土地区画整理法

一、土地区画整理事业做什么

道路太窄、地块形状不规整的一片土地，靠各家自己盖房改不过来。土地区画整理事业把这一片重新划线：道路和公园按新的位置铺开，各人的土地也挪到新的位置上，换来的地比原来小一圈。

事业只在都市计画区域内的土地上做，内容是土地的区画形质变更和公共设施的新设或变更。

用语	含义
宅地	公共设施用地中属国家或地方公共团体所有的土地以外的全部土地
换地	事业结束后重新分配给原权利人的土地
保留地	不定作换地、留给施行者处分的土地
减步	各人的土地比整理前减少的那一部分。分公共减步与保留地减步
公共设施	道路、公园、广场、河川及政令规定的其他公共用设施
施行地区	事业实际施行的那片土地
施行区域	都市计画里预先划定、要做区画整理的范围。与施行地区只差一个字

「宅地」用排除法定义：只有既作公共设施用、又归国家或地方公共团体所有的土地被排除，剩下的一律是宅地。农地、山林也在内，不以能不能盖房为准。

图中蓝色的道路、公园用地来自公共减步，橙色的保留地来自保留地减步。施行者在整个地区统一重新分配土地，其中一部分不作为换地分给原权利人，而是留作保留地，通常出售，所得用于修路、整地等事业费用。保留地在图中的位置只是示意：它与哪块宅地相邻，不表示它取自那块宅地。

事业按下面的顺序推进。权利只在换地处分公告时一次性切换；在那之前，临时换地（仮換地）只移使用和收益，所有权和处分权都不动。

二、谁能施行，在哪里能做

	施行者	事业怎么开始
民间	个人施行者（一人或数人）	定规准或规约与事业计画，取得都道府县知事的认可
	土地区画整理组合（7 人以上设立）	定章程（定款）与事业计画，取得都道府县知事的认可
	区画整理公司（区画整理会社）——宅地所有权人或借地权人为股东的非公开股份公司	取得都道府县知事的认可
公共	都道府县、市町村	决定并公告事业计画，不经认可
	国土交通大臣	同上
	都市再生机构、地方住宅供给公社（合称机构等）	定施行规程与事业计画，取得国土交通大臣的认可；只由市设立的公社找都道府县知事

民间与公共两类施行者能在哪里做，看的是施行区域：

• 公共施行者只能在施行区域内做。
• 个人施行者、组合和区画整理公司不需要施行区域，区域内外都能做。

施行区域内的区画整理，不论谁来做，都作为都市计画事业施行。

市街化调整区域是抑制开发的地方，都市计画不会在那里划施行区域，所以公共施行者在调整区域里做不了。民间施行者不受范围限制，但这不表示可以直接在调整区域里做：以组合为例，施行地区包含调整区域时，知事要确认这部分区画整理包含的开发行为符合都市计画法 34 条各号之一，才会认可组合的设立。

在一项事业的施行地区内，未经原施行者同意，其他人不得另行施行土地区画整理事业。

三、组合怎么成立，谁是组合员

过去问里问得最多的施行者是组合：从发起、同意到解任，每一步都有门槛数字。下面以一片老街区为例：土地所有者 A 在这里有一块地（甲地），附近的地主们准备成立组合来整理这片街区。

步骤	内容
发起	7 人以上共同定章程与事业计画
同意	区域内所有权人的三分之二以上和借地权人的三分之二以上分别同意；同意者持有的地积合计也须达三分之二以上
纵览	知事让市町村长把事业计画纵览 2 周；利害关系者可在纵览期满次日起 2 周内向知事提交意见书
成立	知事作出认可时，组合即成立，不必等到公告；知事须公告，且不得迟滞（遅滞なく）
解任	组合员以三分之一以上连署，可由代表者提出书面请求解任理事或监事
解散	因总会议决、章程所定事由、事业完成或完成不能而解散时，须经都道府县知事的认可

甲地所有者 A 不需要另行加入：施行地区内宅地的所有权人和借地权人全部当然成为组合员，组合一成立，A 就是组合员。只持有借地权的人也是组合员。

借地权没有登记的，要申告才被承认。组合设立前，在市町村长公告施行地区预定区域后 1 个月内向市町村长申告，申告了的才算进设立所需的借地权人同意；组合成立后改向施行者申告，规则见后面的换地计画部分。不申告的，按不存在处理，本人也就不成为组合员。

四、事业期间在施行地区里盖房，找谁许可

组合成立后，甲地所有者 A 想在甲地上加盖一层。土地区画整理要重新安排道路和宅地，事业进行期间新盖的建筑物如果挡在预定道路的位置上，就会妨碍工程。因此，在施行地区内实施可能妨碍事业的行为，须先取得许可；并非一律禁止这些行为。

