农地法

一、许可制的对象与农地的认定

农地法对农地等的权利移动和转用原则上实行许可制，买卖、出租和把农地改成住宅用地等行为都可能需要许可。

一块土地是否属于农地，看它现在实际供什么使用，不看登记簿的地目。开垦山林后现在供耕作使用的土地就是农地，登记簿记为山林也一样适用农地法。面积原则上按登记簿的地积计算；与实际显著不符或者没有登记地积时，由农业委员会按实测认定。

用语	含义
农地	供耕作目的使用的土地。田地、菜地、果园算；为了改成田地而正在平整的山林不算
采草放牧地	农地以外，供采草或家畜放牧使用的土地。闲置的牧草地算；将来打算做牧草地的原野不算
农地等	农地与采草放牧地的合称

二、3 条、4 条、5 条的区分

同一块田，卖给别人继续种地、自己改成停车场、卖给别人做停车场，适用的许可不同。以下以普通买卖、出租等情形说明原则上的分类；免许可和市街化区域内的届出特例另有规定。

对这块农地做什么	原则上适用
卖给或租给别人，对方继续种地	3 条许可
不卖也不出租，自己改成停车场	4 条许可
卖给或租给别人，对方改成停车场	5 条许可

卖给、租给别人等，叫权利移动；把农地改成停车场、住宅用地等，叫转用。3 条（法第 3 条第 1 项）针对权利移动，4 条（法第 4 条第 1 项）针对转用，5 条（法第 5 条第 1 项）针对为了转用而进行的权利移动。

※ 相关口诀

出租时所有者虽然不变，承租人仍取得使用收益的权利；无偿借给别人使用也属于权利移动。

买下市街化区域外的农地准备盖住宅，只需取得 5 条许可，不必另取 3 条和 4 条许可。租来盖住宅也一样。

三种许可都可以附条件作出。

采草放牧地的分类与农地不完全相同。同样比较继续放牧、改成田地、改成停车场三种情形：

对这块采草放牧地做什么	原则上适用
卖给或租给别人，对方继续放牧	3 条许可
卖给或租给别人，对方改成田地种菜	3 条许可
卖给或租给别人，对方改成停车场	5 条许可
不卖也不出租，自己改成田地或停车场	不需要 3、4、5 条许可

采草放牧地改成田地，虽然用途变了，但交给别人种地仍归 3 条。5 条对采草放牧地的规定排除了改成农地的情形。

4 条的对象只限原本是农地的土地。所以，自己把田地改成停车场，原则上要 4 条许可；自己把采草放牧地改成停车场，不要 4 条许可。这里说的是农地法上的许可，其他法律的手续仍须另行判断。

三、3 条许可（权利移动）

农地等的权利移动，由当事者双方向农业委员会申请许可。

要许可的是能让对方实际使用收益该土地的权利：

• 所有权的移转，竞卖取得也在其中
• 地上权、永小作权（交佃租，在别人的土地上耕作或放牧的权利）、质权、使用借贷（使用貸借）上的权利、赁借权等以使用收益为目的的权利的设定与移转

法人所有农地，必须是农地所有适格法人；不满足这个要件的法人虽然不能所有，但以耕作为目的借入是可以的，取得 3 条许可即可。社会福祉法人等法令列举的法人，把农地用于本来业务所需的设施时，不是农地所有适格法人也能取得所有权，但仍要 3 条许可。

抵当权的设定不在其中。地上权、赁借权一设定，就由对方实际占用这块地；抵当权人却不占有、不使用那块地，土地照旧由所有者耕作，所以设定抵当权向银行借钱不要 3 条许可。另外，约定「取得 3 条许可时所有权移转」的停止条件付买卖，在只申请临时登记（仮登記）的阶段权利尚未移动，既不要许可，也不要向农业委员会届出。

3 条许可不要的情形：

情形	为什么
权利取得者是国或都道府县	取得者本身就是行政主体
依土地收用法等被收用或使用	不经当事者合意
民事调停法的农事调停	在法院主持下成立
继承（相続）、遗产分割等取得权利	继承属于法定承继；遗产分割也被列为免许可情形

四、因继承取得农地时的届出

因继承（相続）或遗产分割取得农地的人不必取得 3 条许可，取而代之的是不得迟滞（遅滞なく）地向该农地所在市町村的农业委员会届出。免除的只是事前对取得人的审查，行政仍须掌握农地归谁所有。

