一、先判断8种限制是否适用
自任卖主规制（8种限制）保护的是交易中相对弱的一方。只有下面三项同时成立，才进入①～⑧的判断。
| 检查 | 条件 |
|---|
| 谁卖 | 宅建业者自任卖主 |
| 卖给谁 | 买方不是宅建业者 |
| 什么交易 | 土地或建筑物的买卖 |
所以，宅建业者只是代理或媒介时不适用；买卖双方都是宅建业者时也不适用。买方是个人还是法人并不是分界，关键只在买方有没有宅建业免许。
8种限制虽然分成两节学习，编号始终是一套。
| 编号 | 限制 | 学习位置 |
|---|
| ① | 损害赔偿额的预定等限制 | 本节 |
| ② | 定金的性质与金额限制 | 本节 |
| ③ | 定金等的保全措施 | 本节 |
| ④ | 他人物买卖限制 | 下一节 |
| ⑤ | 冷静期（クーリング・オフ） | 下一节 |
| ⑥ | 契约不适合责任特约的限制 | 下一节 |
| ⑦ | 分期付款契约解除等限制 | 下一节 |
| ⑧ | 所有权保留等禁止 | 下一节 |
本节的三项都与钱有关，但问的是三件不同的事：违约时预先定多少、签约时收多少定金、交付前收的钱要不要保全。
二、① 损害赔偿额的预定等限制
卖方可以在契约中预先约定债务不履行时的损害赔偿额，也可以约定违约金；但两者须合并计算。
预定的损害赔偿额＋违约金 ≤ 成交总价（売買代金額）的 20%
超过20%时，不是整项约定无效，而是超出的部分无效。
例如，成交总价为5000万日元，契约预定损害赔偿额700万、违约金500万，合计1200万。法定上限是1000万，因此1000万以内有效，超出的200万无效。
| 情形 | 20%限制是否适用 |
|---|
| 契约里预先定了损害赔偿额或违约金 | 适用，两者合计最多20% |
| 事前没有约定，违约后按实际损害请求 | 不适用这一上限 |
这里限制的是事前约定额。没有预定时，日后能请求多少要按实际损害等一般规则判断，不会因为结果超过20%就自动被宅建业法削到20%。
三、② 定金的性质与金额限制
宅建业者自任卖主并在签约时收取定金（手付金）时，不管契约给它起什么名字，原则上都按解约定金（解約手付）处理。
| 谁解除 | 怎么做 |
|---|
| 买方 | 放弃已经支付的定金 |
| 卖方 | 向买方实际提供定金的双倍金额 |
这个解除权持续到对方着手履行之前。卖方不能只口头说“以后付双倍”，必须实际提供双倍金额。
定金金额本身还有一道上限：
定金 ≤ 成交总价的 20%
宅建业者不得收取超过20%的定金。约定“定金一律不得用于解除”等对买方更不利的特约无效；比法定规则更有利于买方的特约可以成立。
四、两个20%不要混在一起
①与②都出现20%，但对象和违反后的结果不同。
| ① 损害赔偿额＋违约金 | ② 定金 |
|---|
| 在问什么 | 违约时预先算多少钱 | 签约时收多少钱 |
| 上限 | 成交总价的20% | 成交总价的20% |
| 超过时 | 超出部分无效 | 宅建业者不得收取 |
一笔钱不能只因为“没有超过20%”就直接判断合法。若它属于交付前支付的定金等，还要继续检查③的保全措施。
五、③ 什么是定金等
定金等（手付金等）的范围比定金更宽。签约之后、物件交付之前支付，并会计入成交总价的金钱，不管叫定金、中间款还是首付款，原则上都在这里。
| 时点 | 是否属于这里的定金等 |
|---|
| 签约前支付 | 不属于 |
| 签约后、交付前支付，并计入成交总价 | 属于 |
| 物件交付后支付 | 不属于 |
保全措施的目的，是防止卖方在交付前破产，导致买方既拿不到物件，也收不回已经支付的钱。原则上，宅建业者必须先完成保全，再收钱；需要保全却没有办理时，买方可以拒绝支付定金等。
六、什么时候不需要保全
有两类例外。
完成物件与未完成物件，按签订买卖契约时是否已经完工判断。签约时尚未完工的物件，即使收取中间款时已经完工，仍按未完成物件的标准处理。
1. 买方已经取得登记
已经完成买方的所有权移转登记，或者买方已经办理所有权保存登记时，买方同时失去已付款项和物件的风险已经降低，不要求另做保全。
2. 累计金额仍在小额线以内
| 物件状态 | 不需要保全的累计金额 |
|---|
| 未完成物件 | 成交总价的 5%以下，并且 1000万日元以下 |
| 完成物件 | 成交总价的 10%以下，并且 1000万日元以下 |
百分比与1000万是“并且”，两项都不超过才免保全；只要任一项超过，就须对定金等采取保全措施。判断时还要把此前已经收取的定金等加进来，看累计额。
例如，4000万日元的未完成物件，200万正好是5%，且不超过1000万，因此可以不保全；收取201万便超过5%，须先采取保全措施。完成物件的百分比线则是400万。
七、保全措施随完成状态变化
| 保全方式 | 未完成物件 | 完成物件 | 关键手续 |
|---|
| 银行等的保证委托契约 | ○ | ○ | 保证期间须持续到物件交付 |
| 保险事业者的保证保险契约 | ○ | ○ | 向买方交付保险证券后才能收钱 |
| 指定保管机构的定金等寄托契约 | ✕ | ○ | — |
未完成物件只能用保证或保险；完成物件才多出“交给指定保管机构保管”这条路。
八、金额题分三步检查
遇到定金或中间款，不要把20%、5%、10%揉成一个公式。
- 先看②：如果这笔钱是定金，有没有超过成交总价的20%。
- 再看③：把签约后至交付前收取的定金等累计起来，是否达到须保全的金额。
- 需要保全时：确认卖方是否在收钱前完成了可用的保全措施。
②管的是定金上限，③管的是定金等的返还保障。一笔定金可以没有超过20%，却仍因超过5%或10%的小额线而必须保全。
其余④～⑧沿买卖和履约过程展开，见买卖与履约。