监督处分与罚则

一、先分清三种责任

同一个违法行为可能同时触发行政上的监督处分与刑事罚则。两者是不同性质的责任，不是先轻后重的一套处分，也不要求先受监督处分才适用罚则。

责任	对象与结果	代表例
宅建业者的监督处分	指示、业务停止、免许取消（免許取消し）	未做重要事项说明、违反业务停止命令
宅建士的监督处分	指示、事务禁止、登録消除	名义出借、以不正当手段取得登録
罚则	拘禁刑、罚金或过料	无免许营业、拒绝立入检查、未返纳宅建士证

监督处分管的是业者能否继续营业、宅建士能否继续执行事务；罚则追究的是违法行为本身。法人或个人业者的从业者在业务中违法时，依据两罚规定，行为人和其所属业者都可能受到处罚。

只有一种情形下罚则会引起监督处分：被处拘禁刑以上，或宅建业法违反 · 暴力相关犯罪 · 背任这三类罪的罚金，就落入免许欠格事由，免许必须取消。反过来，受监督处分本身不会带来刑罚。

此外还有一类既不是处分也不是罚则的手段：为保护购买者等的利益，国土交通大臣可以对所有宅建业者、都道府县知事可以对本都道府县内的宅建业者，作出必要的指导、建议和劝告（指導、助言及び勧告）。它的对象只有宅建业者，不含宅建士，也不因此产生罚则。

二、谁能作出处分：看免许地、登録地和行为地

对象	处分	能作出处分的机关
宅建业者	指示、业务停止	免许权者；违法业务发生地的知事也可以
宅建业者	免许取消	只有免许权者
宅建士	指示、事务禁止	登録地知事；违法行为发生地的知事也可以
宅建士	登録消除	只有登録地知事

行为地知事的权限只及于在本都道府县发生的业务或事务。甲县知事免许的业者在乙县违法，乙县知事可以指示或命令业务停止；但要取消这张免许，仍只能由甲县知事决定。宅建士也是同一结构：行为地知事可以指示或禁止事务，登録消除则留给登録地知事。

三、宅建业者的三类监督处分

监督处分只及于宅建业务。业者把自有物件直接出租给承租人，不属于宅建业法上的取引。这时本来就没有重要事项说明义务，未作说明也不构成处分事由。

处分	内容	主要事由
指示处分	指示业者采取必要措施	业务给交易关系人造成损害或有重大危险；损害交易公正；违反与宅建业务有关的其他法令，且被认定不适合继续作为宅建业者；所属宅建士受处分且业者有可归责事由；违反宅建业法或住宅瑕疵担保履行法的规定（例如不在事务所揭示报酬额）
业务停止处分	在 1 年以内停止全部或部分业务	违反重要事项说明、37 条书面、夸大广告、报酬上限、定金等保全等重要义务；不服从指示；违反行政处分；在宅建业务中有不正当或明显不当的行为
免许取消	免许失效，不能继续经营宅建业	出现法律规定必须取消或可以取消的情形

业务停止并不要求先受指示。法律列明的重大义务违反，可以直接成为业务停止处分的对象。

免许取消：必须取消与可以取消

类型	代表事由
必须取消	取得免许后出现法定欠格情形；应办免许变更（免許換え）却未取得新免许；取得免许后 1 年内未开业或连续休业 1 年以上；没有届出却查明破产、解散或废业等事实；以不正当手段取得免许；本应受到业务停止处分且情节特别严重；违反业务停止处分
可以取消	违反免许所附条件；所在地无法确认，公告后经过 30 日仍无申报

「以不正当手段取得免许」「本应受到业务停止处分且情节特别严重」「违反业务停止处分」是最常考的三种必须取消情形。因这些事由被取消免许后，相关人员原则上在 5 年内不能再次取得免许；听闻（处分前让当事人陈述意见、提出证据的程序）的日期与地点公示后，才向知事届出废业等事项，也不能借此避开 5 年限制。哪些役员等会因此成为欠格人员，按免许欠格事由判断。

四、宅建士的三类监督处分

这三种处分，先看宅建士受处分后还能不能执业：仍能执业 → 暂时不能执业 → 失去登録。

1. 指示处分：受到处分，但仍能执业

宅建士有名义出借、冒充其他事务所的专任宅建士，或者执行事务时有不正当或明显不当行为，情节较轻时，知事可以作出指示处分，命令其改正。受到处分后，宅建士仍可继续执行事务。

