监督处分与罚则

一、先分清三种责任

同一个违法行为可能同时触发行政上的监督处分与刑事罚则。两者不是轻重相接的同一套处分，也不要求先受监督处分才适用罚则。

责任	对象与结果	代表例
宅建业者的监督处分	指示、业务停止、免许取消（免許取消し）	未做重要事项说明、违反业务停止命令
宅建士的监督处分	指示、事务禁止、登録消除	名义出借、以不正当手段取得登録
罚则	拘禁刑、罚金或过料	无免许营业、拒绝立入检查、未返纳宅建士证

监督处分管的是业者能否继续营业、宅建士能否继续执行事务；罚则追究的是违法行为本身。法人或个人业者的从业者违法时，还可能通过两罚规定同时处罚行为人和其所属的法人或个人业者。

二、处分权者看“免许或登録地”与“行为地”

对象	处分	能作出处分的机关
宅建业者	指示、业务停止	免许权者；违法业务发生地的知事也可以
宅建业者	免许取消	只有免许权者
宅建士	指示、事务禁止	登録地知事；违法行为发生地的知事也可以
宅建士	登録消除	只有登録地知事

行为地知事的权限只及于在本都道府县发生的业务或事务。甲县知事免许的业者在乙县违法，乙县知事可以指示或命令业务停止；但要取消这张免许，仍只能由甲县知事决定。宅建士也是同一结构：行为地知事可以指示或禁止事务，登録消除则留给登録地知事。

三、宅建业者的三类监督处分

处分	内容	主要事由
指示处分	指示业者采取必要措施	业务给交易关系人造成损害或有重大危险；损害交易公正；与宅建业务有关地违反其他法令且不适合作为业者；所属宅建士受处分且业者有可归责事由；违反宅建业法或住宅瑕疵担保履行法的规定
业务停止处分	在 1 年以内停止全部或部分业务	违反重要事项说明、37 条书面、夸大广告、报酬上限、定金等保全等重要义务；不服从指示；违反行政处分；在宅建业务中有不正当或明显不当的行为
免许取消	免许失效，不能继续经营宅建业	出现法定的必要取消事由，或落入可以取消的事由

业务停止并不要求先受指示。法律列明的重大义务违反，可以直接成为业务停止处分的对象。

免许取消：必须取消与可以取消

类型	代表事由
必须取消	新落入一定欠格事由；应办免许变更却未取得新免许；取得免许后 1 年内未开业或连续休业 1 年以上；没有届出却查明破产、解散或废业等事实；以不正当手段取得免许；应受业务停止且情状特别严重；违反业务停止处分
可以取消	违反免许所附条件；所在地无法确认，公告后经过 30 日仍无申报

“以不正当手段取得免许”“应受业务停止且情状特别严重”“违反业务停止处分”是最常考的必要取消事由。因这些事由被取消免许后，相关人员原则上在 5 年内不能再次取得免许；听闻日期与地点已公示后再自行提出废业等届出，也不能借此避开 5 年限制。具体哪些役员等被卷入欠格，按免许欠格事由判断。

四、宅建士的三类监督处分

处分	内容	主要事由
指示处分	指示宅建士采取必要措施	允许业者虚假表示自己是其他事务所的专任宅建士；允许他人使用自己的名义冒充宅建士；执行宅建士事务时有不正当或明显不当行为
事务禁止处分	在 1 年以内禁止执行宅建士事务	落入指示事由，或不服从指示
登録消除	消除资格登録（向知事登记宅建士资格）	新落入一定登録欠格事由；以不正当手段取得登録或宅建士证；应受事务禁止且情状特别严重；违反事务禁止处分

受到事务禁止处分后，宅建士须立即向宅建士证的交付知事提出宅建士证；登録消除时则须返纳。提出是暂时寄存，禁止期满并提出返还请求后可以取回；返纳是交回后不再取回。

五、处分前后的手续

宅建业者的指示处分不公告。宅建士的指示、事务禁止与登録消除也不属于宅建业者处分的公告规则。不要把“听闻的日期与地点事先公示”和“处分作出后公告”混成一件事。

国土交通大臣就一定的消费者保护规定违法，准备对大臣免许业者作出指示、业务停止或免许取消时，须事先与内阁总理大臣协商。这项协商义务的主体是国土交通大臣，不是都道府县知事；时点是处分前，不是处分后的通知。

六、报告要求与立入检查

国土交通大臣可以调查所有经营宅建业的人；都道府县知事可以调查在本都道府县经营宅建业的人。为确保业务适当运营，机关可以要求提交必要报告，也可以派职员进入事务所等业务场所检查账簿、书类与相关物件。

检查规则	结论
检查职员的证件	须携带；关系人请求时须提示
能否解释为犯罪搜查	不能，这是行政监督权限
不报告、虚假报告	可能处 50 万日元以下罚金
拒绝、妨碍或逃避立入检查	可能处 50 万日元以下罚金

七、罚则按最重法定刑分档

同一档只表示法定刑上限相同，不表示违法行为性质相同。拘禁刑与罚金写有“或并科”时，两者可以同时适用。

法定刑	宅建考试常见行为
3 年以下拘禁刑／300 万日元以下罚金，或并科	以不正当手段取得免许；无免许经营宅建业；让他人借用自己的名义经营；违反业务停止命令继续营业
2 年以下拘禁刑／300 万日元以下罚金，或并科	招揽、阻止撤回或解除、妨碍债权行使时，就重要事实故意不告知或告知虚假事实
1 年以下拘禁刑／100 万日元以下罚金，或并科	不当要求高额报酬
6 个月以下拘禁刑／100 万日元以下罚金，或并科	违反夸大广告禁止；通过向定金提供贷款等信用促成签约等
100 万日元以下罚金	免许申请书等作虚假记载；违反名义出借禁止；专任宅建士不足后未在 2 周内补足；收取超过上限的报酬
50 万日元以下罚金	法定届出不做或虚假届出；不交付 37 条书面；不揭示报酬额；从业者证明书或从业者名簿违反；账簿违反；不报告、虚假报告；拒绝、妨碍或逃避检查
10 万日元以下过料	登録消除或宅建士证失效后不返纳宅建士证；受事务禁止处分后不提出宅建士证；重要事项说明时不提示宅建士证

过料不是刑罚，不会因为被处过料就当然落入刑事处罚的欠格事由。反过来，“金额较小”也不等于没有法律责任。

八、两罚规定

法人代表、代理人、使用人或其他从业者在业务中实施违法行为时，原则上不仅处罚行为人，也处罚其所属的法人或个人业者。

行为人的违法档位	对法人业者的罚金
3 年以下或 2 年以下拘禁刑所对应的重大违法	1 亿日元以下
其余纳入两罚规定的违法	各条规定的罚金刑

因此，从业者在从业人员名簿中作虚假记载时，不能只看实际填写的人。行为人可能被处罚，所属业者也可能依两罚规定被处罚。