建筑确认与单体规定

建筑基准法给建筑物的敷地、构造、设备和用途定下最低标准，保护国民的生命、健康与财产。它的规定分成三部分：单体规定针对建筑物本身，全国适用；集团规定针对建筑物与街区的关系，只在都市计画区域及准都市计画区域适用。

建筑确认在动工前进行，核对工程计画是否符合建筑基准关系规定。这个范围比建筑基准法本身宽，还包括消防法、都市计画法、宅地造成及特定盛土等规制法（盛土规制法）等法令里有关敷地、构造或建筑设备的规定。

一、单体规定全国适用，集团规定只在都市计画区域内

规定	适用范围	内容
总则	全国	用语定义、建筑确认与完工检查（完了検査）、适用除外
单体规定	全国	单栋建筑物的结构耐力、防火、采光、换气、建筑设备
集团规定	都市计画区域及准都市计画区域	用途限制、道路限制、建蔽率、容积率、高度限制、防火地域等

都市计画区域外新建住宅仍要满足顶棚（天井）高度、采光和换气，只是不受用途限制和接道义务约束。

二、动工前要不要建筑确认

判断要同时看两件事：这栋建筑物属于哪一类，以及要做的是哪一种行为。

1. 三类建筑物

类别	认定条件	适用范围
特殊建筑物	学校、医院、旅馆、共同住宅、电影院、剧场、汽车车库等法定用途，且该用途部分的楼地板面积合计超过 200㎡	全国
大规模建筑物	层数 2 以上，或总建筑面积（延べ面積） 超过 200㎡；满足其一即可	全国
一般建筑物	前两类以外的建筑物	只在法定区域内

法定区域指都市计画区域、准都市计画区域、准景观地区及都道府县知事指定的区域。

大规模建筑物不问结构。木造与钢筋混凝土造适用同一条标准，所以都市计画区域外新建的 3 层木造住宅也要建筑确认——它属于大规模建筑物是因为层数，与所在区域无关。

2. 哪些行为要确认

行为	特殊建筑物	大规模建筑物	一般建筑物
新建	○	○	○（限法定区域内）
增建・改建・迁移	○	○	○（限法定区域内）
大规模修缮・大规模改装（大規模の模様替）	○	○	—
用途变更	○	—	—

增建、改建和迁移另有一条免除：在防火地域及准防火地域以外，该部分的楼地板面积合计在 10㎡ 以内时不需要建筑确认。免除附有地域条件，所以防火地域内即使只增建 8㎡ 也要确认，随后也要接受完工检查。新建不适用这条免除。

3. 用途变更

用途变更后成为楼地板面积超过 200㎡ 的特殊建筑物时，才适用建筑确认的规定。事务所改成 500㎡ 的旅馆要确认；改成 150㎡ 的旅馆不需要。改成类似用途也不需要，如剧场、电影院、演艺场之间。

用途变更没有完工检查，工程完成时向建筑主事等届出即可。

三、从申请到检查完毕证

建筑主事等是建筑主事与建筑副主事的合称，都是地方公共团体所属的公务员。民间的指定确认检查机关也可以承担确认与检查。

原则上取得检查完毕证后才能使用建筑物。以下三种情形可以在此之前临时使用（仮使用）：

情形	由谁认定
认为在安全上、防火上及避难上没有妨碍	特定行政庁
认为符合国土交通大臣规定的基准	建筑主事等或指定确认检查机关
自完工检查的申请受理之日起经过 7 日	无须认定，期间经过即可

同样是 7 日，一个是一般建筑物的审查期限，另一个是临时使用的等待期间，起算的事件不同。

四、单体规定

项目	数字	说明
采光	居室楼地板面积的 1/7 以上	只适用于住宅的居住用居室；设置一定照明设备时可放宽到 1/10
换气	居室楼地板面积的 1/20 以上	全部居室；设置换气设备时不受此限
顶棚高度	2.1m 以上	居室；同一房间高度不一致时取平均
避雷设备	高度超过 20m	—
非常用升降机	高度超过 31m	—
非常用进入口	高度 31m 以下部分的 3 层以上各层	设置符合规定的电梯等情形除外
非常用照明装置	特殊建筑物的居室，3 层以上且超过 500㎡ 的建筑物的居室等	独栋住宅、长屋与共同住宅的住戸除外
阳台围护	1.1m 以上的护栏、栅栏或金属网	屋顶广场及 2 层以上各层的阳台周围
木造建筑物的外墙	总建筑面积（延べ面積） 超过 1,000㎡	外墙与屋檐背面中有延烧危险的部分须做成防火构造；同一敷地内有两栋以上时按合计算
防火壁	总建筑面积（延べ面積） 超过 1,000㎡	须以防火壁或防火楼板区划成各 1,000㎡ 以内；耐火建筑物与准耐火建筑物除外