这项限制从下表所列公告的次日起，到换地处分公告当日为止。起算公告因施行者而异：

施行者	起算的公告
个人施行者、区画整理公司	施行的认可的公告
组合	设立的认可的公告
都道府县、市町村、国土交通大臣	事业计画的决定的公告
机构等	施行规程与事业计画的认可的公告

受限制的行为分三类，前提都是可能妨碍事业施行：土地的形质变更；建筑物及其他工作物的新筑、改筑、增筑；政令规定的移动不易物件的设置或堆积。

许可由谁给，按施行者和土地所在地分：

• 国土交通大臣施行的事业：国土交通大臣
• 市的区域内，由个人施行者、组合或区画整理公司施行的事业，以及市自己施行的事业：该市的市长
• 其余：都道府县知事

甲地在市的区域内，A 就向该市的市长申请。个人施行者、组合和区画整理公司自己没有许可权。知事等作出许可前会听取施行者的意见，但施行者的同意或通知代替不了许可。

五、换地计画要定哪些事

换地计画确定整理后土地怎样分配：每个人分到哪块地，分得不均的部分怎么用钱补齐，哪些地不分给任何人。

施行者要做换地处分，必须先制定换地计画。个人施行者、组合、区画整理公司、市町村和机构等定的换地计画，须取得都道府县知事的认可；都道府县和国土交通大臣自己施行的不经认可。个人施行者申请这项认可前，要取得区域内其他宅地所有者等权利人的同意；个人施行者以外的施行者，制定换地计画时要供公众纵览 2 周，利害关系者可以在纵览期间内提出意见书。

换地计画要写四项：换地设计、各笔换地的明细、按每笔土地和每项权利列出的清算金明细、保留地及其他作特别规定的土地的明细。

为従前宅地定下换地时要守照应原则：换地与従前宅地的位置、地积、土质、水利、利用状况、环境等须相互照应。这几项都要照应，只看位置和地积不够。

事项	内容	哪些施行者能做
不定下换地	即这块地不再分回新地，只用清算金结算。经宅地所有者的申出或同意，可以对该宅地全部或一部不定下换地；该宅地上有使用收益权人时，还须取得这些人的同意	全部
过小宅地	为防止灾害、提高卫生而有必要把地积规模调整得适当时，为地积小的宅地定下换地时，可以把它调整到不再过小	只有公共施行者
保留地	为事业费用，或为规准、规约、章程所定的目的，可以留出保留地	民间施行者
	只在整理后宅地价额总额超过整理前总额时，在差额范围内留出，并须取得土地区画整理审议会的同意	公共施行者
清算金	定下或不定下换地而产生不均衡时用金钱清算，金额在换地计画里定	全部
减价补偿金	整理后价额总额比整理前减少时，把差额交付给公告之日的従前宅地所有者及其使用收益权人	只有公共施行者

公共施行者与当地土地权利人不是同一批人，换地计画和临时换地又会直接影响权利人的土地。因此，审议会以施行地区内的宅地所有者和借地权人分别选出的委员为主体，在这些重要决定中反映当地权利人的意见。

土地区画整理审议会只设在公共施行者一侧：都道府县或市町村施行的事业，逐个事业在该都道府县或市町村设置，就换地计画、临时换地的指定和减价补偿金的交付行使法定权限。组合没有审议会，换地计画与临时换地的指定都要经总会议决。

施行地区内宅地上的权利，除所有权外，没有登记的（例如未登记的借地权），权利人须书面向施行者申告。不申告的，施行者可以当它不存在来制定换地计画和指定临时换地；申告后权利移转、变更或消灭而没有向施行者届出的，也按没有发生处理。个人施行者施行的事业不适用这套申告。

六、指定临时换地后，谁能用哪块地

工程推进到甲地一带时，施行者可以先给甲地所有者 A 指定一块临时换地。因工程需要，或为按换地计画作换地处分而有必要时，施行者可以在换地处分前指定临时换地。指定前须走的程序因施行者而异：

施行者	事前程序
个人施行者	従前宅地与临时换地双方的所有者及权利人的同意
组合	总会、部会或总代会的同意
区画整理公司	所有权人与借地权人各三分之二以上的同意
公共施行者	听取土地区画整理审议会的意见（不是同意）

※ 相关口诀

指定用通知的方式做，通知临时换地的所有者和従前宅地的所有者，内容是临时换地的位置、地积和指定生效日。两块地上有使用收益权人的，也要通知他们。

假设给 A 指定的临时换地是乙地。指定生效后，A 暂时改在乙地上使用收益，甲地的所有权仍在 A 名下。乙地的所有者 B 保留所有权，但不能再使用乙地。A 的使用收益权人 C（例如甲地的承租人）随 A 一起移到乙地。

