国土利用计画法

B 公司要在市街化调整区域盖一座物流仓库，从地主 C 手里买下 3,500㎡，又从地主 D 手里买下相邻的 2,500㎡。签完契约，B 公司要不要向知事届出？

国土利用计画法为了抑制地价高涨、让土地得到适正合理的利用，对土地交易本身设了手续：看这块地在哪个区域，交易是不是有对价的取得，面积够不够，再决定由谁、在什么时候办手续。知事借此审查的，是买来的地拿去做什么。

一、这块地要办许可还是届出

手续有许可、事前届出、事后届出三种，办哪一种只看这块地在哪个区域。

区域	指定在什么地方	手续
规制区域	投机性交易集中、地价急剧上涨的区域	知事的许可，不看面积
注视区域、监视区域	地价上涨超过相当程度的区域	签约前，双方当事人事前届出
以上三种区域以外	全国其余的土地	达到面积时，签约后由权利取得者事后届出

规制区域自制度设立以来没有实际指定过，实际运作的是事前届出与事后届出。地在这三种区域内时，办的是各自的许可或事前届出，不再另作事后届出。B 公司的地不在这三种区域里，适用事后届出；另外两种手续放在后面单独讲。

二、哪些交易要届出

许可、事前届出与事后届出的对象都是土地买卖等契约（土地売買等の契約）。一笔交易要同时满足下面三件事才算，缺一件就不属于土地买卖等契约。

要看的	属于	不属于
移转或设定的是哪种权利	所有权、地上权、赁借权	抵当权、地役权、质权
有没有对价	买卖、交换	赠与、继承（相続）、法人合并
是不是契约或预约	买卖契约、买卖预约、交换契约	换地处分、时效取得

B 公司与 C、D 签的是买卖契约，取得所有权、付了价款，三件都满足。

权利种类的分界是能不能实际使用收益这块土地。政令列举的使用收益权利只有地上权与赁借权；抵当权人取得的只是担保，不占有也不使用，地役权与质权同样不在其中。

有没有对价这一条容易错在交换：交换没有金钱往来，双方却各自取得对方的土地，属于有对价的移转，两边都是权利取得者。赠与与继承则相反，取得的一方没有付出对价，面积再大也不届出。

第三件事排除的是不经当事人合意的取得。换地处分是行政上的处分，时效取得由法律直接产生效果，两者都没有一份当事人之间的契约，也就无从届出。反过来，买卖的预约虽然还没移转权利，却已经是契约，仍在其中。

三、卖方是县或市，还要届出吗

有些交易即使面积达到门槛也不必届出。政令列举得比较细，过去问出现过的是下面四种。B 公司的两位卖方都是私人，买卖是双方直接谈成的，这四种都不适用。

• 当事人的一方或双方是国、地方公共团体等
• 依民事调停法的调停
• 竞卖
• 依农地法 3 条 1 项取得许可的

第一种最常出现：卖方是县、买方是私人，不届出；卖方是私人、买方是市，也不届出。只要有一方是国或地方公共团体，整笔交易都免除，区域和面积都不必再看。同一块地分别卖给市和宅建业者时，市那一份免除，宅建业者那一份仍按面积判断。

买方是不是宅建业者与届出无关，法条没有为宅建业者设免除。

四、买了几块地，面积怎么算

事后届出的面积按权利取得者这一次取得的面积计算，达到下面的数字要届出，未达到不要。注视区域的事前届出用同一套数字，规制区域的许可则不看面积。

土地所在的区域	要届出的面积
市街化区域	2,000㎡ 以上
市街化区域以外的都市计画区域（市街化调整区域、非线引区域）	5,000㎡ 以上
准都市计画区域、都市计画区域外	10,000㎡（1 万㎡）以上

5,000㎡ 那一档写的是「市街化区域以外的都市计画区域」，市街化调整区域与非线引区域都在其中。准都市计画区域不属于都市计画区域，与区域外同为 10,000㎡。

※ 相关口诀

B 公司的两份契约单看都不到 5,000㎡。但计算的单位是权利取得者最终取得的一团的土地（即一笔土地，或彼此相邻且按同一计划取得的数笔土地）：两块地相邻，又都是为了同一座仓库买的，合计 6,000㎡，要届出。卖方是两个人也照样合计，因为事后届出的义务人只有权利取得者，看的是买方合计取得的面积。

