不动产登记法

登记是不动产的户籍：这块地有多大、这栋楼是什么构造，现在归谁，上面设定了谁的抵当权，全记在登记记录里。一笔土地或一个建筑物一份登记记录。

登记记录分两半，两半的逻辑正好相反。记物理现状的一半，公簿必须与现实一致，所以有申请义务，登记官也可以主动登记。记权利的一半，是当事人自己的事。权利在买卖、设定时就已经变动，登记是为了能向第三者主张这项权利，不登记吃亏的是当事人自己，所以办不办由当事人权衡，原则上没有申请义务。但要办就得两方一起申请，防止一方凭空造出一份对自己有利的登记。本节的数字与例外，大多能从这两套逻辑推出来。

一、登记记录里记些什么

	记什么	有没有申请义务
表题部	不动产的物理现状：所在、地番、地目、地积、家屋番号、种类、构造、楼地板面积；建筑物有名称的，名称也记	有
权利部甲区	所有权相关的事项	原则上没有
权利部乙区	所有权以外的权利：抵当权、租赁权等，连同双方约定的内容，例如地上权的存续期间与地代，租赁权的租金、存续期间、押金（敷金），以及事业用定期借地权等约定不更新的内容	没有

对表题部所作的登记叫表示登记（表示に関する登記），其中为一块不动产首次建立表题部的叫表题登记（表題登記）；对权利部所作的登记叫权利登记（権利に関する登記）。没有所有权登记的不动产，表题部里记载所有者，这个人叫表题部所有者。权利部里记载的权利人叫登记名义人。

以一栋独栋住宅（一戸建ての住宅）为例，它从建成到所有者去世，常见的登记依次是：

区分建筑物（像公寓（マンション）那样，一栋楼分成可以各自拥有的房间）以一个专有部分（可以单独拥有的一间）为单位制作登记记录，版面见下图下半部分。

可以登记的权利有 10 种：所有权、地上权、永小作权（交佃租，在别人的土地上耕作或放牧的权利）、地役权、先取特权、质权、抵当权、租赁权、配偶者居住权、采石权。占有权是事实上的支配，不是登记的对象。

二、哪些登记必须办、多久办

登记原则上要有人申请才办：由当事人申请，或者由官厅、公署向登记所嘱托（由机关出面请求登记）。例外是职权登记：登记官可以不等申请，主动作出表示登记。权利登记原则上不能依职权登记，只有所有权登记名义人的姓名、名称或住所变更登记等少数例外。

事由	谁申请	期限	起算点
新生成的土地，或取得没有表题登记的土地的所有权	取得所有权的人	1 个月以内	取得之日
新建建筑物，或取得没有表题登记的建筑物的所有权	取得所有权的人	1 个月以内	取得之日
地目或地积变更	表题部所有者或所有权的登记名义人	1 个月以内	变更之日
建筑物的种类、构造、楼地板面积等变更	表题部所有者或所有权的登记名义人	1 个月以内	变更之日
建筑物灭失	表题部所有者或所有权的登记名义人	1 个月以内	灭失之日
因继承取得所有权	继承人	3 年以内	知道继承已经开始，且知道自己因此取得了该所有权之日
按法定继承份额登记后又作遗产分割	超过法定继承份额取得所有权的继承人	3 年以内	遗产分割之日
所有权登记名义人的姓名、名称或住所变更	登记名义人	2 年以内2026 改	变更之日

表示登记的期限都是 1 个月；权利登记只有继承与姓名、名称或住所变更这几类有申请义务，期限以年计，为的是减少查不到现所有者的不动产。同样叫变更登记，楼地板面积变更是 1 个月，住所变更是 2 年。建筑物灭失也包括为拆除重建而自行解体。

没有正当理由却不按期申请的，处以过料：

不按期申请的登记	过料
各项表示登记、因继承取得所有权的移转登记（含遗产分割后的登记）	10 万日元以下
所有权登记名义人的姓名、名称或住所的变更登记	5 万日元以下

