广告规制

一、广告先说明业者站在哪一边

宅建业者发布广告时，须明示自己的交易形态：是自己成为契约当事人，还是代理当事人，或只做媒介（仲介）。接受客户订购时也要再次明示，不能因为广告里写过就省略；订购的是宅建业者也一样。将一批土地或建筑物分开销售时，每次广告和接受订购都要明示，口头说明也可以。

交易	自己（自ら）	代理	媒介
买卖	○	○	○
交换	○	○	○
租赁	✕	○	○

「自己出租」不属于宅建业的取引，所以没有对应的宅建业交易形态。替出租人代理或媒介招租则属于宅建业的取引。先从所有人处租进来，再由自己转租出去，也按自己出租处理，同样不产生明示义务。

广告里法定必须明示的只有交易形态。既有住宅是否实施过建筑物状况调查，属于重要事项说明（重说）阶段要交代的内容，广告不要求写。

二、夸大广告不只管价格

不得就下列事项作出与事实明显不符，或者使人误认为明显优于实际情况的表示。故意不写不利事实，造成同样的误认，也不能绕过规制。

分类	主要对象
物件本身	所在地、规模、面积、户型、地目、建筑年数、设备等
利用与环境	现在或将来的利用限制（都市计画法等公法限制与借地权等私法限制都算）、环境、交通与生活便利性等
交易条件	对价、支付方法、贷款等

规制同样适用于网站和其他网络广告。即使没有人来咨询、最终没有签约，也没有人因此受损，违法广告本身也不会因此变成合法。

三、诱导广告（おとり広告）没有「反正没卖」的例外

用实际上不存在、已经售出或根本无意交易的物件把客户吸引过来，再推销其他物件，属于诱导广告（おとり広告）。物件已经成交之后仍继续刊登该物件的广告，同样属于诱导广告。判断的是广告是否用虚假物件引流，不以最后有没有成交为条件，也不问对方是否实际产生误认或受到损害。

四、未完成物件要过两道时间门槛

宅地造成或建筑工程尚未完成时，广告和签订契约各有一道独立规制。两者都以取得工程所需的许可等处分为准——宅地造成需要开发许可等土地一侧的许可，建筑物需要建筑确认。条文与过去问都用「许可等处分」这个统称，不写明具体是哪一种。

行为	买卖·交换	租赁
取得许可等处分前发布广告	✕	✕
取得许可等处分前签订契约	✕	○
取得许可等处分后、工程完成前发布广告	○	○
取得许可等处分后、工程完成前签订契约	○	○

广告能不能发和契约能不能签是两条独立的线，租赁只在广告那条线上受限。工程完不完成也不是分界，门槛是取得许可等处分。

两条线都不接受变通。广告里明示「建筑确认申请中」，或者事后再补取得确认，都不能救回发布时尚未取得许可等处分的广告；在买卖契约上附加「以取得建筑确认为停止条件」的特约，也不能提前签约。

已经取得建筑确认、之后又申请变更确认的，在变更确认下来之前，只要写明预定取得变更确认，并一并写出当初的确认内容，就可以广告变更后的内容。

许可等处分只解决广告能不能发。已经取得处分并在广告里写明这一点，仍然必须明示交易形态。

违法广告都会成为监督处分的对象。其中夸大广告与诱导广告还可能受罚则处罚；不明示交易形态、取得许可等处分前就发广告，则只有监督处分。具体处分与刑罚见「监督与罚则」章。