不动产转让所得税

个人出售土地或房屋赚了钱，要为这笔转让所得缴所得税。土地、房屋的转让所得与工资等其他所得分开计算，税率看持有了多久；卖的是自住房时，还有特别控除和降低税率等特例。

这一节先讲转让益怎么算、长期短期怎么分，再讲各项特例和减轻税率，然后讲买房时的住宅贷款控除，最后讲哪些特例能一起用。

一、转让益怎么算

所得税是对个人所得课征的国税。所得分成多种，宅建只考因转让资产而取得的转让所得。不动产业者等以营利为目的持续出售土地的所得，不属于转让所得。

特别控除前的转让益 ＝ 总收入金额 −（取得费 ＋ 转让费用）

这一步算出的是转让益，还不是最终的课税转让所得金额。适用特别控除时，还要从转让益中扣除相应的特别控除额。

取得费包括购入代金、购入手续费，以及取得之后支出的设备费与改良费。计算建筑物的取得费时，还要扣除持有期间的折旧额。转让费用是为出售资产直接支出的费用，包括中介手续费、拆迁补偿费和印花税（印紙税）等。

因继承或赠与取得的资产，视为取得人一直持有：取得费和取得时期沿用被继承人（被相続人）或赠与人的，不按继承时的价额重算。只有限定承认的继承等情形，才视为按当时的价额取得。

别墅等平时不住、主要供休养娱乐的房屋，因灾害或盗窃受到的损失（保险金等补偿的部分除外），在受损当年或次年的转让所得中扣除。

二、土地、建筑物的转让怎么课税

	一般资产的转让	土地与建筑物等的转让
课税方式	综合课税	分离课税
50 万日元特别控除	有	没有
长期的二分之一课税	有	没有

土地、建筑物的转让与其他所得分开计算，既不能扣除 50 万日元特别控除，长期持有也不能只按二分之一计入课税标准。

一般资产适用 50 万日元特别控除时，先从取得后 5 年以内转让产生的所得（短期转让所得）中扣除；仍有余额时，再从其他转让所得中扣除。短期转让所得按全额课税，长期转让所得只将二分之一计入课税标准，因此先从短期转让所得中扣除对纳税人更有利。

土地所有者把土地租给他人建造整栋建筑物（设定土地赁借权）时，如果收取的权利金超过土地价额的一半，应按转让所得而非不动产所得处理。

三、长期还是短期，怎么判断

所有期间	名称	税率
5 年以下	短期转让所得	30%
超过 5 年	长期转让所得	15%

所有期间从取得日的次日起算，只计算到转让当年的 1 月 1 日，不计算到实际转让日。因此，即使出售时已经持有满 5 年，只要在当年 1 月 1 日尚未超过 5 年，仍属于短期转让所得。

四、哪些特例能减少课税的所得

3,000 万日元特别控除、5,000 万日元特别控除和买换（買換え）特例适用于产生转让收益的情形；结转控除（繰越控除）等适用于产生转让损失的情形。

特例	内容
3,000 万日元特别控除	转让居住用财产时从转让益中扣 3,000 万日元
5,000 万日元特别控除	因收用交换等被迫交出土地房屋时扣 5,000 万日元
买换特例	换房时仅对超过买换资产取得价额的部分课税，其余递延
结转控除等	转让损失先与当年其他所得损益通算，未扣除完的部分结转 3 年

3,000 万日元特别控除

适用这项控除，必须同时满足以下四项条件：

• 转让的是居住用财产；
• 受让人不是配偶、直系血族等特定关系人；
• 停止居住后，最迟在第 3 年的 12 月 31 日前转让；
• 前一年和前前年均未适用过这项控除等相关特例。

配偶和直系血族即使与转让人在经济上各自独立，仍属于特定关系人。孙辈属于直系血族，因此向孙辈转让房产不能适用这项控除。

买换特例

对象	主要要件
转让的旧房	所有期间超过 10 年、居住期间 10 年以上、对价 1 亿日元以下、受让人不是特定关系人
买进的新房	楼地板面积 50㎡ 以上、用地面积 500㎡ 以下，在转让前一年的 1 月 1 日至转让次年的 12 月 31 日之间取得；买的是未曾使用过的房屋，且在令和 10 年 1 月 1 日以后供居住或预定供居住的，该房屋还不得位于灾害危险区域等内2026 改

买换特例是递延课税，并非免税。旧住宅的部分收益暂不课税，将来转让新住宅时再行计算。

结转控除等

分两套：卖旧房并另买新房的买换型，以及不买新房、但卖价低于旧房贷款余额的超贷型：

	买换型	超贷型
情形	转让旧房，另买新房	转让旧房，不买新房
必须买新房	是	否
新房要件	楼地板面积 50㎡ 以上，且新房有偿还期间 10 年以上的贷款；建成后未曾使用、令和 10 年 1 月 1 日以后入住的新房，不得位于灾害危险区域等内2026 改	无
旧房贷款	无此要求	转让契约签订前一日仍有偿还期间 10 年以上的贷款余额
可通算的金额	转让损失全额	以「旧房贷款余额 − 转让对价」为限