姓名、名称或住所的变更登记，登记官也可以依职权作出。登记名义人是自然人时，须有本人的申报（申出），表示希望这样办理，登记官才能这样做2026 改。

所有权登记名义人因死亡等不再具有权利能力（不能再作为权利的主体）时，登记官根据其他公共机关提供的信息确认后，也可以依职权在登记上加注符号，表示该名义人已不具有权利能力2026 改。

三、分笔、合笔：谁申请，什么情况下不能合

把一笔土地分成几笔（分笔）、几笔合成一笔（合笔），以及建筑物的分割与合并，都没有申请义务，由所有者自己决定，所以只有表题部所有者或所有权的登记名义人才能申请。例外是一笔土地的一部分变成了别的地目，或者一部分划进了另一个地番区域（编排地番的区域单位）时，登记官要依职权分笔。

合笔与建筑物合并是把几份登记记录并成一份，并成之后，这一份记录要说得清归谁、上面有哪些权利。所以下面几种不能合：

情形	能否合笔、合并
表题部所有者或所有权的登记名义人不同，或者持分不同	不能
一方有所有权登记，另一方没有	不能
有抵当权等所有权以外的权利登记	原则上不能
有共用部分意旨登记的建筑物	不能合并

分笔是把一份记录分成几份，不受这些限制：有抵当权等登记的土地也可以分笔。

四、权利登记由谁申请

权利登记由登记权利者与登记义务者共同申请。登记权利者是因这项登记在登记上得到权利的一方，登记义务者是因这项登记在登记上失去权利或受到不利的登记名义人。开头路线图第 03～05 步就是例子：买卖中买方是登记权利者；同样是买方和银行，设定抵当权时银行是登记权利者，抹消时买方是登记权利者——看的是这项登记让谁得利，不看谁买谁卖。

登记一旦办好就产生对抗力（可以向当事人以外的第三者主张该权利的效力），所以要受到不利的一方本人参与，确认登记内容属实。共同申请时要提供登记义务者的登记识别信息。申请权利登记，原则上还要提供证明登记原因的信息（登记原因证明信息）；表示登记不必提供，登记官会自行调查核实。

以下几种没有必要让另一方参加，可以单独申请：

可以单独申请的登记	由谁申请
依命令对方办理登记的确定判决所作的登记	胜诉的一方
因继承或法人合并而生的权利移转登记	登记权利者
因遗赠给继承人而作的所有权移转登记	登记权利者
因收用（为公共事业依法强制取得）而生的所有权移转登记	事业实施者（起業者）
登记名义人姓名、名称或住所的变更登记或更正登记	登记名义人
没有所有权移转登记时的所有权登记抹消	所有权的登记名义人

※ 相关口诀

登记识别信息

登记识别信息是证明「这个人就是登记名义人」的一组符号，相当于登记的密码。

• 怎么得到：登记完成时，登记官只通知因这项登记成为登记名义人的申请人。债权人代替债务人申请（代位申请）时，债权人不是名义人，债务人不是申请人，所以谁都不通知。
• 什么时候用：收到它的登记名义人以后作为登记义务者申请时提供。例如路线图第 04 步，买方设定抵当权时，就要提供第 03 步收到的登记识别信息。
• 提供不了时：有正当理由提供不了的，改由登记官事先通知登记义务者，登记义务者在规定的期间内回复确认之后才登记（事前通知）。

五、谁能作第一次所有权登记

所有权保存登记是为没有所有权登记的不动产首次作的所有权登记，权利部甲区从它开始。只有下面四类人能申请：

• 表题部所有者，或其继承人等一般承继人
• 以确定判决确认自己有所有权的人
• 因收用取得所有权的人
• 从表题部所有者取得所有权的人，只限区分建筑物

分售公寓的表题部所有者是分售公司，买方可以直接以自己的名义作所有权保存登记，不必先由分售公司作一次保存登记、再移转给买方。该公寓附有敷地权（与专有部分一体的土地使用权）时，买方还须取得敷地权登记名义人（通常是分售公司）的承诺。开头路线图的独栋住宅不是区分建筑物，所以要走两步：分售公司先以自己名义作保存登记，再移转给买方。

