集团规定：形态与防火

形态限制决定一块敷地上能盖多大、多高的建筑物。建蔽率管平面铺开的比例，容积率管楼地板面积的总量，高度限制管纵向，防火地域限制则按规模决定必须用什么等级的耐火构造。

例如，同一块 100㎡ 敷地，建筑占地 50㎡，两层楼地板面积各为 50㎡ 时，建蔽率为 50%，容积率为 100%。

一、建筑物能占敷地多大（建蔽率）

建蔽率是建筑面积对敷地面积的比例。敷地 100㎡、建筑面积 50㎡ 时为 5/10。

1. 各用途地域的限度

用途地域	都市计画中可选的数值
一低、二低、一中高、二中高、田住、工专	3/10、4/10、5/10、6/10
一住、二住、准住、准工	5/10、6/10、8/10
近商	6/10、8/10
商业	8/10（无可选项）
工业	5/10、6/10
用途地域无指定区域	特定行政庁从 3/10、4/10、5/10、6/10、7/10 中选定（先经都道府县都市计画审议会审议）

2. 放宽

情形	加算
防火地域内的耐火建筑物等（限度已是 8/10 的地域除外）	＋1/10
准防火地域内的耐火建筑物等或准耐火建筑物等	＋1/10
位于街区角地等、由特定行政庁指定的敷地内的建筑物	＋1/10
同时满足上面的防火条件与角地条件	＋2/10
限度为 8/10 的地域中，位于防火地域内的耐火建筑物等	不适用建蔽率限制

防火地域内只有耐火建筑物等能加算，准耐火建筑物等不能加算；准防火地域内两者都能加算。准防火地域比防火地域宽松，放宽的门槛也低一档。

巡查派出所、公共厕所、公共用步廊等也不适用建蔽率限制；公园、广场、道路、河川等之内的建筑物，经特定行政庁许可的也一样。

3. 敷地跨两个地域

敷地跨两个建蔽率不同的地域时，按各部分的面积比例分摊，不取过半。

敷地共 200㎡，其中 120㎡ 在建蔽率 8/10 的地域，80㎡ 在 6/10 的地域。 建筑面积上限＝120×8/10＋80×6/10＝96＋48＝144㎡。 换算成整块敷地的建蔽率是 144÷200＝72%。

二、楼地板面积总共能有多少（容积率）

容积率是总建筑面积（延べ面積）对敷地面积的比例。敷地 100㎡、总建筑面积（延べ面積） 200㎡ 时为 200%，也写作 20/10。

1. 都市计画中规定的限度

用途地域	都市计画中可选的数值
一低、二低、田住	5/10～20/10
一中高、二中高、一住、二住、准住、近商、准工	10/10～50/10
商业	20/10～130/10
工业、工专	10/10～40/10
用途地域无指定区域	5/10～40/10 中，由特定行政庁经都道府县都市计画审议会议决确定

2. 前面道路的宽度（幅員）也决定容积率

前面道路宽度未满 12m 时，除都市计画的限度外，还要按下式另算一条上限，两条取较小的一条：

前面道路宽度（m）× 法定乘数

法定乘数在住居系用途地域为 4/10，其余地域为 6/10。前面道路有两条以上时，取宽度最大的那条。

※ 相关口诀

宽度 7m 的道路临接容积率 40/10 的准工业地域时，7×6/10＝42/10 大于 40/10，实际适用 40/10；同一条路临接容积率 30/10 的第一种住居地域时，7×4/10＝28/10 小于 30/10，实际适用 28/10。宽度相同，实际适用的上限却不同。

前面道路的边界线或其对侧边界线后退指定了墙面线，并经特定行政庁认定符合基准后许可时，该边界线视为位于墙面线上，前面道路与墙面线之间的部分不计入敷地面积。

3. 不计入总建筑面积（延べ面積）的部分

• 政令规定的升降机的升降通道部分
• 共同住宅或老人之家等的共用走廊、楼梯部分
• 住宅或老人之家等的地下室，顶棚（天井）离地面在 1m 以下的；最多只能扣掉住宅与老人之家等部分总楼地板面积（含地下室本身）的 1/3

共用走廊与楼梯的不计入不限于共同住宅，老人之家等同样适用。

地下室的上限按住宅部分的总量算：1 楼、2 楼各 60㎡，地下室 60㎡ 时，住宅部分合计 180㎡，1/3 是 60㎡，地下室可以全部不计入；地下室做到 90㎡ 时，合计 210㎡，只能扣 70㎡。

