35条书面

一、不要把所有项目当成一张固定清单

重要事项说明书（35条书面）写的是签约前会影响判断的信息。需要写哪些项目，要看土地还是建筑物、买卖还是租赁、是否区分所有建筑物，以及有没有某种特别约定。

35条书面的项目可分为“基本事项20项、区分所有追加10项、租赁追加9项”；这些数字不是让所有交易机械相加。先判断交易，再选对应的组。

二、基本事项先分四组

1. 所有交易都要检查的8项

关键词	说明内容
登记	登记记录中的权利种类、内容、名义人等
法令	都市计划法、建筑基准法等造成的利用限制
基础设施	饮用水、电、燃气与排水设施的整备状况；未整备时还要说明预定和负担
未完成	工程完成时的形状、结构，必要时交付图纸后说明；土地还包括所接道路的结构和宽度等
造成	是否位于造成宅地防灾区域
土砂	是否位于土砂灾害警戒区域
海啸	是否位于海啸灾害警戒区域
水害地图	市町村水害风险地图中的所在地；没有制作或公布时也要说明该事实

法令限制不要求背下全部法律名称。判断顺序是：该物件是否受到法令限制；受到时说明限制的概要。

还要判断这条限制对本次交易的相对人是否有意义。建蔽率、容积率和开发许可管的是能在这块土地上建造什么，因此建筑物租赁不说明这些。重要文化财的转让限制管的是所有权移转，租赁也不说明。土砂灾害警戒区域这类关系到人身安全的事项，则不分买卖还是租赁，都要说明。

水害地图覆盖洪水、内水和高潮，土地、建筑物、买卖、租赁都要检查，三种地图都存在时不能只提示其中一种。说明时要把地图实际提示给对方，并指出物件在图上的位置；只把地图附在书面后面，或者只说一句“有这张图”，都不算完成说明。

宅地内的燃气管线等在交易之后所有权仍归燃气销售业者的，也要说明这一事实。

2. 交易条件相关的4项

关键词	说明内容
其他金钱	代金、交换差额和租金以外收受的金钱，其金额与交付目的
解除	契约解除的条件、手续与效果
损害赔偿	预定损害赔偿额或违约金
支付金等保全	收取支付金、预收金时，保全措施的有无与概要

“代金、交换差额、租金本身”不是这里的其他金钱，而是在契约成立后的37条书面中确认。物件的交付时间、代金的支付时间与方法、移转登记的申请时间和危险负担的约定，同样归37条书面；这些都在契约成立后确认，不进35条书面。

支付金或预收金未满50万日元时，不要求说明这一项的保全；它与自任卖主收取定金时适用的“定金等保全措施”不是同一条金额判断。

3. 按物件类型追加的5项

关键词	何时说明	说明内容
建筑物状况调查	既有建筑物的买卖、交换或租赁	法定期间内有没有实施调查；实施过时说明结果概要。买卖与交换还要说明设计图书、建筑确认完毕证、检查完毕证等书类的保存状况，这些书类不存在时也说明不存在
石棉	建筑物的买卖、交换或租赁	有没有调查结果记录；有记录时说明内容，不要求业者重新调查
耐震	符合法定范围的旧建筑物	有没有耐震诊断；实施过时说明内容，不要求重新诊断
私道负担	土地或建筑物交易，建筑物租赁除外	现在及将来的私道负担、利用限制等
住宅性能评价	接受评价的新建住宅买卖、交换	已接受住宅性能评价这一事实及相关书面的保存状况

私道负担这一项容易错在建筑物租赁：承租人不承担土地的私道负担，因此建筑物租赁不说明这一项。

4. 土地或建筑物买卖才追加的3项

关键词	说明内容
定金等保全	自任卖主交易中，定金等保全措施的概要
贷款斡旋	贷款金额、利率、偿还方法，以及贷款不成立时的措施
责任履行措施	为履行契约不适合责任采取保证保险、保证金供托等措施的有无与概要

最后一项问的是有没有为履行责任准备保证或保险，不是问契约有没有约定卖方承担责任。损害赔偿额或违约金则属于前一组，仍要说明。

三、区分所有建筑物再追加10项

1. 只有买卖、交换需要的7项

关键词	说明内容
敷地权利	对建筑物敷地享有什么权利、范围和期间等；定期借地权等有没有登记，不影响说明义务
共用部分	入口、楼梯、电梯等共用部分的规约
专用使用权	停车位等由特定区分所有人专用的规约
特定减免	对特定所有人减免共同费用的规约
修缮积立金	计划修缮积立金的规约与已积立金额
管理费	区分所有人负担的管理费用金额
修缮记录	建筑物维护修缮的实施状况记录

2. 买卖和租赁都要检查的3项

关键词	说明内容
专有部分限制	住宅用途、宠物、乐器等专有部分利用限制
管理受托方	管理已委托他人时，受托方的商号、地址等
管理业者管理者方式	采用由管理业者担任管理者的方式时，说明采用该方式

管理受托方并非只在区分所有建筑物出现。租赁其他建筑物且管理已委托他人时，同样要说明受托方。

四、租赁契约再看9项

1. 土地、建筑物租赁通常都要检查的4项

关键词	说明内容
期间与更新	契约期间、更新及更新时的租金调整等
利用限制	用途、宠物、乐器等使用限制
管理受托方	有委托时，受托方的商号、地址等
押金结算	押金等在契约结束时怎样结算，包括拖欠租金和恢复原状费用

2. 只有相应条件出现才记载的5项

条件	对象	说明内容
建筑物租赁	建筑物	厨房、浴室、厕所等设备的有无与整备状况；没有设置也要说明
定期建筑物租赁	建筑物	契约期满不更新、直接结束这一事实
定期借地权	土地	原则上不更新的定期借地权
终身建筑物租赁	建筑物	承租人死亡时结束、原则上不继承的制度
约定拆除建筑物	土地	契约结束时拆除地上建筑物的约定内容

五、最后按交易选择清单

交易	基本事项	区分所有追加	租赁追加
土地买卖、交换	对应的基本事项	—	—
普通建筑物买卖、交换	对应的基本事项	—	—
区分所有建筑物买卖、交换	对应的基本事项	10项都检查	—
土地租赁	对应的基本事项	—	对应的租赁事项
普通建筑物租赁	对应的基本事项；私道负担除外	—	对应的租赁事项
区分所有建筑物租赁	对应的基本事项；私道负担除外	租赁也适用的3项	对应的租赁事项

先选交易类型，再判断有没有区分所有、定期契约等条件。这样得到的是本次交易真正需要的清单，不会把所有项目错误地累加到一起。