同一个卖方也一样：市街化调整区域内 5,000㎡ 的一块地，按计划分成 2,000㎡ 与 3,000㎡ 先后买下，单份都不到 5,000㎡，合计到了，要届出。

五、谁在什么时候、向谁届出

所以届出的是 B 公司，C、D 不必届出。期限是自签订契约之日起算 2 周以内，签订契约当天计入期间，所有权移转登记是否完成不影响起算点。

土地在指定都市的区域内还是区域外，都经由市町村长提出，只有最终收件人换成该指定都市的市长。

六、知事审查什么，不听劝告会怎样

届出书要填的事项很多，但知事能审查、能劝告的只有利用目的；对价的额要写进届出书，却不是审查的对象。B 公司填的「物流仓库」是审查对象，买价多少不是。

届出事项：

• 当事人的姓名住所、签订契约的年月日
• 土地的所在与面积、权利的种别与内容
• 移转或设定后的利用目的、对价的额
• 省令所定的事项：土地的地目与利用现况、地上工作物等的种类概要，以及权利取得者的国籍等。取得者是法人时，还须填写代表者的国籍等；同一国籍等的人占役员过半数，或持有过半数议决权时，也须填写该国籍等2026 改

知事另有一项建议（助言）的权限，对象同样只有利用目的。对价的额既不能劝告也不能建议。

不服从劝告的后果到公开为止：没有罚则，契约不因此失效，知事也不能取消这笔契约。服从劝告的，知事可以采取斡旋（あっせん）等措施，帮助其实现变更后的利用目的。

不届出的后果

该届出而没有届出的，直接适用罚则：6 个月以下拘禁刑或 100 万日元以下罚金。契约本身仍然有效。没有届出时也谈不上劝告，劝告的前提是已经有一份届出。

七、地在注视、监视或规制区域时怎么办

换一种情况：B 公司看中的地在注视区域或监视区域，就要改成事前届出——签约之前，B 公司与卖方作为双方当事人一起届出，审查的除了利用目的，还有预定对价的额。

自事前届出之日起算 6 周内不得签订契约，在此期间收到劝告或者「不必劝告」的通知时不在此限。因此当事人必须在签订契约的至少 6 周之前提出事前届出。

面积门槛方面，注视区域与事后届出相同。监视区域的面积由都道府县的规则另定，而且必须定在事后届出那三个数字以下。所以监视区域内市街化区域的 2,500㎡ 土地一定超过门槛，必须作事前届出。

地在规制区域时，不论面积，签约前须由双方当事人取得知事的许可，没有许可的契约不生效。当事人的一方或双方是国、地方公共团体等时，该机关与知事协商成立即视为已取得许可；申请后 6 周内知事没有作出许可或不许可处分的，期间届满次日视为已经许可。

	事后届出	事前届出	许可制
区域	规制、注视、监视以外	注视区域、监视区域	规制区域
时点	签订契约后 2 周以内	签订契约之前	签订契约之前
义务人	权利取得者	双方当事人	双方当事人
面积要件	2,000／5,000／10,000㎡	注视区域与事后届出相同；监视区域另定	不看面积
审查对象	只有利用目的	预定对价的额与利用目的	预定对价的额与利用目的
违反的后果	契约有效，有罚则	契约有效，有罚则	契约不生效

八、买下的地一直不用，会被认定为闲置土地（遊休土地）吗

B 公司届出之后，如果过了 2 年仓库还没盖，这块地就可能被认定为闲置土地。闲置土地的通知只针对经过许可或届出的土地：知事认定它达到法定面积、所有者取得后已经过 2 年、又没有实际用于住宅或事业时，通知所有者该土地是闲置土地。规制区域与监视区域以外，这里的面积标准与事后届出的三个数字相同。

收到通知的人要在通知之日起算 6 周以内，经由市町村长向知事届出该土地的利用或处分计画。不作这项届出，与不作事后届出适用同一条罚则。

九、基地和离岛附近买地，还有另一种届出

自卫队基地等重要设施的周边与国境离岛，另有一部重要土地等调查法管土地交易。它不管地价，管的是土地会不会被用来妨碍这些设施与离岛的功能。内阁总理大臣先在设施周围大约 1,000 米以内与国境离岛上指定注视区域，再从中挑出特别重要的，指定为特别注视区域。

交易届出只在特别注视区域内要作：土地或建筑物 200㎡ 以上（建筑物按楼地板面积），签订移转所有权的契约之前，双方当事人事先向内阁总理大臣届出。双方、签约之前，这一点接近国土法的事前届出；面积只有 200㎡ 一档，收件人也不是知事。名称里的「注视区域」与国土法的注视区域是两回事。