4. 敷地跨两个地域

与建蔽率相同，按面积比例分摊。分摊之前，各部分先各自完成「都市计画的限度与前面道路算出的上限取较小」这一步。

敷地共 800㎡，前面道路宽度 7m。其中 500㎡ 在容积率 40/10 的准工业地域， 300㎡ 在容积率 30/10 的第一种住居地域。 准工业地域部分：7×6/10＝42/10，大于 40/10，取 40/10；第一种住居地域部分：7×4/10＝28/10，小于 30/10，取 28/10。 总建筑面积（延べ面積）上限＝500×4.0＋300×2.8＝2,000＋840＝2,840㎡。 换算成整块敷地的容积率是 2,840÷800＝355%。

三、能建多高

1. 低层住居专用地域等的绝对高度

项目	内容	都市计画中怎么定
建筑物高度的限度	10m 或 12m	一低、二低、田住必须规定
外墙的后退距离	1m 或 1.5m	可以规定，不规定也成立

高度限度必须定，后退距离可以定，两者的强弱不同。

2. 三种斜线制限

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道路斜线适用于全部地域。一低、二低、田住不适用邻地斜线，因为那里已经有 10m 或 12m 的绝对高度限制；北侧斜线只适用于住居环境要求最高的五个地域，起算高度在一低、二低、田住为 5m，在一中高、二中高为 10m。田园住居地域与低层住居专用地域受同样的限制，不是例外。

日本住宅区里常见的那种公寓，屋顶斜着削掉一角，上面的楼层一层比一层小。这种形状多半来自这几条线：临街一面受道路斜线斜切；北面受北侧斜线压低，越靠近北侧边界线，能建的高度越低。

道路斜线的乘数只有两个值：住居系 8 种为 1.25，其余地域为 1.5。适用距离按都市计画规定的容积率限度确定，容积率越高，适用距离越长。

住居系 8 种与准工、工业、工专共用一套：

容积率限度	适用距离
20/10 以下	20m
超 20/10、30/10 以下	25m
超 30/10、40/10 以下	30m
超 40/10	35m

近商与商业地域的容积率可以高得多，另起一套：

容积率限度	适用距离
40/10 以下	20m
超 40/10、60/10 以下	25m
超 60/10、80/10 以下	30m
超 80/10、100/10 以下	35m
超 100/10、110/10 以下	40m
超 110/10、120/10 以下	45m
超 120/10	50m

用途地域无指定区域分 20m、25m、30m 三档（分界为 20/10 与 30/10），乘数由特定行政庁在 1.25 与 1.5 中确定。

反过来查，一块地落在某个用途地域，它一共受哪几条高度限制——绝对高度的数值见上一小节，日影规制的对象规模见下一小节：

用途地域	道路斜线	邻地斜线	北侧斜线	日影规制	绝对高度
一低、二低、田住	○	✕	○	○	○
一中高、二中高	○	○	○※	○	✕
一住、二住、准住	○	○	✕	○	✕
近商、准工	○	○	✕	○	✕
商业、工业、工专	○	○	✕	✕	✕
用途地域无指定区域	○	○	✕	○	✕

※ 一中高、二中高被条例指定为日影规制的对象区域时，不适用北侧斜线制限。日照已经由日影规制处理，不再叠加一条北侧斜线。

3. 日影规制

日影规制以冬至日的真太阳时上午 8 时至下午 4 时（北海道为上午 9 时至下午 3 时）为测定时段，测的是建筑物在邻地上留下的阴影时间。

从敷地边界线往外量，水平距离超过 5m 的部分才进入测定范围。只有落在这个范围内的阴影，才纳入日影时间的测定。测定面是高于平均地盘面的水平面；图中以 1.5m 为例，实际高度由地方公共团体在法定值中以条例指定。

并不是留下阴影就不允许。日影时间的上限同样由地方公共团体在法定值中以条例指定，测定面上某一点的日影时间达到该上限以上时，建筑物才不符合规制。

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用途地域	受规制的建筑物规模
一低、二低、田住	檐高超过 7m，或除地下层外层数 3 以上
一中高、二中高、一住、二住、准住、近商、准工	高度超过 10m
商业、工业、工专	不是对象
用途地域无指定区域	由地方公共团体以条例指定上面两种规模之一

