35条书面

一、不要把所有项目当成一张固定清单

重要事项说明书（35条书面）记载的是签约前足以影响交易判断的信息。具体需要记载哪些项目，要看标的是土地还是建筑物、交易是买卖还是租赁、是否属于区分所有建筑物，以及是否存在特别约定。

35条书面的项目合计 38 项，分为「基本事项 20 项、区分所有追加 10 项、租赁追加 9 项」。这些数字不能在每笔交易中机械相加；应先确定交易类型，再选择对应的分组。

二、基本事项先分四组

1. 所有交易都要检查的 8 项

关键词	说明内容
① 登记	登记记录中的权利种类、内容、名义人等
② 法令	都市计画法、建筑基准法等规定的利用限制
③ 基础设施	饮用水、电、燃气与排水设施的整备状况；未整备时还要说明预定和负担
④ 未完成	工程完成时的形状、结构，必要时交付图纸后说明；土地还包括所接道路的结构和宽度等
⑤ 造成宅地	是否位于造成宅地防灾区域
⑥ 土砂	是否位于土砂灾害警戒区域
⑦ 海啸	是否位于海啸灾害警戒区域
⑧ 水害地图	市町村的水害风险地图（水害ハザードマップ）中的所在地；没有制作或公布时也要说明该事实

① 的登记看说明时登记记录上还有什么：抵当权即使预定在交付前抹消，只要现在还登记着，也要说明。

② 法令限制不必背下全部法律名称——都市计画法、建筑基准法、土地区画整理法、宅地造成及特定盛土等规制法（盛土规制法）、文化财保护法、航空法等都可能成为来源，各自的内容在「法令上的限制」讲，本节只判断要不要说明。判断分两步：先看该物件是否受到法令限制，再看这项限制是否关系到本次交易对方的权利或使用；两步都成立才说明限制的概要。

建蔽率、容积率、开发许可，以及准防火地域等对建筑物构造的限制，限制的都是在土地上建造什么、怎样建造，因此建筑物租赁不说明这些事项；重要文化财的转让限制针对所有权移转，租赁中也不说明。

土砂灾害警戒区域这类关系人身安全的事项不在 ② 里，而是 ⑤ 到 ⑧ 各自独立的记载项，不经过这两步，买卖和租赁都要说明。

⑧ 的水害地图覆盖洪水、内水和高潮，无论标的是土地还是建筑物、交易是买卖还是租赁，都要检查。三种地图都存在时，不能只提示其中一种。说明时要实际提示（出示给对方看）地图，并指出物件在图上的位置；只把地图附在书面后面，或者只说「有这张图」，都不算完成说明。

③ 的基础设施还要看所有权：交易完成后宅地内燃气管线等仍归燃气销售业者所有时，也要说明这一事实。

2. 都要检查的交易条件 4 项

关键词	说明内容
⑨ 其他金钱	代金、交换差额和租金以外收受的金钱，其金额与交付目的
⑩ 解除	契约解除的条件、手续与效果
⑪ 损害赔偿	预定损害赔偿额或违约金
⑫ 支付金等保全	收取支付金、预收金时，保全措施的有无与概要

⑨ 的「其他金钱」不含代金、交换差额和租金本身，那三项在契约成立后的37条书面中确认。物件的交付时间、代金的支付时间与方法、移转登记的申请时间和危险负担的约定，同样属于37条书面记载事项，不列入35条书面。

⑫ 的支付金或预收金未满50万日元时，无须说明是否采取保全措施及其概要。自任卖主或交换当事人的业者在买方办完所有权移转登记之后才收的钱，也不属于支付金等。这里的金额标准，与自任卖主收取定金时适用的「定金等（手付金等）保全措施」并不是同一项判断。已经按那套规制保全过的定金等，也不必再当作支付金等说明一遍。

3. 另按物件或交易追加的 5 项

关键词	何时说明	说明内容
⑬ 建筑物状况调查	既有建筑物的买卖、交换或租赁	过去 1 年内是否实施过调查，钢筋混凝土造（鉄筋コンクリート造）、钢骨钢筋混凝土造的共同住宅等放宽到 2 年；实施过的，说明结果概要。买卖与交换还要说明设计图书、建筑确认完毕证、检查完毕证等文件的保存状况；这些文件不存在时，也要说明这一事实
⑭ 石棉	建筑物的买卖、交换或租赁	有没有调查结果记录；有记录时说明内容，不要求业者重新调查
⑮ 耐震	符合法定范围的旧建筑物	有没有耐震诊断；实施过时说明内容，不要求重新诊断