主体	甲地（従前宅地）	乙地（临时换地）
A（甲地所有者）	所有权仍在：可出售、可设抵押；不可使用收益	可使用收益
B（乙地所有者）	—	所有权仍在：可出售、可设抵押；不可使用收益
C（A 的使用收益权人）	不可使用	可使用

移转的只有使用和收益，处分权与所有权一同留在従前宅地上。使用收益的期间从指定生效日起，到换地处分的公告之日为止。

临时换地上有妨碍使用的物件等特别情事时，施行者可以把使用收益的开始日定得与指定生效日不同，并在通知里一并告知。这段期间甲地已经不能用、乙地还不能用，由此受到损失的人，施行者要补偿其通常会发生的损失。

因指定而没有人能使用收益的従前宅地，从这时起到换地处分的公告之日为止，由施行者管理。指定临时换地后，必要时施行者可以迁移或除却従前宅地上的建筑物等。

前面几步各要经过谁，放在一起看：

事项	手续	由谁
在施行地区内盖房、改地形、堆放难移动的东西	许可	大臣施行的找大臣；市内由民间施行者或市自己施行的找市长；其余找知事。施行者没有许可权
个人施行者、组合、区画整理公司开始事业	认可	知事
制定换地计画	认可	知事（都道府县、国土交通大臣自己施行的不用）
民间施行者指定临时换地	同意	按施行者而异，见上表
都道府县、市町村指定临时换地	听取意见	审议会（不必同意）
都道府县、市町村留出保留地	同意	审议会

公共施行者指定临时换地只听审议会的意见，要审议会同意的是留出保留地。

七、换地处分公告那一天，什么消灭、什么发生

工程完成后，施行者作出换地处分，甲地所有者 A 这时才从甲地正式换到换地计画给 A 定下的换地上。作换地处分时，施行者将换地计画里定的事项通知关系权利人。原则上，施行地区的全部工程完成后，施行者须作出换地处分，且不得迟滞；规准、规约、章程或施行规程另有规定时，也可以在工程完成前作出。国土交通大臣自己施行的事业，由大臣公告换地处分；其余由都道府县知事公告。

以公告日终了为界：这一日终了时旧权利消灭，次日新权利发生。 遇到一件事，先看它是「旧的消灭」还是「新的发生」。

公告日终了时——旧的消灭

• 没有定下换地的従前宅地上的权利
• 借地权等权利（所有权、地役权除外）中，换地计画没有在换地上给它指定对应部分的
• 因事业而行使利益消失的地役权

公告日次日——新的发生

• 换地计画里定的换地视为従前宅地；借地权等权利指定了对应部分的，从次日起存在于那部分上
• 清算金确定：金额早在换地计画里定下，次日确定的是施行者与当时的换地所有者之间的收付权利义务
• 保留地由施行者取得
• 换地计画中定为应给予宅地的参加组合员，取得定给该组合员的宅地
• 公共设施用地的归属与管理（见下表）

地役权的处理与其他权利相反：它原则上在公告次日以后仍存在于従前宅地上，只有因事业而行使利益消失的那些才在公告日终了时消灭。眺望地役权、日照地役权留着，下水道整备后的排水地役权、道路整备后的通行地役权则失去意义而消灭。

公共设施在这一天要分开看两件事：用地归谁所有，设施由谁管理。

	内容
归属	事业施行产生的公共设施用地，在公告次日归应管理该设施的人；但管理者是受国家委托、作为第一号法定受托事务来管理的地方公共团体时，归国家
管理	事业施行设置的公共设施，在公告次日起原则上属所在市町村管理；其他法律或规准、规约、章程、施行规程另有规定时除外

清算金结算的是换地处分那一刻的不均衡。此后 A 把换地卖给 D 的，清算金的收付不随所有权当然移转给买下换地的 D。

登记由施行者办。公告一出，施行者须立即通知管辖该区域的登记所；施行地区内的土地和建筑物因事业发生变动的，还须申请或嘱托变动登记，不得迟滞。这个登记做完之前，施行地区内的土地和建筑物不能做其他登记——除非申请人用有确定日期的书面证明登记原因发生在公告之前。

其他考过的规定

事项	结论
参加组合员	都市再生机构、地方住宅供给公社等法定主体，可由章程定为参加组合员加入组合施行的都市计画事业；一般人不能凭资力与信用这样加入
组合员的宅地被他人承继	宅地所有权全部或一部由他人承继（买卖、继承等）时，该组合员对组合的权利义务移转给承继人
先成立组合、后定事业计画	7 人以上共同定章程与事业基本方针，先取得知事的设立认可；事业计画其后另行取得知事的认可
组合总会的定足数	原则上组合员半数以上出席才能开会，章程可另定
组合的赋课金	按组合员宅地或借地的位置、地积等公平定，不是一律同额
被新设施取代而废止的旧道路等用地	可以不定下换地