遗赠要分两种：给继承人（相続人）的特定遗赠与继承同样处理，免许可；给继承人以外的人的特定遗赠，取得人由遗言指定，不是当然承继，仍须取得 3 条许可。

五、4 条许可（转用）

把农地改作农地以外的用途，由转用的人本人向都道府县知事申请许可；农林水产大臣指定的市町村内是指定市町村长，合称都道府县知事等。不论农地面积多大，许可权者都是知事等。

4 条只针对一个方向：农地→农地以外。采草放牧地不是 4 条的对象；把原野开垦成农地是相反的方向，也不要 4 条许可。农地闲置多年没耕作，只要现况还是农地，改成自家住宅用地仍要许可。

4 条许可不要的情形：

情形	说明
国或都道府县等为道路、农业用排水设施等政令所定设施而转用	不需要许可，也不需要协商
上述以外，国或都道府县等自行转用	与知事等的协商成立即视为已取得许可
依土地收用法等收用·使用后的农地的转用	收用阶段已经过审查
已取得 5 条许可的农地，按该许可所定目的转用	转用这一层已经在 5 条许可里审过
耕作者把农地转用为农业用设施，且面积不足 2 公亩（アール，即 200㎡）	供自家农业经营使用的小规模设施

六、5 条许可（转用目的的权利移动）

把农地卖给或租给别人盖房、做停车场等，原则上由当事者双方向都道府县知事等申请 5 条许可。无偿出借等也可能适用，权利范围与 3 条相同；只设定抵当权不需要这项许可。许可申请书原则上要当事者连署提交，只有农事调停成立等一定情形免除连署。

不足 2 公亩的农业用设施这条特例只适用于 4 条，5 条没有。为设置这种设施而买下或借入农地，仍原则上要取得 5 条许可。

一时利用也算转用。依砂利采取法取得认可、为采取砂石而临时借入农地的，权利发生了移动，用途也离开耕作，须取得 5 条许可。

有两种情形知事等不得作出 4 条·5 条许可：

• 申请的事业只以住宅用地的造成为目的，而申请所涉农地不能确认全部会用于住宅
• 为设置临时工作物等一时性利用而取得所有权

5 条许可不要的情形，过去问常考的有两种。一种是依土地收用法等被收用或使用。另一种是国或都道府县等为转用目的取得权利，这一种与 4 条一样按协商成立处理：协商一成立，就视为已取得 5 条许可。

七、市街化区域内的事前届出特例

市街化区域本来就是要推进市街化的区域，农地转用在这里不必逐件审查。市街化区域内农地的转用（4 条），以及市街化区域内农地等的转用目的的权利移动（5 条），只要事先向农业委员会届出即可，不要知事等的许可。转用之后再届出不能适用这项特例，届出必须在转用之前。

3 条没有这条特例。市街化区域内的农地，以耕作为目的买卖或借入，仍要取得农业委员会的 3 条许可。

八、违反的后果

违反	后果
3 条	契约的效力不发生——没取得许可就签的农地买卖，所有权移转不生效；有罚则
4 条	知事等可命令停止工程、原状恢复等措施；有罚则
5 条	契约的效力不发生，并且知事等可命令停止工程、原状恢复等措施；有罚则

恢复原状等命令的对象不限于违反者本人及其一般承继人，承接该工程的人、再从其处承包的人也包括在内。

罚则是 3 年以下拘禁刑或 300 万日元以下罚金。法人的代表者等为法人的业务而违反 4 条·5 条转用规定时，除处罚行为人外，对法人科1 亿日元以下罚金。

九、农地租赁的保护

农地法除了对权利移动和转用设置许可，还保护实际耕作的承租人。

规定	内容
对抗力	农地等的租赁，即使没有登记，只要农地已经交付，此后有人取得该土地的物权时，承租人也能对抗（向该第三者主张自己的租赁权）；使用借贷（无偿借用）没有这项对抗力
法定更新	定有期间的租赁，当事者未在期间届满前 1 年至 6 个月之间通知不更新的，视为以同一条件继续租赁
解约等的许可	租赁的解除、解约的申入、合意解约、不更新的通知，都要取得都道府县知事的许可才能作出

4 条·5 条的许可权者是都道府县知事等，解约等的许可权者只是都道府县知事，不包括指定市町村长。经农事调停作出的合意解约等一定情形免除许可。