六、临时登记（仮登記）有什么用

临时登记用在两种场合：一是权利已经变动，但申请时本应提供的登记识别信息等材料暂时提供不了；二是请求权要到将来才确定，想先把它保全下来。二的典型是买卖预约：预约完结权（只凭一方的意思就让买卖成立的权利）行使后买卖才成立，买方才能请求移转所有权；这项将来的所有权移转请求权可以先作临时登记。

临时登记本身没有对抗力。它的作用是保全顺位（登记的先后次序，排在前面的优先）：日后依它作正式登记（本登記）时，即便中间有第三者办理了登记，正式登记的顺位仍按临时登记的顺位。第三者的登记怎么处理，要看临时登记保全的是什么权利。

	要不要第三者的承诺
所有权的临时登记作正式登记	有登记上的利害关系人时，须取得其承诺
抵当权设定的临时登记作正式登记	不需要

差别在于正式登记会不会使第三者的登记被抹消。所有权的临时登记转为正式登记时，登记官须依职权抹消登记上有利害关系的第三者的权利登记，所以须先取得其承诺；抵当权可以并存多个，第三者的登记只是顺位靠后，不会被抹消。

七、谁可以看登记的内容

书面	谁可以请求
登记事项证明书（登记记录记载事项的全部或一部分）	任何人
地图、建筑物所在图等，以及登记簿附属书类中政令指定的图纸（土地所在图等）：请求交付副本或阅览	任何人
图纸以外的附属书类（申请书等）的阅览	有正当理由的人；申请人也可阅览自己申请的那笔登记所涉资料
所有不动产记录证明书（本人作为所有权登记名义人的不动产一览）2026 改	本人，以及继承人等一般承继人

权利状态本来就要公示，所以证明书与图纸对任何人开放；申请书等含有个人资料与契约内容，所以要有正当理由。

八、其他考过的规定

事项	结论
遗赠给继承人以外的人	须由受遗赠人与遗言执行人或继承人共同申请
买回特约（買戻しの特約）的登记	买回特约是卖方保留在一定期间内买回不动产的约定；自买卖契约之日起满 10 年，登记权利者（现在的所有者）可以单独申请抹消
信托登记	由受托人单独申请，但须与信托所涉权利的保存、设定、移转或变更登记同时申请
共有物分割禁止的约定（共有者约定一定期间内不分割共有物）	把这项约定记入登记时，作权利变更登记，由登记上的全体共有者共同申请
申请人事先申报不希望收到登记识别信息	登记官不通知；以后要用时按提供不了处理
由资格者代理人（司法书士等以代理登记申请为业的代理人）申请	提供不了登记识别信息时，可以改由代理人提供确认本人身份的信息，不走事前通知；但委托资格者代理人本身不能免除提供登记识别信息的义务
登记完毕证（证明登记已经办完的书面）的邮寄	须在申请时写明这一要求和寄送地址
临时登记的申请	原则上由登记权利者与登记义务者共同申请；有登记义务者的承诺，或者有裁判所命令临时登记的处分时，登记权利者可以单独申请
临时登记的抹消	临时登记的登记名义人单独申请
登记事项证明书的请求	也可以在线请求交付
委任代理人申请登记，本人死亡	代理人的权限不消灭，仍可申请
申请的不动产不在受理登记所的管辖内	登记官以附理由的决定驳回申请
表题部所有者或所有权的登记名义人死亡	其继承人等一般承继人可以申请该不动产的表示登记
新建区分建筑物所属的一栋建筑物	区分建筑物的表题登记，须与同一栋其他区分建筑物的表题登记一并申请