特别事项	何时说明	说明内容
⑯ 私道负担·承租人免	土地或建筑物交易，建筑物租赁除外	现在及将来的私道负担、利用限制等
⑰ 住宅性能·建筑物买卖	接受过评价的新建住宅的买卖、交换	已接受住宅性能评价这一事实

⑯ 私道负担容易错在建筑物租赁：承租人不承担土地的私道负担，因此不说明这一项。

4. 土地或建筑物买卖才追加的 3 项

关键词	说明内容
⑱ 定金等保全	自任卖主交易中，定金等保全措施的概要
⑲ 贷款斡旋（あっせん）	贷款金额、利率、偿还方法，以及贷款不成立时的措施
⑳ 责任履行措施	为履行契约不适合责任采取保证保险、保证金供托等措施的有无与概要

⑳ 责任履行措施问的是有没有为履行责任准备保证或保险，不是契约是否约定由卖方承担责任。损害赔偿额或违约金属于前一组，仍要说明。

三、区分所有建筑物（公寓大楼等）再追加 10 项

10 项里有 8 项只在买卖、交换出现，2 项租赁也要检查。

1. 只有买卖、交换需要的 8 项

关键词	说明内容
① 敷地权利	对建筑物敷地享有什么权利，以及范围和期间等
② 共用部分	入口、楼梯、电梯等共用部分的规约
③ 专用使用权	停车位等由特定区分所有者专用的规约
④ 特定减免	对特定所有人减免共同费用的规约
⑤ 修缮积立金	计划修缮积立金的规约与已积攒的金额
⑥ 管理费	区分所有者负担的管理费用金额
⑦ 修缮记录	建筑物维护修缮的实施状况记录
⑩ 管理业者管理者方式	采用由管理业者担任管理者的方式时，说明采用该方式2026 改

① 的敷地权利即使是尚未登记的定期借地权，也要说明——登记与否不影响说明义务。

2. 买卖、交换和租赁都要检查的 2 项

关键词	说明内容
⑧ 专有部分限制	住宅用途、宠物、乐器等专有部分利用限制
⑨ 管理受托方	管理已委托他人时，受托方的商号、地址等

⑨ 管理受托方并非只在区分所有建筑物出现。租赁其他建筑物且管理已委托他人时，同样要说明受托方。

四、租赁契约再追加 9 项

1. 土地、建筑物租赁通常都要检查的 4 项

关键词	说明内容
① 期间与更新	契约期间、更新及更新时的租金调整等
② 利用限制	用途、宠物、乐器等使用限制
③ 管理受托方	有委托时，受托方的商号、地址等
④ 押金结算	押金等在契约结束时怎样结算，包括拖欠租金和恢复原状费用

2. 只有相应条件出现才记载的 5 项

条件	对象	说明内容
⑤ 建筑物租赁	建筑物	是否配备厨房、浴室、厕所等设备及其配备情况；未配备时也要说明
⑥ 定期建筑物租赁	建筑物	契约期满不更新、直接结束这一事实
⑦ 定期借地权	土地	原则上不更新的定期借地权
⑧ 终身建筑物租赁	建筑物	承租人死亡时结束、原则上不继承的制度
⑨ 约定拆除建筑物	土地	契约结束时拆除地上建筑物的约定内容

五、最后按交易选择清单

交易	基本事项 20 项	区分所有追加 10 项	租赁追加 9 项
土地买卖、交换	按物件与交易取舍	—	—
普通建筑物买卖、交换	按物件与交易取舍	—	—
区分所有建筑物买卖、交换	按物件与交易取舍	10 项都检查	—
土地租赁	按物件与交易取舍	—	4 项都要，另 5 项看条件
普通建筑物租赁	按物件与交易取舍；私道负担除外	—	4 项都要，另 5 项看条件
区分所有建筑物租赁	按物件与交易取舍；私道负担除外	租赁也适用的 2 项	4 项都要，另 5 项看条件

先选交易类型，再判断有没有区分所有、定期契约等条件。这样得到的是本次交易真正需要的清单，不会把所有项目错误地累加到一起。

本页的「35条书面组装器」按同样的顺序取舍，可以拿几种交易试着对一遍。

六、其他考过的规定

事项	结论
宅建业者以自己为委托人设定宅地或建物的信托，出售这份信托受益权	也要在契约成立前由宅建士交付书面说明；已交付记载全部说明事项的招募说明书（目論見書）等情形，可以省略书面的交付和说明