两套制度有两项共同要件：转让资产的所有期间超过 5 年；适用结转控除的年度，合计所得金额为 3,000 万日元以下（适用损益通算的转让年度没有这项所得限制）。

五、税率能降到多少

居住用财产的减轻税率

转让当年 1 月 1 日所有期间超过 10 年的居住用财产，可以在一般长期转让所得 15% 的税率基础上进一步减轻：

课税长期转让所得金额	税率
6,000 万日元以下的部分	10%
超过 6,000 万日元的部分	15%

6,000 万日元不是决定整笔所得适用哪一个税率的门槛，而是把金额分成两段，分别计算后再相加。课税长期转让所得金额为 8,000 万日元时，前 6,000 万按 10% 计算，超过的 2,000 万按 15% 计算，两段之和才是税额。

转让前一年或前前年已经适用过这项特例时，本次转让不能再次适用。

优良住宅地的减轻税率

所有期间超过 5 年的土地，为住宅建设或宅地造成而转让给国、地方公共团体等时，可以适用优良住宅地的减轻税率。分段界线为 2,000 万日元：不超过该金额的部分适用 10%，超过的部分适用 15%。

六、借钱买房，税额能扣多少

前述特例处理的是转让所得的课税；住宅贷款控除则适用于取得住宅的情形，直接从算出的所得税额中扣除。

要件	内容
借款	契约上的偿还期间 10 年以上
居住	取得后 6 个月以内入住，并在当年 12 月 31 日仍继续居住
用途	楼地板面积的 二分之一以上供居住
面积	楼地板面积 50㎡ 以上（40㎡ 以上 50㎡ 未满另有限定特例，见下）
所得	该年的合计所得金额 2,000 万日元以下
二手房屋	须符合耐震基准

控除额是年末借款余额乘以控除率 0.7%。控除期间原则上为 10 年，13 年是依房屋类别和入住年而定的例外。认定住宅等（認定住宅等）指认定长期优良住宅、认定低碳住宅，以及达到节能水准的房屋；买取再贩指宅建业者买下既有住宅、翻修后再出售。

房屋类别	入住年	控除期间
一般房屋（新建或买取再贩）	令和 4 年或令和 5 年	13 年
认定住宅等（新建或买取再贩）	令和 4 年～令和 7 年	13 年
认定住宅等（新建、买取再贩或既有）	令和 8 年～令和 12 年	13 年
上述以外的房屋	—	10 年

面积原则是 50㎡ 以上。楼地板面积 40㎡ 以上、50㎡ 未满的房屋，在令和 5 年 12 月 31 日以前接受建筑确认，且该年的合计所得金额为 1,000 万日元以下时，也可以适用。这个建筑确认期限是固定日期，不会随课税年度顺延。

控除自入住当年起算。先买地、次年才建成入住时，买地当年不能适用，入住当年及以后年度才可能适用。偿还期间不足 10 年的借款不属于控除对象。

七、哪些特例能一起用

组合	能否并用
3,000 万日元特别控除 ＋ 居住用财产的减轻税率	○
5,000 万日元特别控除 ＋ 居住用财产的减轻税率	○
5,000 万日元特别控除 ＋ 优良住宅地的减轻税率	✕
收用等取得替代资产的课税递延 ＋ 居住用财产的减轻税率	✕
结转控除等 ＋ 住宅贷款控除	○
居住用财产的减轻税率 ＋ 住宅贷款控除	✕
3,000 万日元特别控除 ＋ 住宅贷款控除	✕

• 特别控除 ＋ 居住用财产的减轻税率（○）：3,000 万日元与 5,000 万日元特别控除均不在这项减轻税率的排除范围内。先扣除特别控除额，再对剩余的课税长期转让所得金额分段适用 10% 与 15%。
• 收用等取得替代资产的课税递延 ＋ 居住用财产的减轻税率（✕）：减轻税率的条文直接把适用了收用等课税递延的转让排除在外。即使替代资产价额低于转让对价、差额部分当年课税，这部分也不能适用减轻税率。

住宅贷款控除与出售原住宅时适用的特例相互排斥：入住当年及其前 2 年内适用过 3,000 万日元控除或减轻税率的，不能适用住宅贷款控除；入住后 3 年内适用这些特例时，同样不能适用住宅贷款控除。转让损失的损益通算与结转控除不在排除范围内，可以与住宅贷款控除并用。