一、宅地建物取引业的基本定义
宅地建物取引业，简称「宅建业」，是指以下三种行为中，对不特定多数人、以反复持续方式进行的业务活动：
- 宅地或建筑物的销售
- 宅地或建筑物的交换
- 宅地或建筑物的租赁代理、媒介（仲介）
这三种行为中任一项，只要符合上述两个条件（不特定多数、反复持续），就构成宅建业，需要取得宅建业免许（免許）。
二、「反复持续」「不特定多数」的判断标准
| 条件 | 情形 | 判定 |
|---|
| 不特定多数 | 面向熟人、朋友进行交易 | 需要免许 |
| 不特定多数 | 公司只面向本公司员工进行交易 | 不需要 |
| 反复持续 | 将自有土地分成 20 区后，把买卖媒介一并委托给业者 | 需要免许 |
| 反复持续 | 将自家土地一次性整体售出 | 不需要 |
熟人、朋友看着「限定了范围」，仍然算不特定多数。反复持续看的则是有没有分割——
B 只委托了一次，但地已经分成 20 区，照样算；委托谁去卖不改变卖方自己的行为。
三、宅建业的两个核心要素
- 宅建业的免许：面向从事业务的公司或组织，是经营宅建业本身的资格。
- 宅建士资格（国家资格）：个人资格，依宅建业法设立的国家资格者。
四、宅地与建筑物的范围
| 类型 | 情形 | 判定 |
|---|
| 宅地 | 现在建有、或将来预定建物的土地；用途地域内的土地（都市计划法 13 种） | 是 |
| 宅地 | 用途地域内的公园、河川、广场、道路、水路 | 不是 |
| 建物 | 住宅、公共设施、仓库等 | 是 |
| 建物 | 建筑材料置场、太阳能板 | 不是 |
用途地域内的土地即使不打算建房也算宅地，「不是宅地」那几项之外一律算——农地、建筑材料的堆放场地都在内。
建物那两项问的是另一件事：建筑材料置场本身不是建物，但它占的那块地仍是宅地。这两项都是常见的反向选项。
五、什么算「取引」
取引 = 三种行为 × 三种立场，共九种组合，只有「自己出租」一种不算：
| 行为 | 自己（自ら） | 代理 | 媒介 |
|---|
| 买卖 | ○ | ○ | ○ |
| 交换 | ○ | ○ | ○ |
| 出租 | ✕ | ○ | ○ |
自己当房东出租自有房产（大家业）不是取引，不需要免许——这是本节最常考的一种情形。以下三种同样不算取引：
- 转租（転貸）：法律上视为「自己出租」，不是取引。
- 承包建物的建造：那是建设业（建設業）。
- 承包大楼的管理：那是大楼管理业（ビル管理業）。
反过来，买卖两个字不分买方卖方：以转卖为目的反复购入宅地，买方一样是在做取引。
六、不需要宅建业免许的情形
| 对象 | 待遇 |
|---|
| 信托公司、信托银行 | 宅建业法适用（免许相关规定除外）；不需要免许，但须向国土交通大臣届出 |
| 国家、地方公共团体等 | 宅建业法不适用；不需要免许 |
两者的差别在「适用不适用」：信托公司、信托银行免掉的只是免许，宅建业法其余规则照样管着它们；
国家和地方公共团体则连宅建业法都不适用。
这张表免掉的只是这些主体自己。向国家反复购入宅地转卖的一方仍然要免许——「对方不适用」不等于「自己不用免许」。