对象区域由地方公共团体以条例指定。位于对象区域外、高度超过 10m 的建筑物，如果在冬至日使对象区域内的土地产生阴影，也视为位于对象区域内而受规制。建筑物本身在区域外，并不当然免除。

四、什么时候可以超出限度

建蔽率、容积率与高度的限度都有可以超出的情形，分两种：逐栋向特定行政庁申请许可的，法定的限度仍然有效，只在许可的范围内超出；位于都市再生特别地区的，各项数值改由都市计画规定，法定的限度不再适用。

1. 经特定行政庁许可超出限度

情形	可以超出的限度
结构上不得已，须进行为提高建筑物的能源消费性能所必要的外墙等工程	建蔽率、容积率
敷地内有政令规定的空地，且敷地面积在政令规定的规模以上	容积率、各部分的高度（不含建蔽率）
同一敷地内建筑物的机械室等部分的楼地板面积合计，占总建筑面积（延べ面積）的比例显著大	容积率
敷地周围有宽敞的公园、广场、道路等空地	容积率

四种情形都以特定行政庁的许可为要件，超出的幅度以许可的范围为限，特定行政庁须认定在安全上、防火上及卫生上没有妨碍（容积率的例外另加交通上）。敷地内有空地的情形另加一项认定：须对建蔽率、容积率与各部分的高度已作综合考虑，有助于市街地环境的整备改善；它能放宽的只有容积率与各部分的高度，建蔽率不在其列。

2. 都市再生特别地区

都市再生特别地区是都市计画中指定的地域地区之一。该地区内，建筑物的容积率、建蔽率、建筑面积与高度都须符合该地区的都市计画所规定的内容，三种斜线制限（建筑基准法 56 条）不适用。该都市计画中规定了应当诱导的用途时，供该用途使用的建筑物也不适用用途限制。

五、防火地域、准防火地域里要用哪一级耐火构造

防火地域的防火要求高于准防火地域。建筑物按层数与总建筑面积（延べ面積）判断必须采用哪一级耐火构造。

1. 防火地域

层数	总建筑面积（延べ面積） 100㎡ 以下	超过 100㎡
3 层以上	耐火建筑物等	耐火建筑物等
2 层以下	耐火建筑物等或准耐火建筑物等	耐火建筑物等

2. 准防火地域

层数	500㎡ 以下	超过 500㎡、1,500㎡ 以下	超过 1,500㎡
4 层以上	耐火建筑物等	耐火建筑物等	耐火建筑物等
3 层	耐火建筑物等或准耐火建筑物等	耐火建筑物等或准耐火建筑物等	耐火建筑物等
2 层以下	无此项要求	耐火建筑物等或准耐火建筑物等	耐火建筑物等

※ 相关口诀

3. 另外两条

• 防火地域或准防火地域内，外墙为耐火构造的建筑物，其外墙可以紧贴邻地边界线设置。
• 防火地域内的招牌（看板）、广告塔、装饰塔等工作物，设在建筑物屋顶上的，或高度超过 3m 的，主要部分须以不燃材料建造或包覆。屋顶上的不问高度，地面上的要看高度。

六、敷地跨两个地域时怎么定

限制	敷地跨两个地域时
用途限制	取敷地过半所属地域的限制
建蔽率、容积率	按各部分面积分摊计算
防火地域与准防火地域、防火地域与无指定区域	整栋适用较严的一侧；在较宽松的一侧被防火壁区划的部分除外

三条规则分别是「取一个」「分别计算后相加」「从严适用」。跨地域的题目先要确认问的是哪一项限制，再选算法。敷地跨防火地域内外而建筑物全部为耐火建筑物等时，整个敷地视为在防火地域内，建蔽率的放宽也按防火地域判断。

七、其他考过的规定

事项	结论
居住环境向上用途诱导地区的建蔽率	都市计画定了最高限度时，须在该限度以下；公益上必要的派出所等除外
特定用途诱导地区的高度	都市计画定了最高限度时，特定行政庁认定用途上或构造上不得已并许可的，可以超出
天空率	计画建筑物的天空率在适合斜线制限的建筑物以上时，不适用该斜线制限
敷地面积的最低限度	用途地域的都市计画可以规定，但不得超过 200㎡；规定前已不达标的敷地整块使用时，不受限制