分

卖主从交付时起 10 年内，对结构耐力主要部分和防止雨水侵入的部分承担瑕疵担保责任。对买方不利地缩短这段期间的特约无效。

范围	代表部分
结构耐力主要部分	基础、基础桩、墙、柱、楼板、屋面板、梁等承受荷重或震动的部分
防止雨水侵入的部分	屋顶、外墙、门窗等开口部，以及位于屋顶或外墙内部、室内的雨水排水管

给水设备、燃气设备等并不会仅因装在住宅里，就进入这两类法定范围。发生法定范围内的瑕疵时，买方可以依具体条件提出追完请求、减价请求、损害赔偿请求或解除契约。

三、资力确保可以供托、投保，也可以并用

供托和保险都服务于同一项十年责任，但资金放在哪里、金额怎样确定以及买方怎样获得赔付并不相同。

	住宅销售瑕疵担保保证金的供托	住宅销售瑕疵担保责任保险契约
办理方	自任卖主的宅建业者	自任卖主的宅建业者
对方	主事务所最近的供托所	住宅瑕疵担保责任保险法人
形式	金钱或法定有价证券	由卖主支付保险费并签订契约
金额	按基准日前 10 年的未投保新建住宅户数计算，须达到基准额	每户保险金额 2000 万日元以上
期间	按基准日持续维持法定供托额	从买方受领交付时起 10 年以上有效
两者关系	可与保险并用；已符合保险条件的住宅不计入供托户数	可与供托并用

计算供托所需的户数时，建筑面积合计 55㎡ 以下的住宅按两户计一户。不是三户计一户，也不是 100㎡ 以下都适用。供托额后来高于基准额时，业者不能自行取回（取戻し）超额部分，须取得免许权者的承认。

保险契约原则上不能任意变更或解除。买方在 10 年内转卖住宅，也不会因此解除原保险。卖主经过相当期间仍不履行责任时，买方可以在保险有效期内直接向保险法人请求赔付。

四、基准日把供托与届出连在一起

基准日是每年 3 月 31 日。基准日前 10 年内只要交付过一户符合条件的新建住宅，即使最近一年交付户数为零，也仍须办理届出（向行政机关报备）。

届出须向宅建业免许权者办理，也就是国土交通大臣或都道府县知事。届出书要附上基准日前一年内交付的新建住宅清单；业者新作供托或新签保险契约时，还要附相应证明文件。

“基准日起 3 周内”不是“每次交付后 3 周内”。未在最近一年交付，不等于过去 10 年的届出义务自动消失。

五、供托路径另有契约前说明

采取供托的宅建业者须在签订新建住宅买卖契约前，向买方交付书面，说明供托所的名称、所在地等法定事项。取得买方承诺后，可以用电磁方法提供应记载事项，视为已经交付书面。

这项说明义务针对供托路径。它不是重要事项说明（重说）的替代品，也不能等到交付住宅时再补做。

六、未届出与违反契约限制的后果不同

违法行为	法定后果
不届出或虚假届出	50 万日元以下罚金
违反 50 日后的限制签订新契约	1 年以下拘禁刑或 100 万日元以下罚金，可以并科

未履行供托或届出时，法律规定的是经过 50 日后的新契约缔结限制，不是直接宣布已经签订的契约无效。业者在基准日后补足不足的供托额并取得免许权者确认后，可以解除这项签约限制。

七、四组数字不要换错对象

数字	对应事项
1 年未满＋未曾居住	新建住宅的定义
10 年	卖主责任期间、保险最低有效期间、供托额与届出判断范围
3 周	从每年 3 月 31 日基准日起计算的供托与届出期限
50 日	从基准日次日起计算，经过后开始限制新契约
55㎡ 以下，两户计一户	供托基准额的户数计算特例
2000 万日元以上	每户保险金额