买卖、租赁房地产金额大，一般人又看不出契约里的门道，所以法律要求以房地产交易为业的人先取得宅建业免许，再按宅建业法的规矩做生意。
宅地建物取引业，简称「宅建业」，是指将下列取引（宅建业法所指的交易行为）作为业务来经营：
- 自己买卖宅地或建筑物
- 自己交换宅地或建筑物
- 代理、媒介（仲介）他人的买卖、交换或租赁
所以要不要免许分三步看：对象是不是宅地或建筑物，行为是不是取引，这种取引是不是作为业务来经营。三步都符合，才构成宅建业。
宅地的范围先看土地是否位于内。用途地域共 13 种，名称里带「住居」「商业」「工业」的都是，例如准工业地域、工业专用地域。
| 土地 | 是否宅地 |
|---|
| 已经作为建筑物用地的土地（不论在不在用途地域内） | 是 |
| 为了日后盖房而成为交易对象的土地 | 是 |
| 用途地域内的其他土地（农地、建筑材料堆放场等） | 原则上是 |
| 用途地域内的道路、公园、河川、广场、水路 | 不是 |
| 用途地域外、既没有盖房也不是为盖房而交易的土地 | 不是 |
看的是土地的用途和交易目的，不看登记簿上的地目，也不看现在是什么样子。用途地域内即使目前不打算盖房，土地原则上也是宅地，只有道路、公园、河川、广场、水路这五类公共设施用地除外。
用途地域内｜原则上属于宅地的土地
建筑物指固定在土地上、有屋顶和柱或墙的构筑物，用途不影响认定。
| 设施 | 是否建筑物 |
|---|
| 住宅、学校、医院、仓库等（公共设施也算） | 是 |
| 建筑物的一部分（例如公寓里的一套住房） | 是 |
| 露天建筑材料堆放场、架设在地面上的太阳能板 | 不是 |
土地是否属于宅地，与地上的设施是否属于建筑物，要分别判断。例如，露天建筑材料堆放场本身不是建筑物，但位于用途地域内时，它占用的土地原则上属于宅地。
买卖、交换、出租三种行为，分别以自任当事人、代理、媒介的立场来做，只有一处例外：出租自有房产不属于取引。
| 行为 | 自任当事人 | 代理 | 媒介 |
|---|
| 买卖 | ○ | ○ | ○ |
| 交换 | ○ | ○ | ○ |
| 出租 | ✕ | ○ | ○ |
自己当房东出租自有房产，不需要宅建业免许。下列行为也不属于宅建业法上的取引：
- 转租（転貸）：法律上视为出租自己承租的房产
- 承包建筑物的建造：属于建设业（建設業）
- 承包大楼的管理：属于大楼管理业（ビル管理業）
承包管理的业者同时替房东招租的，招租这部分是租赁的媒介，属于取引。
宅建业法所说的买卖既包括卖出，也包括买入。以转卖为目的反复购入宅地，也可能构成宅建业。
| 判断点 | 典型情形 | 典型考题结论 |
|---|
| 不特定多数 | 面向熟人、朋友反复交易 | 需要免许 |
| 不特定多数 | 公司只面向本公司员工交易 | 不需要免许 |
| 反复持续 | 将土地分成 20 区出售，买卖媒介只一次性委托给一家宅建业者 | 需要免许 |
| 反复持续 | 将自用的一整块土地整体出售一次 | 不需要免许 |
熟人、朋友看着「限定了范围」，仍然算不特定多数。分割出售时，即使把全部区块一次性交给一家宅建业者代理或媒介，所有者仍然是分块卖出的卖方，照样需要免许；委托次数不改变判断。
题目同时给出其他特殊情况时，结合交易对象、目的、房产的取得经过、交易方式和反复持续性等全部情况综合判断。出售的目的不单独决定结论：为了还债而把宅地分成 10 区反复出售，仍然需要免许。
宅建业免许与资格是两套不同的制度。
| 制度 | 授予对象 | 作用 |
|---|
| 宅建业免许 | 经营宅建业的个人或法人 | 允许该个人或法人经营宅建业 |
| 宅建士资格 | 个人 | 取得宅建士证后，以宅建士身份执行法律规定的工作 |
取得宅建士资格，并不等于已经取得经营宅建业的免许；个人或法人要经营宅建业，仍须另行取得免许。
一般的个人或法人经营宅建业都需要免许，社会福祉法人等也不例外。例外只有下面两类，两者适用宅建业法的方式不同。
| 对象 | 待遇 |
|---|
| 信托公司、信托银行 | 宅建业法适用（免许相关规定除外）；不需要免许，但须向国土交通大臣 |
| 国家、地方公共团体等 | 宅建业法不适用；不需要免许 |
信托公司、信托银行只是免除宅建业免许要求，宅建业法的其他规定仍然适用。国家和地方公共团体则不适用宅建业法。
这些例外只适用于相应主体本身。与国家交易的一方，仍须根据自己的行为判断是否需要免许。例如，以转卖为目的反复向国家购入宅地，买方仍须取得免许。
