宅建士

一、宅建士能做的三件事

专属业务	说明
重要事项说明（重说）	签约前向对方说明重要事项
35 条书面的记名	35 条书面＝重要事项说明书
37 条书面的记名	37 条书面＝契约成立后不得迟滞（遅滞なく）交付的书面

这三件事必须由宅建士本人做，但不限于专任宅建士——一般宅建士同样可以。

除专属业务外，宅建士还负三项一般义务。

一般义务	管到哪
公正诚实地执行业务	执行业务时
不做损害信用或品位的行为（信用失墜行為）	不限于执行业务时——与职务没有直接关系的私人行为也可能落进来
保持并提升必要的知识与能力	持续要求，不系于某个时点

二、从考试到宅建士证

向考试合格地的知事完成资格登録后，那里就是登録地，宅建士证也向登録地知事申请。办过登録移转后，考试合格地与登録地可能不同；宅建士证仍由移转后的登録地知事交付。登録实务讲习与法定讲习互不替代，宅建士证更新时一律要修法定讲习。法律没有为更新规定免许那套「期满前 90 日至 30 日」的申请期间；明确规定的是法定讲习须在申请前 6 个月内修完。欠格事由不在本节展开。

三、变更登録是义务

宅建士的资格信息记在资格登録簿中；宅建士证只载有其中一部分信息。登记事项发生变化时，先要办变更登録；变更的是证面信息，才还要换发宅建士证。两项手续不是二选一。

登録簿的登载事项	变更时还要换发宅建士证吗
① 姓名	要（可并记旧姓）
② 住所	要
③ 本籍	不要
④⑤ 任职宅建业者的商号或名称·免许证号	不要

姓名和住所印在宅建士证上，所以变更后要换发；本籍和任职宅建业者的信息只记在资格登録簿中，不换发宅建士证。

变更登録一律向登録地的知事申请——转职到别的都道府县知事免许的业者，也不向那位知事申请。要求是遅滞なく，没有 30 日那样的具体期限——这与业者名簿变更的「30 日内」不同。义务从登録作出那一刻就存在，还没领到宅建士证也要办。

任职宅建业者的信息会随任职关系和任职方的免许状态变化。因此，就职、转职、退职、出向及其解除、任职方新取得免许、任职方废业这六种情形都要办变更登録。退职和任职方废业也在内。

宅建士资格登録簿不供一般阅览，与供人阅览的宅建业者名簿正好相反。

四、登録移转是权利，不是义务

变更登録只是把同一登録地内的信息改成最新状态。到其他都道府县从事宅建业或准备从事时，才可以把资格登録本身移到新的都道府县；单纯搬家仍只办住所的变更登録。

情形	能否登録移转
到别的都道府县的事务所就职·转职·异动，或准备就职	能
只是搬家导致住所变更	不能
既不从事、也不准备从事宅建业	不能
事务禁止处分的期间未满	不能

登録移转要经由现登録地的知事，向迁入地的知事申请。

登録移转后的宅建士证承继原有效期，不重新起算 5 年——与免许变更后重新起算 5 年正好相反。新证须交回旧证换取，所以登録移转申请书与宅建士证交付申请书一并提出。

五、死亡等的届出

这些事由知事不会自己发现，要靠届出（向行政机关报备）——由法定的届出人向知事届出，知事据此消除该宅建士的登録。

事由	届出人
死亡	继承人（相続人）
因身心故障难以继续业务	本人或法定代理人等
破产	本人
成为不具同等行为能力的未成年人	本人
因一定事由被取消免许	本人
因一定罪名被处刑	本人
成为暴力团员等	本人

全部 30 日内，届出先是登録地的知事。只有死亡从「知道之日」起算，其余从事由发生之日起算——与业者的废业等届出同一个结构。

六、宅建士证的提示与交还

提示（出示给对方看）分两种场合，差别在要不要对方开口。

场合	触发条件
重要事项说明（重说）时	不问对方是否请求，一律提示
其他场合	交易关系人请求时提示

此前应请求提示过，不能拿来免除重说时的再次提示。宅建士证与从业者证明书是两张证，提示了一张不顶另一张。提示义务落在宅建士本人身上，与是否专任无关。出示时可以在住所栏贴上贴纸遮住，其余栏目要看得到。

交还分两种，看还不还回来。

情形	交还方式
受到事务禁止处分	提出
登録被消除	返纳
宅建士证失效	返纳

提出是暂时寄存，禁止期满后退还；返纳是交回不再取回。两者都交给交付宅建士证的那位知事——作出处分的知事另有其人时，也不交给他。

七、谁算「从事业务者」

「每 5 人至少 1 名专任宅建士」的 5 人，数的是从事业务者。

情形	是否计入
代表者、常勤役员、营业、总务、受理、经理等	计入
持续雇用的兼职人员	计入
兼营宅建业以外的事业	按业务比率折算

这个数与从业人员名簿不是一回事——名簿是事务所必备的 5 项之一。

八、常勤性与专从性

专任要同时满足常勤性与专从性两个要件，缺一不算。

要件	含义	不被认可的例
常勤性	能常时勤务	工作时间受限于特定时段者、在学大学生、同时在宅建业以外企业任职者
专从性	专做该事务所的宅建业	其他法人的常勤役员、从事其他需专任性业务者、该法人的监查役

不满足的人并非不能做宅建士——非常勤、兼职者照样是一般宅建士，业务内容完全相同，只是不能算「专任」。

九、未成年人能否当专任宅建士

有没有与成年人同等的行为能力，决定了宅建业免许、宅建士登録、专任宅建士三处的答案。

行为能力	宅建业免许	宅建士登録	专任宅建士
与成年人同等	○	○	原则 ✕
不具同等	法定代理人也须过欠格审查	✕	✕

原则是成年者。但与成年人同等行为能力的未成年人，自己取得宅建业免许开业，或担任法人役员时，视为成年的专任宅建士。