※ 相关口诀：采光、换气、避雷设备与非常用升降机

※ 「超过」「未满」「以上」「以下」的用法

31m 同时出现在两条规定里：超过 31m 的建筑物要设非常用升降机，31m 以下部分的 3 层以上各层要设非常用进入口。一条写「超过」一条写「以下」，所以正好 31m 的建筑物不必设非常用升降机，但 3 层以上各层仍要设非常用进入口。

石棉不得添加到建筑材料里，预先掺有石棉的建筑材料原则上也不得使用；氯吡硫磷（クロルピリホス）同样禁止。甲醛不是一律禁止：建筑材料按散发量分级，散发量最大的一级不得用于居室的内装，其余几级限制使用面积。

五、哪些建筑物不适用，法改正后已有的建筑物要不要改

以下建筑物不适用建筑基准法：

• 依文化财保护法指定为国宝、重要文化财等的建筑物
• 依旧法认定的重要美术品等
• 依条例采取现状变更规制及保存措施，并经特定行政庁取得建筑审查会同意后指定的建筑物
• 再现上述建筑物原形，并经特定行政庁取得建筑审查会同意认为不得已的建筑物

法令改正时已经存在的建筑物，不适用改正后的规定，称为既存不适格建筑物。所有者没有义务立即改造使其符合新规定。但增建、改建、迁移、大规模修缮或大规模改装的工程在施行后动工时，该工程按新规定进行。

六、建筑物违法时，特定行政庁怎么处理

既存不适格建筑物建成时合法，不因法令改正变成违反建筑物。真正违反建筑基准法令或许可条件的建筑物，由特定行政庁命令停工、除却、迁移、改建、禁止使用、限制使用等必要措施。命令的对象包括建筑主、工程的請負人（承接工作的一方）、现场管理者，以及该建筑物或敷地的所有者、管理者、占有者。

情形	事前手续
原则	先交付载明拟命措施、事由与意见书提出期限的通知书，给对方提出意见书和有利证据的机会
有紧急必要时	可以不经上述手续，先临时命令禁止使用或限制使用

紧急时的手续是事后补的，不是免掉的：被临时命令的人仍可请求公开的意见听取。

七、地方能不能用条例加严或放宽

主体	方向	内容
地方公共团体	附加	以条例指定海啸、风暴潮、洪水等危险显著的区域为灾害危险区域，并规定住居用建筑物的建筑禁止等限制
地方公共团体	附加	因当地气候风土或特殊建筑物的用途、规模，以条例对敷地、结构或建筑设备附加必要限制
市町村	放宽	在都市计画区域、准都市计画区域及知事指定区域以外，经国土交通大臣承认，以条例放宽采光、换气等一部分规定

可以放宽的区域，正是集团规定不适用的区域。

八、建筑协定怎么定，对谁有效

建筑协定是市町村以条例授权、土地所有者及借地权人自行缔结的地区规则，内容涉及敷地、位置、结构、用途、形态、意匠或建筑设备。

手续	需要的合意	之后
缔结	土地所有者等全员合意	向特定行政庁申请认可，认可后公告
变更	土地所有者等全员合意	同上
废止	土地所有者等的过半数合意	同上

协定涉及建筑物承租人的权限时，承租人也算作土地所有者等。认可公告之后成为区域内土地所有者等的人，也受协定约束——协定随土地承继，不因所有者更换而失效。

九、其他考过的规定

事项	结论
长屋、共同住宅的界壁	须达到遮音性能的基准，并砌到屋架内空间或顶棚内侧；顶棚本身达到遮音基准时不必
下水道处理区域内的厕所	须为污水管接入公共下水道的水冲厕所
2 座以上的直通楼梯	避难层以外的楼层须设置：剧场、电影院、演艺场等设有观众席的楼层，不问规模；物品销售店铺（楼地板面积合计超过 1,500㎡）设有卖场的楼层
楼梯扶手	楼梯须设扶手，高度 1m 以下的部分除外
排烟设备	特殊建筑物总建筑面积（延べ面積）超过 500㎡ 等须设置，楼梯部分、升降机的升降路部分等除外
敷地内通路	从屋外避难楼梯和出口通往道路等空地，宽 1.5m 以上；层数 3 以下且总建筑面积（延べ面積）未满 200㎡ 的建筑物 90cm 以上
仓库	用于仓库的 3 层以上部分楼地板面积合计 200㎡ 以上的，须为耐火建筑物