2. 事务禁止处分：同类行为较重，最长 1 年不能执业

对于上述同类违法行为，情节较重时，知事可以直接在 1 年以内禁止宅建士执行事务；已经受到指示却不服从的，也可以作出事务禁止处分。因此，事务禁止不是指示之后必经的第二步，二者是根据情节轻重选择的处分。

3. 登録消除：失去宅建士登録

宅建士在登録后出现法定欠格情形，或者以不正当手段取得登録或宅建士证时，必须消除登録。本应受到事务禁止处分且情节特别严重，或违反事务禁止处分时，也会被消除登録。

一句话记忆：同类违法，较轻时指示改正，较重时暂时禁止执业；再严重则消除登録。

受到事务禁止处分后，宅建士须立即把宅建士证暂时交由发证知事保管，法律把这个动作称为「提出」；登録消除时则须返纳。提出是暂时寄存，禁止期满并请求返还后可以取回；返纳是交回后不再取回。

五、处分前后的手续

作出监督处分前须先举行听闻（让当事人陈述意见、提出证据的程序）。宅建业法还要求听闻审理公开进行。

宅建业者的指示处分不公告。宅建士的指示、事务禁止与登録消除也不属于宅建业者处分的公告规则。不要把「听闻的日期与地点事先公示」和「处分作出后公告」混成一件事。

国土交通大臣就一定的消费者保护规定违法，准备对大臣免许业者作出指示、业务停止或免许取消时，须事先与内阁总理大臣协商。这项协商义务的主体是国土交通大臣，不是都道府县知事；时点是处分前，不是处分后的通知。

六、报告要求与立入检查

国土交通大臣可以调查所有经营宅建业的人；都道府县知事可以调查在本都道府县经营宅建业的人。为确保业务适当运营，机关可以要求提交必要报告，也可以派职员进入事务所等业务场所检查账簿、文件与相关物件。

检查规则	结论
检查职员的证件	须携带；关系人请求时须提示
能否解释为犯罪搜查	不能，这是行政监督权限
不报告、虚假报告	可能处 50 万日元以下罚金
拒绝、妨碍或逃避立入检查	可能处 50 万日元以下罚金

拒绝配合本身就是可罚的行为，不要求业者另有其他违法。这两类行为的罚金上限都是 50 万日元，与不做法定届出同档。

七、罚则按最重法定刑分档

同一档只表示法定刑上限相同，不表示违法行为性质相同。表中的「并科（同时判处拘禁刑和罚金）」表示，法院既可以只判其中一种，也可以同时判处两者。

法定刑	宅建考试常见行为
3 年以下拘禁刑／300 万日元以下罚金，或并科	以不正当手段取得免许；无免许经营宅建业；允许他人借用自己的名义经营宅建业；违反业务停止命令继续营业
2 年以下拘禁刑／300 万日元以下罚金，或并科	招揽、阻止撤回或解除、妨碍债权行使时，就重要事实故意不告知或告知虚假事实
1 年以下拘禁刑／100 万日元以下罚金，或并科	不当要求高额报酬
6 个月以下拘禁刑／100 万日元以下罚金，或并科	违反夸大广告禁止；通过提供定金贷款等信用方式招揽签约等
100 万日元以下罚金	免许申请书等作虚假记载；违反名义出借禁止；专任宅建士不足后未在 2 周内补足；收取超过上限的报酬
50 万日元以下罚金	法定届出不做或虚假届出；不交付 37 条书面；不揭示报酬额；从业者证明书或从业人员名簿违反；账簿违反；不报告、虚假报告；拒绝、妨碍或逃避检查
10 万日元以下过料	登録消除或宅建士证失效后不返纳宅建士证；受事务禁止处分后不提出宅建士证；重要事项说明时不提示宅建士证

过料不是刑罚，不会因为被处过料就当然落入刑事处罚的欠格事由。反过来，「金额较小」也不等于没有法律责任。

八、两罚规定

法人的代表人、代理人、使用人或其他从业者在业务中实施违法行为时，原则上不仅处罚行为人，也处罚其所属的法人或个人业者。

行为人的违法档位	对法人业者的罚金
3 年以下或 2 年以下拘禁刑所对应的重大违法	1 亿日元以下
其余纳入两罚规定的违法	各条规定的罚金刑

因此，从业者在从业人员名簿中作虚假记载时，不能只看实际填写的人。行为人可能被处罚，所属业者也可能依两罚规定被处罚。